W zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości.

Interpretacja indywidualna  – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

6 lutego 2023 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 6 lutego 2023 r.  o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości. Uzupełnili go Państwo pismem z 8 lutego 2023 r. (wpływ 8 lutego 2023 r.) oraz – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 6 kwietnia 2023 r. (wpływ 6 kwietnia 2023 r.) oraz pismem z 6 kwietnia 2023 r. (wpływ 11 kwietnia 2023 r.). Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)Zainteresowany będący stroną postępowania:

  A Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

  (...);

2)Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

          B Société à responsabilité limitée

          (…);

Opis zdarzenia przyszłego

(i) Działalność Wnioskodawców i planowana Transakcja.

B S.à r.l. z siedzibą w Luksemburgu (Zainteresowany niebędący stroną postępowania, dalej: „Zbywca”) jest podmiotem działającym w branży nieruchomości komercyjnych, przede wszystkim w zakresie wynajmu nieruchomości na własny rachunek.

A Sp. z o.o. z siedzibą w W. (Zainteresowany będący stroną postępowania, dalej: „Nabywca”) jest firmą inwestycyjno-deweloperską, działającą na głównych europejskich rynkach nieruchomości.

Niniejszy wniosek dotyczy planowanej transakcji sprzedaży praw do użytkowania wieczystego działek gruntu nr (…) oraz (…) znajdujących się przy ulicy (…) w W. wraz z prawem własności budynku biurowego znajdującego się na tych działkach oraz prawem własności budowli i innych naniesień znajdujących się na gruncie (dalej: „Transakcja”). Szczegółowy opis przedmiotu Transakcji jest przedstawiony w punktach poniżej.

Nabywca i Zbywca nie są i na moment Transakcji nie będą podmiotami powiązanymi  w rozumieniu art. 32 ust. 2 ustawy o VAT. W dalszej części niniejszego wniosku Zbywca  i Nabywca są łącznie określani jako „Wnioskodawcy” lub „Strony”. Zarówno Nabywca, jak  i Zbywca będą w momencie zawarcia Transakcji zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni  w Polsce i będą spełniać ustawową definicję podatnika zawartą w art. 15 ust. 1 ustawy o VAT.

(ii) Opis Nieruchomości.

Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji obejmuje:

a)zabudowane działki gruntu nr (…), obręb (…), oraz (…), obręb (…), znajdujące się przy ulicy (…) w W., dla których Sąd Rejonowy (…) prowadzi księgi wieczyste o numerach odpowiednio (…) oraz (…) (dalej: „Grunt”); oraz

b)budynek biurowy znany pod nazwą „(….)” posadowiony na Gruncie (dalej: „Budynek”);

oraz

c)budowle i naniesienia takie jak: utwardzony plac, chodnik dla pieszych i instalacja wodnokanalizacyjna (dalej: „Budowle”).

W dalszej części wniosku prawo użytkowania wieczystego Gruntu oraz prawo własności Budynków i Budowli będzie określane łącznie jako „Nieruchomość”.

Dodatkowo, na lub w Gruncie mogą występować urządzenia przesyłowe będące własnością gestorów mediów, które nie należą do Zbywcy i nie będą przedmiotem dostawy w ramach Transakcji.

(iii) Okoliczności nabycia Nieruchomości przez Zbywcę i pierwsze zasiedlenie Nieruchomości.

Nieruchomość została nabyta przez Zbywcę na podstawie umowy sprzedaży z (...) lutego  2019 r. zawartej w formie aktu notarialnego. Transakcja ta była opodatkowana podatkiem VAT według stawki podstawowej (23%). Zbywca dokonał odliczenia podatku VAT naliczonego wykazanego na fakturze dokumentującej nabycie Nieruchomości. Opodatkowanie VAT nabycia Nieruchomości przez Zbywcę zostało potwierdzone w interpretacji indywidualnej  z 14 stycznia 2019 r. o sygn. 0114-KDIP1-1.4012.721.2018.3.KBR.

Od momentu nabycia Nieruchomości Zbywca wykorzystuje ją w całości dla celów prowadzonej działalności gospodarczej opodatkowanej VAT, w szczególności wynajmuje je podmiotom trzecim za wynagrodzeniem (przy czym część powierzchni może pozostawać obecnie niewynajęta).

W konsekwencji, do pierwszego zasiedlenia Nieruchomości w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT doszło co najmniej dwa lata temu (najpóźniej w momencie nabycia Nieruchomości przez Zbywcę). Przez ostatnie dwa lata Zbywca nie ponosił wydatków na ulepszenie Budynku, Budowli lub ich części w wysokości co najmniej ich 30% wartości początkowej (art. 2 pkt 14 lit. b) ustawy o VAT).

