Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób prawnych:

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

4 listopada 2024 r. wpłynął Państwa wniosek z 11 października 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie ustalenia czy odszkodowanie wraz z odsetkami zasądzonymi przez Sąd w wyniku wniesionego przez Wspólnotę Pozwu przeciwko Deweloperowi są przychodami zwolnionymi z podatku CIT.

Uzupełnili go Państwo w odpowiedzi na wezwanie pismem z 13 stycznia 2025 r. (data wpływu 15 stycznia 2025 r.)

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wspólnota mieszkaniowa „A." powstała (…) 2006 roku i jest odrębnym podmiotem w ramach osiedla o nazwie „A.". Osiedle tworzą budynki wielorodzinne z mocy prawa zawiązane w dwie wspólnoty mieszkaniowe oraz szeregowe budynki jednorodzinne.

Zasoby mieszkaniowe Wspólnoty to:

• cztery budynki wielorodzinne wolnostojące oznaczone literami G, H, I oraz J - każdy z 10 lokalami mieszkalnymi,
• dwa budynki wielorodzinne zespolone oznaczone jako K/L z 24 lokalami mieszkalnymi.

Dla tych nieruchomości jest prowadzona księga wieczysta nr (…) obejmująca działkę gruntu nr (…) o powierzchni (…) m2 na której znajduje się 6 budynków o nr (…), o powierzchni użytkowej (…) m2. W budynkach mieszczą się 64 lokale mieszkalne.

Zaistniały stan rzeczy:

Od chwili zawiązania Wspólnoty za pośrednictwem Administratorów zgłaszane były deweloperowi B.- usterki budowalne w częściach wspólnych jak i lokali mieszkalnych.

Pierwsza ekspertyza - niezależnych instytucji badawczych - została przeprowadzona w roku 2009 i było to badanie kamerą termowizyjną. Administratorem Wspólnoty była wówczas firma C. Sp. z o.o. która bezskutecznie dochodziła od dewelopera usunięcia wad w częściach Wspólnych i mieszkań - brak dociepleń mieszkań poddaszowych, parterowych jak i pozostałych.

W wyniku bezskutecznego działania Administratora w dochodzeniu od dewelopera naprawienia usterek budowlanych w częściach wspólnych budynków - w roku 2010 dochodzi do zmiany Administratora, z którego inicjatywy - po uzyskaniu zgody Zarządu Wspólnoty w roku 2011 wykonane zostały ekspertyzy oceny stanu technicznego uszkodzeń w budynkach G, H, I, J, K/L. Ocena dotyczyła stanu technicznego dachów wraz z wykonaną ich obróbką blacharską, stanu technicznego izolacji poziomej i pionowej budynków, stanu technicznego balkonów, uszkodzeń mieszkań zgłoszonych w trakcie wydawania tej opinii. Opracowanie to zawierało konkretne propozycje wykonania napraw przez dewelopera pod nadzorem sporządzającego tę opinię. Odbyło się w tym temacie spotkanie w którym uczestniczyli przedstawiciele: dewelopera, Administratora tj. firmy „D.", Zarządu Wspólnoty oraz sporządzającego opinię. Ostatecznie po wielu spotkaniach i uchybieniach w naprawach dokonywanych przez dewelopera - zdecydowano o wystąpieniu na drogę postępowania Sądowego.

W związku z tym w roku 2011 we Wspólnocie podjęto:

• uchwałę nr (...) w której zostały określone szacowane koszty sądowe, które Wspólnota Mieszkaniowa musi ponieść wszczynając proces oraz wskazane zostało źródło finansowania tych kosztów, w tym przypadku kwota nadwyżki bilansowej, która została wygenerowana we Wspólnocie w roku 2010.
• Uchwałę nr (...) po to aby wspólnota mogła skutecznie dochodzić roszczeń z tytułu wad fizycznych w częściach wspólnych nieruchomości. W związku z tym zarząd Wspólnoty został upoważniony do prowadzenia sprawy przeciwko deweloperowi samodzielnie albo udzielenia pełnomocnictwa procesowego kancelarii prawnej. W tej samej Uchwale zarząd został upoważniony do zawierania z członkami Wspólnoty umów cesji roszczeń przysługujących członkom Wspólnoty w stosunku do dewelopera z tytułu wad fizycznych istniejących w nieruchomości wspólnej.
• Uchwałę nr (...) w sprawie: sposobu pokrycia kosztów usunięcia wad nieruchomości wspólnej położonej przy ul. (…) wybiegającą w przyszłość związaną z zakończeniem procesu sądowego. W myśl tej Uchwały - po zakończonym procesie po oszacowaniu kosztów naprawy w przypadku gdy kwota napraw nie pozwoli na naprawę zgłoszonych wad w całości, zostanie podjęta odrębna uchwała Wspólnoty, która ustali wysokość naliczeń dla wszystkich Członków Wspólnoty na „Fundusz remontowy" lub inny właściwy „Fundusz celowy".
• W trakcie toczącego się procesu Wspólnota jako strona pozywająca musiała ponosić koszty tego procesu. Najpoważniejszym wydatkiem, który stawiał Wspólnotę przed bardzo poważnym wyzwaniem był koszt dodatkowych ekspertyz i wycen który miał być wykonany przez Instytut (…) (w skrócie (…)) w roku 2018. Sąd zwrócił się do tego Instytutu o podanie przybliżonego kosztu sporządzenia oględzin, inwentaryzacji, obmiarów wad i dokumentacji naprawczej - wykazanych deweloperowi wad budowlanych. Instytut koszt wykonania tych prac określił w wysokości (…) i z terminem wykonania tych prac do (…) 2019 roku. W tym miejscu należy wyjaśnić, iż w trakcie procesu zostało powołanych przez Sąd dwóch biegłych. Biegły Sądowy mgr inż. A.A. oraz (...). Opinia biegłego A.A. została przez nas zakwestionowana w całości, stąd drugi biegły, tj. (…).

Pozew wniesiony przez Wspólnotę poprzez Mecenasa A.A. początkowo oszacowany został na kwotę (…) zł. Następnie w trakcie procesu rozszerzony został o kwotę (…) zł co było wynikiem:

• Sporządzonych kosztorysów przez Biegłego Sądowego – (…).
• Zebranych umów cesji - cesji 92,30%, tj, 59 właścicieli lokali.
• wykonanych przez Wspólnotę doraźnych napraw w częściach wspólnych,
• poniesionych przez Wspólnotę kosztów ekspertyz niezbędnych do wystąpienia na drogę sądową
• wystąpienia przez Wspólnotę o wynagrodzenie dla Inspektora Nadzoru Budowlanego za przeprowadzenie napraw zgodnie z kosztorysami Biegłego Sądowego.

Wyrok w I Instancji zapadł (…) 2021 roku (zmieniony na korzyść Wspólnoty na podstawie wniesionego zażalenia przez Wspólnotę do Sądu Apelacyjnego w dniu (…) 2021 roku). 

Ostateczny wyrok (w Sądzie Apelacyjnym) zapadł (…) 2024 roku. Wpłata zasądzonych kwot wraz z odsetkami nastąpiła w dniach (…) 2024 roku. Od kwoty (…) zł zasądzono odsetki od dnia (…) 2012 roku do dnia zapłaty. A od kwoty (…) zł od dnia (…) 2020 roku.

Uzupełnienie i doprecyzowanie zdarzenia przyszłego

Istotą tematyki dotyczącej zarządzania budynkami wielorodzinnymi jest rozgraniczenie pomiędzy częściami wspólnymi budynku oraz lokalami, w tym również o kwalifikację balkonów jako części wspólnych bloku albo elementów mieszkania. Taka kwalifikacja ma spore znaczenie przede wszystkim w kontekście remontów i kosztów z nimi związanych. Balkon występuje w obszarze mieszkań ponad parterowych - elementem nierozerwalnie związanym z budynkiem jest konstrukcja płyty balkonowej. Płyta tarasu na parterze osadzona jest w gruncie przylegającym do mieszkań parterowych.

We wniosku Wnioskodawcy do Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej na stronach od 6 do 8 Wspólnota przedstawiła zróżnicowane wyroki setowe dotyczące statusu prawnego balkonów i tarasów odnośnie do ich części wspólnej. W wyroku NSA z dnia 10 marca 2022 r. o sygnaturze akt II OSK 835/19 - Sędziowie NSA podobnie jak sędziowie Sądu Apelacyjnego w Łodzi (patrz sygn. akt I ACa 168/15) stwierdzili to, że kluczowe znaczenie mają kwestie typowo praktyczne. Marcowy wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego mówi, że „jeśli przemawiają za tym względy natury architektonicznej lub estetycznej, to balkony, tarasy lub ich Cementy mogą być uznane za wchodzące w skład nieruchomości wspólnej, choćby służyły one do wyłącznego użytku osób zajmujących określony lokal".

Zarządca/administrator „D." w roku 2014 stał na stanowisku, że wspólnotę mieszkaniową obciążają wydatki na remonty oraz bieżącą konserwację tych części, które są elementem konstrukcji balkonu trwale połączonym z budynkiem. Pozostałe wydatki powinny zostać poczynione przez właściciela mieszkania, tj. utrzymanie balkonu w dobrym stanie (dotyczy to nawierzchni balkonu np. usuwanie śniegu w zimie, uzupełnienie fug pomiędzy płytkami w przypadku ich zaniku, wymiana uszkodzonej płytki).

Jeden z właścicieli zwrócił się o naprawę uszkodzonej nawierzchni balkonu do Administratora i otrzymał od niego właśnie taką interpretację aby naprawił to we własnym zakresie i na własny koszt. Właściciel to wykonał.

Niezależnie od stanowiska Administratora Zarząd Wspólnoty uznał, że sprawa balkonów i tarasów musi być rozstrzygnięta przez Sąd w procesie wytoczonym przez Wspólnotę deweloperowi co do kwestii wad ukrytych w balkonach i tarasach [podpunkt c] I w tej kwestii wypowiedział się Biegły powołany przez Sąd tj. Instytut (…)(w skrócie (…))

Instytut (…) w (…) ocenił zgromadzone w sprawie dokumenty. W swojej opinii Instytut stwierdził, że zasadnicze wady i usterki wykonawcze balkonów i tarasów są skutkiem wad wykonawczych jak również wad projektowych tj. braku całkowitego ocieplenia balkonów czego skutkiem jest występowanie mostków termicznych co ma wpływ na całość zachowania się warstw wykończeniowych balkonu, podatnych na cykle przemarzania.

Instytut wykazał, że warstwy wykończeniowe to nie tylko elementy wierzchnie, które użytkuje właściciel mieszkania (płytki ceramiczne, fugi), ale również znajdujące się poniżej izolacje przeciwwilgociowe i termiczne oraz beton spadkowy. Na stan zachowania tych elementów ma przede wszystkim wpływ poprawność ich wykonania i zgodność materiałowa - za co odpowiedzialny jest wykonawca (deweloper). Odpadające płytki i wykruszone fugi są następstwem braku:

• przeciwwilgociowej izolacji pod-płytkowej,
• izolacji termicznej.

W wyniku tego płyty balkonowe są spękane na płaszczyznach czołowych i bocznych na skutek nie zawilgoconych ale wprost mokrych warstw wykończeniowych balkonów (woda uwięziona w elementach betonowych - na skutek nieprzestrzegania reżimu technologicznego). Nie został też zachowany reżim technologiczny pod względem wymaganej konsystencji i elastyczności zaprawy uszczelniającej - jastrych cementowy w swojej spodniej części (w wyniku dokonanych odkrywek) składał się w zasadzie z piasku. Wykazano więc, że balkony i tarasy mają wady ukryte, niemożliwe do stwierdzenia w momencie kupna mieszkania co w stanie faktycznym całkowicie wyłącza właściciela mieszkania z procesu remontu balkonu/tarasu. Sąd uwzględnił argumentację (...) i przyznał Wspólnocie odszkodowanie zgodne z ekspertyzą (...) obejmujące m.in. przywrócenie stanu balkonów i tarasów w ramach działań naprawczych podejmowanych przez Wspólnotę z zasądzonego odszkodowania.

Do tej pory właścicielowi który dokonał naprawy balkonu nie zwrócono kosztów naprawy balkonu wraz z odsetkami. Jest to zdarzenie przyszłe.

Zgodnie z obowiązującym we Wspólnocie Regulaminem Funduszu Remontowego -wszelkie wydatki muszą być udokumentowane Uchwałą Wspólnoty, także w przypadku zwrotu kosztów naprawy balkonu wraz z odsetkami - wówczas wydatek ten będzie zaksięgowany na subkoncie 851-3. Zwrot ten nie zostanie rozliczony z odszkodowania.

Otrzymane odszkodowanie wraz z odsetkami zostało zaksięgowane na Zespole kont (…). W ramach tego konta księgowane są naliczenia subkonto (…). Odsetki pożytki subkonto (…). Wydatki subkonto (…).

Fundusz remontowy - wydatki związane z pozwem przeciwko deweloperowi - subkonto (…). Na tym subkoncie zostało zaksięgowane zasądzone i otrzymane już odszkodowanie wraz z odsetkami.

Z przepisów ustawy o własności lokali wynika, że Wspólnota Mieszkaniowa nie jest właścicielem budynku, w którym znajdują się lokale będące własnością osób fizycznych i prawnych z udziałami ułamkowymi w częściach wspólnych i gruncie. Budynek Wspólnoty nie jest zatem jego środkiem trwałym podlegającym amortyzacji.

Zasoby mieszkaniowe Wspólnoty to:

• cztery budynki wielorodzinne wolnostojące oznaczone literami G, H, I oraz J - każdy z 10 lokalami mieszkalnymi,
• dwa budynki wielorodzinne zespolone oznaczone jako K/L z 24 lokalami mieszkalnymi.

Dla tych nieruchomości jest prowadzona księga wieczysta nr (…) obejmująca działkę gruntu nr (…) o powierzchni (…) m2 na której znajduje się 6 budynków o nr (…), o powierzchni użytkowej (…) m2. W budynkach mieszczą się 64 lokale mieszkalne. Odszkodowanie zostanie przeznaczone tylko na utrzymanie zasobów mieszkaniowych Wspólnoty - (1) naprawę dachów którą już częściowo wykonano (pozostaje do naprawy dach w budynku K/L) (2) naprawę fundamentów (prace trwają), (3) tarasów (prace trwają) (4) balkonów (nastąpią).

Pytanie

1.Czy odszkodowanie wraz z odsetkami zasądzonymi przez Sąd w wyniku wniesionego przez Wspólnotę Pozwu przeciwko deweloperowi są przychodami zwolnionymi z podatku dochodowego od osób prawnych?

2. Czy zwrócony właścicielowi koszt remontu balkonu wraz z odsetkami liczonymi od kosztu wykonanego przez właściciela remontu balkonu - są przychodami zwolnionymi z podatku dochodowego od osób fizycznych?

Niniejsza interpretacja stanowi odpowiedź na pytanie nr 1 w zakresie podatku dochodowego od osób prawnych. W zakresie pytania nr 2 dotyczącego podatku dochodowego od osób fizycznych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Państwa stanowisko w sprawie

Z treści art. 471 KC wynika, że deweloper jako dłużnik obowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania.

Z normy wyrażonej w powyższym artykule, nabywca może dochodzić naprawienia szkody zarówno w postaci przywrócenia stanu pierwotnego, jak i odszkodowania w postaci zapłaty określonej sumy pieniędzy. Aby tak się stało, nabywca jest zmuszony do udowodnienia tego, że poniósł szkodę (uszczerbek na majątku), która była naturalną konsekwencją faktu, iż deweloper działał w sposób sprzeczny lub niezgodny z postanowieniami umowy. Wspólnota udowodniła to w procesie sądowym.

Odszkodowanie powinno mieć charakter kompensacyjny, nie powinno stanowić wzbogacenia na majątku. I tak zostało to wycenione przez (...).

Z kolei Ustawa o CIT przewiduje ważne zwolnienie z podatku dochodowego przeznaczone dla wspólnot mieszkaniowych. Zgodnie bowiem z art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o CIT, wolne od podatku są dochody m.in. wspólnot mieszkaniowych, prowadzących działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi - w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyłączeniem dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowym.

Jak wykazano wcześniej, zasądzone odszkodowanie dotyczy części wspólnych w nieruchomościach Wspólnoty, tj.

• Dachów,
• Fundamentów
• Balkonów i tarasów

i w całości przeznaczone zostanie na doprowadzenie wymienionych elementów do stanu zgodnego z normami technologicznymi i projektowymi - bo to określone zostało w wycenie kosztorysowej sporządzonej przez (...).

DACHY - z uwagi na postępującą degradację poszycia dachowego budynków G, H, I oraz J oraz wzrastającą inflację w gospodarce narodowej - remont dachów Wnioskodawca rozpoczął w roku 2023 a zakończył w 2024 przed ogłoszeniem ostatecznego wyroku. Naprawa ta została sfinansowana z bieżących środków pieniężnych gromadzonych na Funduszu Remontowym Wspólnoty.

Zgodnie z danymi zawartymi w kosztorysach (...) naprawa ta winna wynieść:

(…)

Faktyczny koszt wykonania napraw na przełomie roku 2023/2024 wyniósł:

(…)

Z powyższego zestawienia danych wynika, że zgodnie z wyceną (...) - koszt docieplenia mieszkań poddaszowych wraz z naprawą dachów oraz orynnowaniem winien wynieść (…) PLN. Ostatecznie jest wyższy o 45%. Naprawa wykonana została zgodnie z opinią (...). Istotnym błędem budowalnym w wykonaniu dachów było to, że pod gontami nie było papy podkładowej co powodowało przeciekanie dachów. Wykonane badania kamerą termowizyjną z roku 2009 zostały też potwierdzone przez (...) - dodatkowo poprzez odkrywki poszycia dachowego od wewnątrz budynków, co też w wyniku wykonanych prac usunięto. Zgodnie z opinią biegłych jak i wykonanych wcześniej ekspertyz całość poszycia dachowego należało zutylizować (zerwać) i na tak przygotowaną powierzchnię położyć właściwe warstwy - wpierw papę podkładową a następnie zasadniczą. Przy tym procesie niezbędna jest utylizacja materiału budowlanego co podwyższa koszt wykonanego remontu na przełomie roku 2023/2024.

FUNDAMENTY - w wyniku wygranego procesu Wnioskodawca może przystąpić do ich naprawy. Istotną wadą budowlaną jest brak izolacji poziomej na fundamentach budynków co w konsekwencji powoduje zawilgocenie mieszkań parterowych czemu w trybie pilnym należy zaradzić.

Izolacja pozioma na wierzchu ław fundamentowych, czyli pod ścianą fundamentową wykonaną z bloczków betonowych, mogących kapilarnie podciągać wodę, nie występuje dla żadnego budynku Wnioskodawcy, a przy trzech nie połączono pionowej izolacji przeciwwilgociowej z wierzchem ławy fundamentowej - i to deweloperowi zostało udowodnione przez (...).

BALKONY I TARASY - pomimo rozbieżnych wyroków Sądowych w sprawie balkonów i tarasów - jako zarząd – Wnioskodawca uznał, że sprawę balkonów i tarasów należy również ująć w pozwie. Wspólnota uważa, że to ostatecznie Sąd zdecyduje na bazie materiału dowodowego czy odszkodowanie za balkony i tarasy winno być zasądzone czy też nie.

W sprawie balkonów w roku 2014 we Wspólnocie przyjęta była wykładnia Sądu Najwyższego który dwukrotnie wyrokował w tej sprawie. W wyroku z dnia (…) 2002 roku (…) SN uznał, iż balkon przylegający do lokalu mieszkalnego, stanowiącego przedmiot odrębnej własności i służący do wyłącznego użytku jego właściciela, to część składowa tego lokalu, a koszty jego utrzymania w należytym stanie, w tym także odtworzenia, nie obciążają wspólnoty mieszkaniowej budynku, lecz właściciela lokalu mieszkalnego. Także w uchwale z dnia (…) 2008r. (…) Sąd Najwyższy wskazał, że „Właściciel lokalu mieszkalnego ponosi wydatki związane z utrzymaniem w należytym stanie balkonu stanowiącego pomieszczenie pomocnicze służące wyłącznie zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych osób zamieszkałych w tym lokalu." Na tej podstawie niektórzy właściciele dokonali naprawy balkonu.

W roku 2015 z problematyką dotyczącą balkonów mierzył się również Sąd Apelacyjny w Łodzi, patrzący na sprawę balkonów inaczej. Wyrok tego sądu z dnia (…) 2015 r. (sygn. akt (…)) wskazuje, że „choć w przypadku balkonów, nie jest możliwym precyzyjne ustalenie podziału, odnośnie tego, gdzie zaczyna się prawo własności jednego lokatora, a gdzie nieruchomość wspólna, zachodzą podstawy do uznania, że ich utrzymanie w należytym stanie czy też ocieplenie ciąży na wspólnocie mieszkaniowej". Łódzki sąd uznał, że kluczowe znaczenie mają kwestie praktyczne związane między innymi z zachowaniem jednolitego wyglądu budynku oraz jego wspólnej charakterystyki technicznej.

W roku 2018 - do właścicieli lokali mieszkalnych Wspólnoty wystosowane zostało pismo w sprawie remontu górnych tarasów w budynkach G, H, I, J, które są zadaszeniem dla mieszkań położonych niżej. Koszt tego remontu dla jednego budynku oszacowany został na poziomie ok. (…) PLN co było wynikiem zmiany technologii wykonania tego remontu. Montaż płyt betonowych ułożonych na podkładach regulowanych umożliwiających dostęp do izolacji tarasu. Oznaczało to, że po zaizolowaniu płyty betonowej w przypadku ponownego zalania nie miało być rozkuwania wszystkiego. Do tego remontu jednak nie doszło z uwagi na konieczność zgromadzenia środków finansowych na wynagrodzenie dla wyznaczonego przez sąd biegłego tj. Instytutu (…) w (…) ((...)). W piśmie tym poproszono mieszkańców którzy wykonali remont balkonów/tarasów we własnym zakresie o to aby zgłosili to do administracji celem weryfikacji wykonanych prac, co będzie przedmiotem dalszych uzgodnień ze zwrotem poniesionych przez właściciela kosztów włącznie. Do tej pory zwrot tych środków nie został dokonany, co byłoby też zgodne z wyrokiem z 11 grudnia 2018 r. Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie. W swoim wyroku (…) WSA uznał to, że adresatem decyzji nakazującej usunięcie nieprawidłowości budowlanych (wydanej na podstawie art. 66 prawa budowlanego) jest tylko zarządca budynku wielorodzinnego. Ciążą na nim obowiązki wymienione przez art. 61 prawa budowlanego dotyczące właściwego utrzymania obiektu. Co ważne, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie potwierdził możliwość późniejszego rozliczenia się z właścicielem mieszkania (na gruncie cywilnoprawnym). Zdaniem Wnioskodawcy, jeżeli Wspólnota może dochodzić rozliczenia się z wykonanego remontu z właścicielem lokalu to również właściciel, który dokonał naprawy we własnym zakresie może dochodzić zwrotu tego kosztu w granicach określonych prawem. I w tej kwestii stawiany jest koszt płytek i fug.

W roku 2022 - w sprawie balkonów i tarasów zapadał też wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego. W wyroku NSA z dnia 10 marca 2022 r. o sygnaturze akt (…) - Sędziowie NSA podobnie jak sędziowie Sądu Apelacyjnego w Łodzi (patrz sygn. akt I ACa 168/15) stwierdzili to, że kluczowe znaczenie mają kwestie typowo praktyczne. Marcowy wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego mówi, że „jeśli przemawiają za tym względy natury architektonicznej lub estetycznej, to balkony, tarasy lub ich elementy mogą być uznane za wchodzące w skład nieruchomości wspólnej, choćby służyły one do wyłącznego użytku osób zajmujących określony lokal".

Każda sytuacja naturalnie musi być oceniana osobno - z uwzględnieniem cech budynku. Zatem wątpliwości zupełnie nie znikają. Wyrok NSA z (…) 2022 r. był następstwem decyzji powiatowego inspektora nadzoru budowlanego, który nakazał wspólnocie wykonanie nowej warstwy wykończeniowej na balkonie (po usunięciu odspojonych płytek) i naprawę uszkodzonych balustrad.

W procesie Wspólnoty - na wniosek sądu - Instytut (…) w (…) ocenił zgromadzone w sprawie dokumenty. W swojej opinii Instytut stwierdził, że zasadnicze wady i usterki wykonawcze balkonów i tarasów są skutkiem wad wykonawczych jak również wad projektowych tj. braku całkowitego ocieplenia balkonów czego skutkiem jest występowanie mostków termicznych co ma wpływ na całość zachowania się warstw wykończeniowych balkonu, podatnych na cykle przemarzania.

Instytut wykazał, że warstwy wykończeniowe to nie tylko elementy wierzchnie, które użytkuje właściciel mieszkania (płytki ceramiczne, fugi), ale również znajdujące się poniżej izolacje przeciwwilgociowe i termiczne oraz beton spadkowy. Na stan zachowania tych elementów ma przede wszystkim wpływ poprawność ich wykonania i zgodność materiałowa - za co odpowiedzialny jest wykonawca (deweloper). Odpadające płytki i wykruszone fugi są następstwem braku:

• przeciwwilgociowej izolacji pod-płytkowej,
• izolacji termicznej.

W wyniku tego płyty balkonowe są spękane na płaszczyznach czołowych i bocznych na skutek nie zawilgoconych ale wprost mokrych warstw wykończeniowych balkonów (woda uwięziona w elementach betonowych - na skutek nieprzestrzegania reżimu technologicznego). Nie został też zachowany reżim technologiczny pod względem wymaganej konsystencji i elastyczności zaprawy uszczelniającej - jastrych cementowy w swojej spodniej części (w wyniku dokonanych odkrywek) składał się w zasadzie z piasku. Wykazano więc, że balkony i tarasy mają wady ukryte, niemożliwe do stwierdzenia w momencie kupna mieszkania co automatycznie wyłącza właściciela mieszkania z procesu remontu balkonu/tarasu.

Prace remontowe balkonów i tarasów zakresem swym obejmą utylizację wszystkich dotychczasowych materiałów użytych do ich wykonania. Następnie wymagane będzie:

(1) ocieplenie ścian płytami styropianowymi,

(2) wykonanie izolacji przeciwwilgociowych i przeciwwodnych

(3) położenie warstw wyrównawczych

(4) wykonanie obróbek blacharskich

(5) położenie nowej posadzki wraz z płytkami

(6) naprawa elewacji.

To wszystko przy zachowaniu jednolitego wyglądu balkonów i tarasów w osiedlu.

W powyższym opisie Wspólnota wykazała, że wygrany przez nią proces z deweloperem dotyczy części wspólnych zasobów mieszkaniowych Wspólnoty i w całości przeznaczony zostanie na ich doprowadzenie do stanu zgodnego ze sztuką budowlaną.

PODSUMOWANIE

Uzyskane odszkodowanie wraz z odsetkami w całości przeznaczone zostanie na likwidację udowodnionych w procesie sądowym wad budowlanych.

Z chwilą rozpoczęcia procesu w ewidencji księgowej Wspólnoty w ramach konta związanego z funduszem remontowym utworzone zostało subkonto do rejestrowanie wydatków związanych z procesem, co w znacznym stopniu umożliwiło Wspólnocie zasądzenie tych kwot do zwrotu - co teraz będzie mogła uczynić. Na tym też subkoncie rozliczone zostanie uzyskane przez nią odszkodowanie wraz z odsetkami.

Kwota odszkodowania wraz z odsetkami nie jest wystarczająca na przeprowadzenie tych remontów. Wspólnota od chwili zawiązania gromadzi środki na utrzymanie zasobów mieszkaniowych w stanie nie pogorszonym na utworzonym we Wspólnocie Funduszu Remontowym. Pomimo wygranego procesu odpis na ten fundusz nie uległ zmniejszeniu i nadal obowiązuje stawka w wysokości 2,00 PLN od metra kwadratowego liczona od powierzchni lokali mieszkalnych Wspólnoty po to aby gospodarka zasobami mieszkaniowymi była w pełni efektywna.

Jak już to w powyższym wywodzie na wstępie napisano deweloper zgodnie z Art. 471 KC jest zobowiązany do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania. W toczącym się procesie deweloper wielokrotnie występował o zawarcie ugody, jednakże nigdy z propozycjami do jej zawarcia nie przystąpił. Ostatecznie Sąd II Instancji utrzymał wyrok Sądu I Instancji i na konto Wspólnoty wpłynęły środki pieniężne umożliwiające doprowadzenie zasobów mieszkaniowych do stanu zgodnego z wymaganiami prawa budowlanego - tak jak to już się stało z dachami w budynkach G, H, I i J.

Zarząd Wspólnoty stoi na stanowisku, że: Otrzymane wynagrodzenie (odszkodowanie) wraz z odsetkami za usterki i wady budowlane dotyczy wyłącznie składników majątkowych związanych z gospodarką zasobami mieszkaniowymi i będzie korzystało ze zwolnienia z podatku dochodowego od osób prawnych, gdyż zostanie przeznaczone na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych (art. 17 ust. 1 pkt 44 u.p.d.o.p.).

Stanowisko Wspólnoty w tej sprawie jest tożsame z interpretacją indywidualną Dyrektora KIS z dnia 28 kwietnia 2020 r. (0111-KDIB1-2.4010.65.2020.2.MS). O jej wydanie wystąpiła wspólnota mieszkaniowa, która nie uzyskała od dewelopera skutecznego usunięcia usterek budowlanych i wystąpiła na drogę postępowania sądowego zakończonego z sukcesem dla Wspólnoty bo deweloper nie przystąpił do usuwania stwierdzonych usterek. Wspólnota po otrzymaniu od właścicieli odpowiednich pełnomocnictw (cesji), wystąpiła na drogę sądową wobec dewelopera o wypłatę odszkodowania za wady techniczne budynku. Postępowanie zakończyło się prawomocnym wyrokiem sądowym, w którym sąd przyznał wspólnocie odszkodowanie za wady techniczne budynku, zwrot poniesionych kosztów na wykonanie opinii technicznych, zwrot poniesionych kosztów procesu oraz odsetki za opóźnienie.

Powyższe stanowisko jest też zgodne z interpretacją indywidualną Dyrektora KIS z dnia 5 listopada 2021 r. (0111-KDIB1-1.4010.417.2021.2.NL). W tym drugim stanowisku dodatkowo zaznaczone jest to, że otrzymane odszkodowanie wraz z odsetkami będzie zwolnione z CIT jeżeli łącznie zostaną spełnione dwa warunki:

• dochód będzie uzyskany z gospodarki zasobami mieszkaniowymi,
• dochód zostanie przeznaczony na utrzymanie zasobów mieszkaniowych

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zasady funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych reguluje ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2021 r., poz. 1048, dalej: „uwl”), określając sposób ustanawiania odrębnej własności samodzielnych lokali mieszkalnych, lokali o innym przeznaczeniu, prawa i obowiązki właścicieli tych lokali oraz zarząd nieruchomością wspólną.

Zgodnie z art. 6 uwl:

Wspólnotę mieszkaniową tworzą zatem zarówno właściciele odrębnych lokali mieszkalnych, jak i właściciele odrębnych lokali o innym przeznaczeniu. W razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali (art. 3 ust. 1 zd. 1 ww. ustawy).

W myśl art. 3 ust. 2 uwl:

Zgodnie z art. 12 ust. 1 uwl:

Stosownie natomiast do art. 13 ust. 1 ww. ustawy:

Na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10 każdego miesiąca, co wskazuje art. 15 ust. 1 tej ustawy.

Przepis zawarty w art. 14 uwl stanowi natomiast, że:

Wspólnoty mieszkaniowe jako jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej, zgodnie z art. 1 ust. 2 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t.j. Dz.U. z 2022 r., poz. 2587 ze zm., dalej: „updop”), są podatnikami podatku dochodowego od osób prawnych.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 ww. ustawy:

Z art. 7 ust. 2 updop wynika, że:

Odszkodowanie to szczególny rodzaj świadczenia, którego celem jest naprawienie szkody. Przepisy podatkowe nie zawierają definicji odszkodowania. Oznacza to, że w tym zakresie należy posiłkować się przepisami ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.). Na gruncie prawa cywilnego odszkodowanie za doznaną szkodę majątkową lub niemajątkową uzależnione jest od zaistnienia zdarzenia, z którym przepisy łączą obowiązek naprawienia szkody.

Wskazać należy, że updop nie definiuje przychodów podatkowych. Ustawodawca ograniczył się w tym zakresie do wskazania w art. 12 ust. 1 updop przykładowych przysporzeń, zaliczanych do tej kategorii. Zgodnie z ugruntowanym poglądem, do tej kategorii należą wszelkie przysporzenia podatnika, mające charakter definitywny, powiększające jego aktywa, którymi może on rozporządzać jak własnymi, o ile nie zostały ujęte w art. 12 ust. 4 ww. ustawy. W art. 12 ust. 4 updop, określono rodzaje przysporzeń, których nie zalicza się do przychodów podatkowych, jednakże brak w nim wyłączenia z opodatkowania przychodu pochodzącego z odszkodowania.

Otrzymanie odszkodowanie zgodnie z przepisami updop, mieści się w ogólnym pojęciu przychodu, o którym mowa w art. 12 ust. 1 pkt 1 updop, zgodnie z którym:

Otrzymane przez Wnioskodawcę przysporzenie ma trwały charakter (nie podlega zwrotowi), a Wspólnota ma możliwość jego swobodnego dysponowania. Przysporzenie to ma zatem wszelkie cechy przychodu za który zresztą winno być uznane. Należy także odnotować, że otrzymane odszkodowanie nie zostało wyłączone z przychodów na podstawie art. 12 ust. 4 updop.

Powyższe oznacza, że wszystkie środki pieniężne jakie wpływają na konto wspólnoty mieszkaniowej, bez względu na źródło ich pochodzenia, co do zasady stanowią przychód w rozumieniu ustawy podatkowej. Natomiast wszelkie koszty ponoszone przez wspólnotę, mające związek z uzyskanym przychodem są kosztami uzyskania przychodów, w myśl art. 15 ust. 1 updop stanowiącego, że:

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą ustalenia czy odszkodowanie wraz z odsetkami zasądzonymi przez Sąd w wyniku wniesionego przez Wspólnotę Pozwu przeciwko deweloperowi są przychodami zwolnionymi z podatku dochodowego od osób prawnych.

Z przedstawionego we wniosku oraz jego uzupełnieniu opisu sprawy wynika, że Wspólnota wystąpiła z powództwem sądowym przeciwko deweloperowi o odszkodowanie za wady oraz usterki jakie wystąpiły na ww. Wspólnocie. W 2024 roku Sąd Apelacyjny wydał wyrok na korzyść Wspólnoty. Deweloper wypłacił Wspólnocie (…) 2024 r. roku odszkodowanie wraz z odsetkami za zwłokę w kwocie (…) zł. Odszkodowanie zostanie przeznaczone tylko na utrzymanie zasobów mieszkaniowych Wspólnoty - naprawę dachów którą już częściowo wykonano, naprawę fundamentów, tarasów i balkonów.

Wspólnota posiada:

• cztery budynki wielorodzinne wolnostojące - każdy z 10 lokalami mieszkalnymi,
• dwa budynki wielorodzinne zespolone z 24 lokalami mieszkalnymi.

Z powyższego wynika, że kwota odszkodowania otrzymana przez Wspólnotę będzie dla Wnioskodawcy stanowić przychód w rozumieniu art. 12 ust. 1 pkt 1 updop.

Zgodnie z art. 17 ust. 1 pkt 44 updop:

Przedmiotem powyższego zwolnienia jest zatem dochód uzyskany przez wskazane w powołanym przepisie podmioty ze źródła, jakim jest działalność w zakresie gospodarki zasobami mieszkaniowymi, jeżeli został przeznaczony na cele preferowane przez ustawodawcę, tj. cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych.

Oba wskazane powyżej warunki muszą być spełnione łącznie.

Powyższe oznacza, iż nie podlegają zwolnieniu dochody inne niż uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, niezależnie od ich przeznaczenia oraz dochody z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, w części nie przeznaczonej na utrzymanie tych zasobów.

W celu dokonania prawidłowej wykładni powyższego przepisu, należy odwołać się do definicji gospodarki zasobami mieszkaniowymi i zasobów mieszkaniowych. Wskazać w tym miejscu należy, że ustawa o podatku dochodowym nie zawiera definicji „gospodarki zasobami mieszkaniowymi” oraz „zasobów mieszkaniowych”. Odnosząc się do znaczenia tych pojęć funkcjonującego w języku powszechnym, należy przyjąć, że „gospodarka” – w kontekście omawianego przypadku – oznacza dysponowanie i zarządzanie czymś, „zasób” to m.in. pewna nagromadzona ilość czegoś, natomiast „mieszkanie” to pomieszczenie, w którym się mieszka (Słownik Języka Polskiego, Wydawnictwo Naukowe PWN 1996, pod red. M. Szymczaka). Przymiotnik „mieszkaniowy”, „mieszkaniowe” określa zatem rzeczy związane z mieszkaniem, odnoszące się do mieszkania.

Zatem, termin zasoby mieszkaniowe dotyczy obiektów mieszkalnych, przeznaczonych do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych. Wobec powyższego, gospodarka zasobami mieszkaniowymi obejmuje zarządzanie i dysponowanie zgromadzonym zbiorem rzeczy, służących celom mieszkaniowym lub związanych z zamieszkiwaniem. Jej istota sprowadza się do działań służących prawidłowej eksploatacji tych zasobów i utrzymaniu substancji mieszkaniowej w stanie niepogorszonym.

Uwzględniając charakter opłat wnoszonych przez właścicieli lokali oraz pokrywanych z nich kosztów, uzasadnione jest rozumienie pojęcia zasoby mieszkaniowe, użytego w art. 17 ust. 1 pkt 44 updop, nie tylko jako obejmującego lokale mieszkalne, ale również innego rodzaju pomieszczenia i urządzenia wchodzące w skład budynku mieszkalnego lub znajdujące się poza nim, których istnienie jest niezbędne dla prawidłowego korzystania z mieszkań, jak również ułatwiające dostęp do budynku mieszkalnego oraz zapewniające jego sprawne funkcjonowanie oraz administrowanie. Zasobem mieszkaniowym nie są natomiast lokale użytkowe oraz związane z tymi lokalami obiekty (np. budynki, grunty, pomieszczenia, urządzenia).

Wobec powyższego, przez „zasoby mieszkaniowe” należy rozumieć:

1. budynki mieszkalne wraz z wyposażeniem technicznym oraz przynależnymi do nich pomieszczeniami, w szczególności: dźwigi osobowe i towarowe, aparaty do wymiany ciepła, kotłownie i hydrofornie wbudowane, klatki schodowe, strychy, piwnice, komórki, garaże;

2. pomieszczenia znajdujące się w budynku mieszkalnym lub poza nim, związane z administrowaniem i zapewnieniem bezawaryjnego funkcjonowania osiedlowych budynków mieszkalnych, tj.: budynki (pomieszczenia) administracji osiedlowej, kotłownie i hydrofornie wolnostojące, osiedlowe warsztaty (zakłady) konserwacyjno-remontowe;

3. urządzenia i uzbrojenie terenów, na których znajdują się ww. budynki: zbiorniki – doły gnilne, szamba, rurociągi i przewody sieci wodociągowo-kanalizacyjnej, gazowej i ciepłowniczej, sieci elektroenergetyczne i telekomunikacyjne, budowle inżynieryjne (studnie itp.), budowle komunikacyjne (np. drogi osiedlowe, ulice, chodniki), inne budowle i urządzenia związane z ukształtowaniem i zagospodarowaniem terenu, mające wpływ na prawidłowe funkcjonowanie osiedlowych budynków mieszkalnych (np. latarnie oświetleniowe, ogrodzenia, parkingi, trawniki, kontenery na śmieci);

4. grunty i prawa wieczystego użytkowania gruntów, na których posadowione są budynki mieszkalne.

Związane z wyżej wymienionymi budynkami (lokalami mieszkalnymi i pomieszczeniami), obiektami i urządzeniami przychody (np. opłaty, czynsze, odsetki za zwłokę od nieterminowych ich wpłat, czy odszkodowania związane z gospodarowaniem tymi lokalami mieszkalnymi i pomieszczeniami ) oraz sfinansowane z nich koszty stanowią przychody i koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Stanowią one jednocześnie przychody i koszty podatkowe w rozumieniu updop (art. 12 ust. 1 pkt 1 oraz art. 15 ust. 1, z uwzględnieniem art. 16 ust. 1 ustawy) stanowiące o kalkulacji uzyskiwanego przez wspólnotę dochodu. Dochód powstały z tego tytułu, w myśl art. 17 ust. 1 pkt 44 updop, wolny jest od podatku dochodowego, o ile przeznaczony zostanie na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych.

Ze zwolnienia nie będą natomiast korzystały dochody, osiągnięte z innych źródeł niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi, nawet jeśli zostaną przeznaczone na utrzymanie tych zasobów, gdyż nie będzie spełniony jeden z kumulatywnych warunków wskazanych w cytowanym art. 17 ust. 1 pkt 44 ww. ustawy, ani też dochody osiągnięte z gospodarki zasobami mieszkaniowymi przeznaczone na utrzymanie lokali innych niż mieszkaniowe (np. lokali użytkowych i związanych z nimi garaży).

Mając na uwadze powyższe, zauważyć należy, że dochód uzyskany przez Wspólnotę Mieszkaniową, w związku z otrzymanym od Dewelopera odszkodowaniem wraz z odsetkami za zwłokę, dotyczącym budynków mieszkalnych, który Wspólnota zamierza przeznaczyć na usunięcie wad i usterek w budynkach Wspólnoty Mieszkaniowej (związanych z zasobem mieszkaniowym Wspólnoty), korzysta ze zwolnienia na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy, uznać należy za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.