Nieruchomość nie jest wyodrębniona w strukturze Zbywcy tzn. nie stanowi odrębnego działu lub oddziału, nie są dla niej prowadzone odrębne księgi rachunkowe, bilans ani rachunek zysków i strat. Zbywca nie prowadzi odrębnej ewidencji zdarzeń gospodarczych dla Nieruchomości. Nieruchomość i związane z nią wyposażenie stanowią właściwie całość aktywów rzeczowych Zbywcy. Zbywca nie zatrudnia pracowników, jest spółką celową dedykowaną do wynajmu Nieruchomości. Po zbyciu Nieruchomości, Zbywca

najprawdopodobniej nie będzie prowadził dalszej działalności gospodarczej i ostatecznie może zostać zlikwidowany.

(iv) Składniki majątkowe będące przedmiotem Transakcji.

Przedmiotem Transakcji jest Nieruchomość, którą Nabywca nabędzie na podstawie umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego. Jednocześnie, zgodnie z art. 678 Kodeksu cywilnego, Nabywca wstąpi z mocy prawa w miejsce Zbywcy w stosunki najmu wynikające z umów najmu dot. Nieruchomości.

W ramach Transakcji, oprócz Nieruchomości, Nabywca nabędzie od Zbywcy również:

a)prawo własności wyposażenia związanego z Budynkiem oraz inne ruchomości, które na dzień Transakcji stanowić będą własność Zbywcy oraz będą związane z funkcjonowaniem Nieruchomości;

b)prawa i obowiązki wynikające z instrumentów zabezpieczenia wykonania zobowiązań najemców na podstawie umów najmu (w tym w formie gwarancji) oraz kaucji zdeponowanych przez najemców;

c)będące własnością Zbywcy na moment Transakcji autorskie i pokrewne prawa majątkowe do dokumentacji projektowej, budowlanej oraz zagospodarowania terenu, związanej  z Nieruchomością (o ile wystąpią);

d)prawa związane z odpowiedzialnością wykonawców z tytułu jakości i prawidłowości wykonanych prac związanych z budową, wykończeniem lub adaptacją Budynku wraz  z prawami z gwarancji i kaucji wynikających z umów z wykonawcami;

e)prawa własności nośników, na których utrwalono dokumentację związane  z Nieruchomością,

f)instrukcje użytkowania (lub inne) dotyczące obsługi lub utrzymania Budynku, instalacji, maszyn, urządzeń związanych z Nieruchomością;

g)pozostała dokumentacja prawna, techniczna i administracyjna związana  z Nieruchomością;

W ramach Transakcji Nabywca nie nabędzie m.in. następujących elementów majątku Zbywcy:

a)firmy (nazwy przedsiębiorstwa) Zbywcy;

b)należności i zobowiązań Zbywcy, z zastrzeżeniem lit. b) powyżej;

c)praw i obowiązków wynikających z zawartej przez Zbywcę umowy o zarządzanie Nieruchomością (property management) oraz wynikających z umowy o zarządzanie aktywami (asset management);

d)praw i obowiązków wynikających z umów na finansowanie działalności Zbywcy  (np. umowy pożyczki);

e)praw i obowiązków z umów serwisowych dotyczących Nieruchomości (z wyłączeniem umowy ubezpieczenia tytułu prawnego oraz z zastrzeżeniem uwag wskazanych  w akapitach poniżej);

f)praw i obowiązków wynikających z umów związanych z prowadzeniem bieżącej działalności przez Zbywcę, w tym w szczególności umów o prowadzenie rozliczeń księgowo-podatkowych;

g)ksiąg rachunkowych Zbywcy;

h)praw i obowiązków wynikających z umowy rachunków bankowych Zbywcy (w tym rachunków bankowych, za pośrednictwem których Zbywca dokonuje rozliczeń  z najemcami) oraz środków pieniężnych znajdujących się na rachunkach Zbywcy  (za wyjątkiem kaucji zdeponowanych przez najemców);

i)pracowników ani zakładu pracy Zbywcy – Zbywca nie zatrudnia pracowników;

j)tajemnic i know-how przedsiębiorstwa Zbywcy.

Nabywca zawrze własne umowy dążące do zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości, w szczególności w zakresie zarządzania Nieruchomością, zapewnienia czystości i bezpieczeństwa. Nie można wykluczyć, że część umów (np. na dostawę mediów) zostanie zawarta przez Nabywcę z dotychczasowymi dostawcami usług na rzecz Zbywcy. Dodatkowo, może dojść do sytuacji, że umowy na dostawę niektórych mediów (np. energii elektrycznej) staną się przedmiotem Transakcji, tj. prawa i obowiązki z tych umów zostaną przeniesione ze Zbywcy na Nabywcę. Na moment składania wniosku nie jest to jeszcze przesądzone, ale taki wariant może wystąpić, np. z uwagi na długie terminy wypowiedzenia umów na dostawę mediów lub kary za ich przedterminowe rozwiązanie.

W zakresie przeniesienia umowy ubezpieczenia tytułu prawnego Nieruchomości, co do zasady jest intencją Stron żeby umowę przenieść, jednak w trakcie negocjowania warunków Transakcji, Strony mogą od tego odstąpić (np. jeśli ubezpieczyciel zażąda dodatkowych opłat w związku z przeniesieniem). W takim wypadku Nabywca zawrze umowę ubezpieczenia tytułu prawnego Nieruchomości we własnym zakresie.

Dodatkowo, nie można wykluczyć, że w okresie bezpośrednio po Transakcji, Nabywca będzie korzystał z usług świadczonych na podstawie umów zawartych przez Zbywcę, których koszt zostanie następnie zrefakturowany przez Zbywcę na Nabywcę. Powyższe może mieć miejsce w szczególności wówczas, gdy, podobnie jak powyżej, warunki umów wiążące Zbywcę  z dostawcami (w tym umowne okresy wypowiedzenia) nie będą umożliwiały ich szybkiego rozwiązania lub wypowiedzenia bądź Nabywca nie zdąży jeszcze zawrzeć stosownych umów we własnym zakresie.

Dodatkowo, należy podkreślić, że celem Nabywcy jest ostatecznie opróżnienie Nieruchomości z obecnych najemców w celu jej gruntownej przebudowy, a następnie ponownego wynajmu lub innego wykorzystania na cele działalności gospodarczej.  W konsekwencji, przed dokonaniem Transakcji Zbywca będzie dążył do ustalenia terminów wypowiedzenia i zakończenia umów najmu z zastrzeżeniem warunków umownych  i wymogów ustawowych. Co do zasady jednak, ze względu na te warunki oraz wymogi, do zakończenia umów najmu dojdzie po przeprowadzeniu Transakcji. W liście intencyjnym dotyczącym Transakcji ustalono, że Zbywca będzie zobowiązany do przeprowadzenia opróżnienia Nieruchomości z najemców oraz ustalono termin przypadający po zamknięciu Transakcji, do którego Nieruchomość powinna zostać opróżniona z najemców. Zobowiązanie Zbywcy z tego tytułu zostanie zabezpieczone karą umowną lub innym instrumentem  o podobnym charakterze.

(v) Podjęcie własnej działalności przez Nabywcę po nabyciu Nieruchomości.

Po nabyciu Nieruchomości i jej przebudowie, Nabywca planuje prowadzić działalność gospodarczą polegającą na wynajmie Budynku, przy czym nie można wykluczyć, że po przebudowie dojdzie do zmiany przeznaczenia Budynku. Działalność ta będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT. Powyższa działalność będzie prowadzona przez Nabywcę przy wykorzystaniu własnych zasobów lub przy pomocy profesjonalnych usługodawców.

Co do zasady, w celu prowadzenia działalności gospodarczej z wykorzystaniem Nieruchomości, Nabywca zamierza, o ile wystąpi taka konieczność, zawrzeć własne umowy  z dostawcami usług, w tym w szczególności w zakresie zarządzania Nieruchomością (property management) i zarządzania aktywami (asset management). Wybrane usługi w tym zakresie mogą być świadczone przez podmiot powiązany z Nabywcą.

Dla kompletności, należy wskazać, że Zbywca będzie współpracował z Nabywcą po przeprowadzeniu Transakcji w celu zakończenia umów najmu związanych z Nieruchomością  i opróżnienia jej z najemców.

Pozostały opis zdarzenia przyszłego, który został przedstawiony przez Państwa w treści uzupełnienia wniosku jako, że dotyczy zagadnienia objętego podatkiem od towarów i usług, przedstawiony został w interpretacji obejmującej swym zakresem ocenę Państwa stanowiska w zakresie ww. podatku. 

Pytanie

Czy jeżeli Strony zrezygnują ze zwolnienia od podatku VAT dostawy Nieruchomości na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, nabycie Nieruchomości nie będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem PCC zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o PCC? (pytanie oznaczone we wniosku nr 4)

Państwa stanowisko w sprawie

Zdaniem Zainteresowanych, jeżeli Strony zrezygnują ze zwolnienia od podatku VAT dostawy Nieruchomości na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, nabycie Nieruchomości nie będzie podlegało opodatkowaniu PCC zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o PCC.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o PCC, podatkowi temu podlegają, między innymi, umowy sprzedaży rzeczy, do których zaliczane są również nieruchomości.

Niemniej jednak, na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o PCC, opodatkowaniu PCC nie podlegają czynności cywilnoprawne jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest opodatkowana VAT lub jest z niego zwolniona, z wyjątkiem umów sprzedaży i zamiany zwolnionych z podatku VAT, których przedmiotem są nieruchomości lub ich części.

Jak wskazano powyżej – zdaniem Wnioskodawców – Transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem VAT w całości, jeżeli strony zrezygnują ze zwolnienia  z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. W takiej sytuacji Transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC, zgodnie z art. 2 pkt 4 ustawy o PCC.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.  

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Na wstępie zaznacza się, że przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena stanowiska Zainteresowanych tylko w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym podatku od towarów i usług, zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie – interpretacja indywidualna z 18 kwietnia 2023 r. Znak: 0111-KDIB3-1.4012.107.2023.3.MSO.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 170 ze zm.) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy:

W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy:

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Wartość rynkową określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy, w myśl którego: 

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Jak wynika z powołanych przepisów – umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje,  w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ww. ustawy: