Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób prawnych jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

22 listopada 2024 r. wpłynął Państwa wniosek z 21 listopada 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1. Zainteresowany będący stroną postępowania: (X)

2. Zainteresowani niebędący stroną postępowania: (Y)

Opis stanu faktycznego

X działająca jako zainteresowany będący stroną postępowania (dalej jako: „Sprzedająca”), jest podatnikiem podatku dochodowego od osób prawnych, podlegającym na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej obowiązkowi podatkowemu od całości swoich dochodów (przychodów) bez względu na miejsce położenia źródeł przychodów. Sprzedająca jest czynnym podatnikiem VAT.

Przedmiotem przeważającej działalności Wnioskodawczyni jest (…). Spółka jest właścicielem lub współwłaścicielem (…), w których - na podstawie zawartych umów najmu - wynajmuje lokale (…).

Y działająca jako zainteresowany niebędący stroną postępowania (dalej jako: „Kupująca”; w dalszej części wniosku Sprzedająca i Kupująca wspólnie jako: „Zainteresowani”), jest podatnikiem podatku dochodowego od osób prawnych, podlegającym na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej obowiązkowi podatkowemu od całości swoich dochodów (przychodów) bez względu na miejsce położenia źródeł przychodów. Kupująca jest czynnym podatnikiem VAT.

Przedmiotem przeważającej działalności Kupującej jest (…). Jest ona lub współwłaścicielem (…), w których - na podstawie zawartych umów najmu - wynajmuje (…).

Zainteresowani są podmiotami powiązanymi w rozumieniu art. 11a ust. 1 pkt 4 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2805 ze zm.)

Sprzedająca sprzedała Kupującej (…) nieruchomość - prawo użytkowania wieczystego dwóch działek, zabudowanych budynkiem (…). Budynek jest użytkowany od maja 2022 r. Nieruchomość wraz z budynkiem została nabyta przez Kupującą celem jej długoletniego wynajęcia.

Sprzedana nieruchomość była obciążona umowami najmu. W umowach tych ujęto zapisy dotyczące opłat eksploatacyjnych, do których zaliczane są przykładowo opłaty z tytułu: ochrony (…), sprzątania i utrzymania porządku, wywozu śmieci i nieczystości, zarządzania (…), ubezpieczenia, energii elektrycznej zużywanej na powierzchniach wspólnych, zaopatrzenia w wodę zużywaną na powierzchniach wspólnych.

W zależności od umowy najmu opłaty eksploatacyjne rozliczane są w dwojaki sposób:

I.Najemcy płacą comiesięczne zaliczki tytułem opłat eksploatacyjnych, które po zakończeniu roku są rozliczane i dochodzi do:

-   ewentualnego wyrównania ze strony najemcy (w przypadku, gdy rzeczywiste koszty eksploatacji w danym roku były wyższe od sumy wpłaconych zaliczek tytułem opłaty eksploatacyjnej) lub

-   zwrotu nadpłaty najemcy bądź zaliczenia tytułem opłat na kolejny rok (jeśli suma wpłaconych zaliczek tytułem opłaty eksploatacyjnej była wyższa od rzeczywistych kosztów eksploatacji).

II.Najemcy płacą ryczałt (ryczałt = X EUR/PLN x 1m² wynajmowanej powierzchni; powiększony o podatek VAT), który nie podlega rozliczeniu na koniec roku.

Wydanie nieruchomości Kupującej nastąpiło (…) r. Zgodnie z treścią umowy sprzedaży - wszelkie korzyści i ciężary związane z nieruchomością (w tym czynsze najmu) przeszły na Kupującą z dniem 1 kwietnia 2024 r., z tym zastrzeżeniem, że Kupująca przejęła obowiązek rozliczenia kosztów eksploatacyjnych z najemcami lokali zlokalizowanych w nieruchomości od dnia 1 stycznia 2024 r. i w związku z tym Sprzedająca zwróci Kupującej pobrane opłaty/zaliczki na koszty eksploatacyjne w roku 2024 (pobrane za okres od 1 stycznia 2024 r. do 31 marca 2024 r.).

Cena za nieruchomość określona w umowie, uwzględnia wszelkie obciążenia i prawa, które mają związek z przedmiotem umowy. W związku z tym, że do określonego w umowie momentu, w którym nastąpiło przeniesienie własności nieruchomości, obowiązki rozliczeń z tytułu opłat eksploatacyjnych przypadały Sprzedającej, a przedmiotowe rozliczenia z najemcami są ściśle powiązane z przedmiotem umowy, Kupująca zobowiązała się do przejęcia rozliczenia kosztów eksploatacyjnych z najemcami za okres styczeń - marzec 2024 r., a Sprzedająca do przekazania kwot otrzymanych z tego tytułu. Funkcjonalnie bowiem, po nabyciu nieruchomości wszelkie roszczenia lub prawa do rozliczeń związane z umowami najmów przeszły na Kupującą. W tym zakresie, Sprzedająca niejako w cenie sprzedaży nieruchomości, przeniosła te świadczenia, ale także ewentualne roszczenia z nimi związane na Kupującą.

Należy wskazać, że Sprzedająca w okresie od stycznia do marca otrzymywała faktury od usługodawców - podmiotów trzecich/podmiotów powiązanych (świadczących usługi opłacane ze środków pochodzących z opłat eksploatacyjnych) i:

a)odliczała podatek VAT naliczony oraz

b)zaliczała wydatki z tytułu przedmiotowych faktur do kosztów uzyskania przychodu (jako koszty bezpośrednie, ponoszone w dacie wystawienia refaktury na rzecz najemców, czyli w dacie powstania przychodu)

oraz wystawiała faktury ryczałtowe na najemców:

a)które, stanowiły jej przychody podatkowe,

b)od których odprowadzała podatek VAT należny.

Po otrzymaniu faktur od usługodawców, Sprzedająca przekazała usługodawcom (celem uregulowania faktur) całość lub część opłat eksploatacyjnych otrzymanych od najemców, a wydatek ten ujęła w kosztach uzyskania przychodu (jak wskazano - jako koszty uzyskania przychodów bezpośrednio związane z przychodami).

Zgodnie z umową sprzedaży nieruchomości, w związku z rozliczeniem pomiędzy Sprzedającą a Kupującą z tytułu opłat eksploatacyjnych, Kupująca przejęła obowiązek rozliczania kosztów eksploatacyjnych z najemcami za okres styczeń - marzec 2024 r.

Pytania

1)  Czy z tytułu otrzymania od Sprzedającej kwoty będącej rozliczeniem kosztów eksploatacyjnych z najemcami za okres styczeń - marzec 2024 r. z uwagi na przejęcie przez Kupującą rozliczenia tych kosztów z najemcami, po stronie Kupującej powstanie przychód?

2)  Czy przekazanie przez Sprzedającą Kupującej kwoty będącej rozliczeniem kosztów eksploatacyjnych z najemcami nieruchomości za okres styczeń - marzec 2024 r. może stanowić dla Sprzedającej koszt uzyskania przychodu, o których mowa w art. 15 ust. 1 ustawy z 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych, jako mające związek z osiągniętymi przychodami ze sprzedaży nieruchomości?

Państwa stanowisko w sprawie

Zdaniem Zainteresowanych:

1.  W ocenie Kupującej po jej stronie powstanie przychód z tytułu otrzymania od Sprzedającej kwoty będącej rozliczeniem kosztów eksploatacyjnych z najemcami za okres styczeń - marzec 2024 r. z uwagi na przejęcie przez Kupującą rozliczenia tych kosztów z najemcami,

2.  W ocenie Sprzedającej, przekazanie przez nią Kupującej kwoty będącej rozliczeniem kosztów eksploatacyjnych z najemcami nieruchomości za okres styczeń - marzec 2024 r. stanowi dla Sprzedającej koszt uzyskania przychodu, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy z 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (tj. Dz. U. z 2023 r. poz. 2805 ze zm., dalej: ustawa o CIT), jako mające związek z osiągniętymi przychodami ze sprzedaży nieruchomości.

Uzasadnienie.

Stosowanie do art. 12 ust. 1 pkt 1 ustawy o CIT przychodami są w szczególności otrzymane pieniądze, wartości pieniężne, w tym również różnice kursowe.

Natomiast zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o CIT kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów ze źródła przychodów lub w celu zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 16 ust. 1 ustawy o CIT.

Konstrukcja ww. przepisu daje podatnikowi możliwość uwzględnienia dla celów podatkowych wszelkich kosztów, niewymienionych w art. 16 ust. 1 ustawy o CIT, pod warunkiem, że wykaże ich bezpośredni bądź pośredni związek z prowadzoną działalnością oraz że poniesienie tych kosztów ma lub może mieć wpływ na wielkość osiągniętego przychodu bądź zachowanie lub zabezpieczenie źródła przychodów. Tak więc kosztami uzyskania przychodów są wszelkie, racjonalnie i gospodarczo uzasadnione wydatki, związane z prowadzeniem działalności gospodarczej, których celem jest osiągnięcie, zabezpieczenie lub zachowanie źródła przychodów, z wyjątkiem wydatków wymienionych w art. 16 ust. 1 ustawy o CIT.

 Wobec powyższego, warunkiem uznania wydatku poniesionego przez podatnika za koszt uzyskania przychodów, jest łączne spełnienie następujących przesłanek:

a)  koszt został poniesiony przez podatnika, tj. w ostatecznym rozrachunku musi on zostać pokryty z zasobów majątkowych podatnika (nie stanowią kosztu uzyskania przychodu podatnika wydatki, które zostały poniesione na działalność podatnika przez osoby inne niż podatnik),

b)  jest definitywny (rzeczywisty), tj. wartość poniesionego wydatku nie została podatnikowi w jakikolwiek sposób zwrócona,

c)  pozostaje w związku z prowadzoną przez podatnika działalnością gospodarczą,

d)  poniesiony został w celu uzyskania, zachowania lub zabezpieczenia przychodów lub może mieć wpływ na wielkość osiągniętych przychodów,

e)  został właściwie udokumentowany,

f)   nie może znajdować się w katalogu wydatków, których zgodnie z art. 16 ust. 1 ustawy o CIT., nie uważa się za koszty uzyskania przychodów.

Przesłankę celowości kosztu uważa się za spełnioną, gdy istnieje związek przyczynowy pomiędzy poniesieniem danego kosztu a powstaniem lub realną szansą powstania przychodów podatkowych, bądź też zachowaniem albo zabezpieczeniem źródła ich uzyskiwania. Nie ma przy tym znaczenia, czy dany wydatek przyniósł oczekiwany skutek w postaci osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenie ich źródła. Istotne jest, czy w momencie jego ponoszenia podatnik mógł - obiektywnie oceniając - oczekiwać takiego efektu.

Kierując się kryterium charakteru powiązania istniejącego pomiędzy kosztem a celem, jakiemu ma służyć, ustawodawca wyróżnia:

-    koszty uzyskania przychodów bezpośrednio związane z przychodami, tj. takie wydatki, których poniesienie przekłada się wprost (w sposób bezpośredni) na uzyskanie konkretnych przychodów - w ich przypadku możliwe jest ustalenie, w jakim okresie i w jakiej wysokości powstał związany z nimi przychód,

-    koszty uzyskania przychodów inne niż bezpośrednio związane z przychodami (tzw. koszty pośrednie), tj. takie wydatki, których nie da się przypisać wprost do określonych przychodów, ale są racjonalnie uzasadnione jako prowadzące do ich osiągnięcia - są to wydatki związane z działalnością prowadzoną przez podatnika i przyczyniające się w sposób ogólny do osiągania przez niego przychodów, w przypadku których nie można jednak ustalić, uzyskaniu jakiego konkretnego przychodu dany wydatek służy (np. koszty ogólnego zarządu, koszty administracyjne, wydatki na utrzymanie obiektów, obsługę prawną).

Z wyjątkami wskazanymi w ustawie, koszty uzyskania przychodów bezpośrednio związane z przychodami, poniesione w latach poprzedzających rok podatkowy oraz w roku podatkowym, są potrącalne w tym roku podatkowym, w którym osiągnięte zostały odpowiadające im przychody (art. 15 ust. 4 ustawy o CIT).

Zgodnie zaś z art. 15 ust. 4d ustawy o CIT koszty uzyskania przychodów, inne niż koszty bezpośrednio związane z przychodami, są potrącalne w dacie ich poniesienia. Jeżeli koszty te dotyczą okresu przekraczającego rok podatkowy, a nie jest możliwe określenie, jaka ich część dotyczy danego roku podatkowego, w takim przypadku stanowią koszty uzyskania przychodów proporcjonalnie do długości okresu, którego dotyczą.

Ad 1.

W ocenie Kupującej, stosownie do art. 12 ust. 1 pkt 1 ustawy o CIT po jej stronie powstanie przychód z tytułu otrzymania od Sprzedającej kwoty będącej rozliczeniem kosztów eksploatacyjnych z najemcami za okres styczeń - marzec 2024 r. z uwagi na przejęcie przez Kupującą rozliczenia tych kosztów z najemcami.

Ad 2.

Zdaniem Sprzedającej, opisane w stanie faktycznym rozliczenie opłat eksploatacyjnych nie pociąga za sobą żadnego świadczenia ani ze strony Sprzedającej na rzecz Kupującej, ani ze strony Kupującej na rzecz Sprzedającej. Niemniej jednak nie sposób pominąć, że przeniesienie tych opłat ma ścisły związek z transakcją sprzedaży nieruchomości oraz przejęcie praw i obowiązków wynikających z rozliczeń tych opłat po nabyciu nieruchomości przez Kupującą. Sprzedająca podkreśla, że funkcjonalnie te opłaty związane są z umowami najmu obciążającymi nieruchomość, które po przejściu własności, przeszły na Kupującą, jako jeden z istotnych elementów pożytków ze zbywanej nieruchomości.

Jak wskazano w opisie stanu faktycznego, w zależności od umowy najmu opłaty eksploatacyjne rozliczane są w dwojaki sposób:

I.          Najemcy płacą comiesięczne zaliczki tytułem opłat eksploatacyjnych, które po zakończeniu roku są rozliczane i dochodzi do:

•ewentualnego wyrównania ze strony najemcy (w przypadku, gdy rzeczywiste koszty eksploatacji w danym roku były wyższe od sumy wpłaconych zaliczek tytułem opłaty eksploatacyjnej) lub

•zwrotu nadpłaty najemcy bądź zaliczenia tytułem opłat na kolejny rok (jeśli suma wpłaconych zaliczek tytułem opłaty eksploatacyjnej była wyższa od rzeczywistych kosztów eksploatacji).

II.         Najemcy płacą ryczałt (ryczałt = X EUR/PLN x 1m² wynajmowanej powierzchni; powiększone o podatek VAT), który nie podlega rozliczeniu na koniec roku.

Zatem, może zdarzyć się sytuacja, że pobrane przez Sprzedającą zaliczki na opłaty eksploatacyjne odbiegają od rzeczywistych kosztów utrzymania nieruchomości. Wobec tego, celem ułatwienia rozliczenia przedmiotowych opłat eksploatacyjnych za rok 2024, Zainteresowani ustalili, że Kupująca przejmie obowiązek rozliczania kosztów eksploatacyjnych z najemcami lokali zlokalizowanych na nieruchomości od 1 stycznia 2024 r. i w związku z tym Sprzedająca przekaże Kupującej pobrane opłaty na koszty eksploatacyjne za okres styczeń - marzec 2024 r. Należy zatem przypisać przejęciu tych praw i obowiązków przez Kupującą związek funkcjonalny z przejęciem umów najmu związanych ze zbywaną przez Sprzedającą nieruchomością. Sprzedająca i Kupująca nie wyodrębnili w umowie składowych ceny tj. nieruchomości, przejęcia praw i obowiązków z umów najmu itp., gdyż funkcjonalnie wszelkie prawa i obowiązki związane z tą nieruchomością i jej przeznaczeniem stanowią całość przedmiotu transakcji. Cena zawiera zatem w sobie wszystkie elementy składające się na przedmiot sprzedaży w ujęciu funkcjonalnym.

W ocenie Sprzedającej, przekazanie Kupującej opłat eksploatacyjnych za okres od stycznia do marca 2024 r. może stanowić dla Sprzedającej koszt uzyskania przychodu, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy o CIT z uwagi na spełnienie wszystkich przesłanek przemawiających za uznaniem tego wydatku za koszt podatkowy:

•    w ostatecznym rozrachunku wydatek będzie pokryty z zasobów majątkowych Sprzedającej,

•    będzie definitywny dla Sprzedającej i skutkuje trwałym uszczupleniem majątku Sprzedającej,

•    bez wątpienia będzie pozostawać w związku z prowadzoną przez Spółkę działalnością gospodarczą, a w zasadzie jedynym powodem jego poniesienia będzie uzyskanie przychodu z tytułu sprzedaży nieruchomości - celem przekazania opłat eksploatacyjnych jest ułatwienia rozliczenia przedmiotowych opłat eksploatacyjnych za rok 2024 przez nowego właściciela nieruchomości, co z pewnością stanowi swego rodzaju zachętę do zakupu przedmiotowej nieruchomości,

•    będzie właściwie udokumentowany - jego poniesienie wynika z umowy sprzedaży nieruchomości,

•    nie znajduje się w grupie wydatków z art. 16 ust. 1 ustawy o CIT.

Zatem, w ocenie Sprzedającej spełnione zostały wszystkie wyżej wymienione warunki, a w konsekwencji opisane w stanie faktycznym przekazanie Kupującej opłat eksploatacyjnych za okres od stycznia do marca 2024 r. może stanowić dla Sprzedającej koszty uzyskania przychodu, o których mowa w art. 15 ust. 1 ustawy o CIT. W ocenie Sprzedającej, zwrot na rzecz Kupującej opłat, które wynikają z postanowień umowy sprzedaży, która obejmuje także przejęcie przez Kupującą rozliczeń tych opłat z najemcami, co związane jest ściśle z wstąpieniem w prawa i obowiązki Kupującej w umowy najmu, stanowi dla Sprzedającej koszty uzyskania przychodów związane z umową sprzedaży i ma związek z osiągniętym przychodem z tego tytułu. W ocenie Sprzedającej nie ma znaczenia, że we wcześniejszym etapie, Sprzedająca dokonywała stosownych rozliczeń tych opłat z najemcami, co znajdowało odzwierciedlenie w wyniku podatkowym Sprzedającej. Umowa sprzedaży i przejęcie przez Kupującą kwestii rozliczeń tych opłat po nabyciu nieruchomości oraz przejęciu umów najmu w ramach tej umowy, ma związek z przychodami Sprzedającej ze sprzedaży tej nieruchomości, a zwrot tych opłat stanowi niezbędny element wykonania umowy przez Sprzedającą.

Końcowo, Sprzedająca uważa, że zwrot opłat eksploatacyjnych na zasadzie opisanej w stanie faktycznym, stanowi koszty uzyskania przychodu, które wykazują ścisły związek z uzyskaniem przychodu ze sprzedaży nieruchomości, a jako zobowiązanie Sprzedającej, stanowi istotny element wykonania umowy przez nią, co również przekłada się na osiągnięcie przychodów ze sprzedaży.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Na wstępie należy zaznaczyć, że pytania przedstawione przez Państwa we wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej wyznaczają zakres przedmiotowy tego wniosku. W związku z powyższym, wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (Państwa zapytań). Zatem, inne kwestie wynikające z opisu sprawy i własnego stanowiska, nieobjęte pytaniami, nie zostały rozpatrzone w niniejszej interpretacji.

Zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2805 ze zm., dalej: „ustawa o CIT”):

W myśl art. 12 ust. 1 pkt 2 ustawy o CIT:

Stosownie do art. 12 ust. 3 ustawy o CIT:

Na podstawie treści powołanych przepisów można określić przychód jako wszelkie trwałe, bezzwrotne i definitywne przysporzenia majątkowe w postaci środków pieniężnych, dóbr majątkowych oraz świadczeń w naturze, niezależnie od tytułu prawnego ich uzyskania przez podatnika. W przypadku podatników prowadzących działalność gospodarczą, przychodem są również kwoty należne, nawet gdy nie zostały faktycznie otrzymane, pod warunkiem, że kwoty te spełniają warunki wymienione powyżej (trwały, bezzwrotny i definitywny charakter).

Literalna wykładnia powołanych przepisów wskazuje, że do przychodów podatkowych zalicza się tylko takie przychody, które w danym momencie są trwałe, definitywne i bezwarunkowe. Tak więc do przychodów podatkowych, podatnik powinien zaliczyć tylko takie przychody, które są mu należne. Nie będą to zatem jakiekolwiek przychody, lecz przychody, w stosunku do których podatnikowi przysługiwać będzie prawo do ich otrzymania i które stanowić będą jego trwałe przysporzenie majątkowe. O zaliczeniu danego przysporzenia majątkowego do przychodów danej osoby prawnej decyduje definitywny charakter tego przysporzenia - w sposób ostateczny faktycznie powiększa ono aktywa podatnika lub pomniejsza jego pasywa.

Państwa wątpliwości w zakresie pytania nr 1 dotyczą ustalenia, czy z tytułu otrzymania od Sprzedającej kwoty będącej rozliczeniem kosztów eksploatacyjnych z najemcami za okres styczeń - marzec 2024 r. z uwagi na przejęcie przez Kupującą rozliczenia tych kosztów z najemcami, po stronie Kupującej powstanie przychód.

Z Państwa wniosku wynika, iż zgodnie z treścią umowy kupna-sprzedaży wszelkie korzyści i ciężary związane z nieruchomością, w tym czynsze najmu przeszły na Kupującą 1 kwietnia 2024 r. W umowie kupna-sprzedaży zawarli Państwo zastrzeżenie, że Kupująca przejęła obowiązek rozliczenia kosztów eksploatacyjnych z najemcami lokali zlokalizowanych w nieruchomości od 1 stycznia 2024 r. i w związku z tym Sprzedająca zwróci Kupującej pobrane opłaty/zaliczki na koszty eksploatacyjne w roku 2024 pobrane za okres od 1 stycznia 2024 r. do 31 marca 2024 r. W tym zakresie, Sprzedająca w cenie sprzedaży nieruchomości, przeniosła te świadczenia, ale także ewentualne roszczenia z nimi związane na Kupującą.

Odnosząc się do Państwa wątpliwości zauważyć należy, że w związku z otrzymaniem od Sprzedającej kwoty będącej rozliczeniem kosztów eksploatacyjnych z najemcami za okres styczeń - marzec 2024 r. po stronie Kupującej nastąpiło realne przysporzenie o charakterze trwałym w postaci korzyści majątkowej skutkującej powstaniem przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych.

Zatem, Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 jest prawidłowe.

Odnosząc się natomiast do Państwa wątpliwości w zakresie pytania nr 2 dotyczących ustalenia, czy przekazanie przez Sprzedającą Kupującej kwoty będącej rozliczeniem kosztów eksploatacyjnych z najemcami za okres styczeń - marzec 2024 r. może stanowić dla Sprzedającej koszt uzyskania przychodu, jako mający związek z osiągniętymi przychodami ze sprzedaży nieruchomości wskazać należy, że zasady kwalifikowania wydatków do kosztów uzyskania przychodów określają przepisy art. 15 oraz art. 16 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o CIT:

Powyższe oznacza, że wszystkie poniesione wydatki związane z prowadzoną działalnością gospodarczą, po wyłączeniu zastrzeżonych w ustawie, są kosztami uzyskania przychodów, o ile pozostają w związku przyczynowo-skutkowym z osiąganymi przychodami.

Kosztami uzyskania przychodów są więc wszelkie racjonalnie i gospodarczo uzasadnione wydatki związane z działalnością gospodarczą, których celem jest osiągnięcie, zabezpieczenie lub zachowanie źródła przychodów.

Zatem do kosztów uzyskania przychodów podatnik ma prawo zaliczyć wszystkie koszty, zarówno te bezpośrednio, jak i pośrednio związane z przychodami, o ile zostały prawidłowo udokumentowane, za wyjątkiem kosztów ustawowo uznanych za niestanowiące kosztów uzyskania przychodów.

Podatnik kwalifikując poniesione wydatki do kosztów uzyskania przychodów powinien zatem kierować się podstawową zasadą zaistnienia związku przyczynowo-skutkowego pomiędzy poniesionym wydatkiem, a możliwością osiągnięcia z tego tytułu przychodu, albowiem to na nim spoczywa ciężar udowodnienia, że poniesienie wydatku ma (lub może mieć) wpływ na wysokość osiąganych przychodów (lub na zachowanie lub zabezpieczenie źródła przychodów).

W świetle powyższego, aby wydatek poniesiony przez podatnika stanowił dla niego koszt uzyskania przychodu, muszą być spełnione następujące warunki:

-    został poniesiony przez podatnika, tj. w ostatecznym rozrachunku musi on zostać pokryty z zasobów majątkowych podatnika (nie stanowią kosztu uzyskania przychodu podatnika wydatki, które zostały poniesione na działalność podatnika przez osoby inne niż podatnik),

-    jest definitywny (rzeczywisty), tj. wartość poniesionego wydatku nie została podatnikowi w jakikolwiek sposób zwrócona,

-    pozostaje w związku z prowadzoną przez podatnika działalnością gospodarczą,

-    poniesiony został w celu uzyskania, zachowania lub zabezpieczenia przychodów lub może mieć wpływ na wielkość osiągniętych przychodów,

-    został właściwie udokumentowany,

-    nie może znajdować się w grupie wydatków, których zgodnie z art. 16 ust. 1 ww. ustawy nie uważa się za koszty uzyskania przychodów.

Obowiązkiem podatnika, jako odnoszącego ewidentną korzyść z faktu zaliczenia określonych wydatków w poczet kosztów uzyskania przychodów, jest wykazanie związku pomiędzy poniesieniem kosztu, a uzyskaniem przychodu, zgodnie z dyspozycją art. 15 ust. 1 ustawy o CIT.

Z powyższego przepisu wynika, że kosztami uzyskania przychodów są wszelkie racjonalne i gospodarczo uzasadnione nakłady i wydatki związane bezpośrednio lub pośrednio z prowadzoną działalnością gospodarczą, których celem jest poprawienie wyniku finansowego oraz osiągnięcie przychodu, z wyjątkiem wydatków wymienionych w art. 16 ust. 1 ustawy o CIT.

Zgodnie z definicjami zawartymi w Słowniku języka polskiego PWN, pojęcie:

a)„celowość” oznacza: „przydatność do jakichś potrzeb”, „świadome zmierzanie do celu”, „taki przebieg zjawisk, zdarzeń, działań ludzkich, jakby w swym rozwoju zmierzały one do określonego celu”,

b)„zabezpieczyć” oznacza: „zapewnienie ochrony przed czymś niebezpiecznym lub szkodliwym”, „uczynienie bezpiecznym”, „zapewnienie utrzymania czegoś w dotychczasowym stanie”, „zapewnienie komuś środków do życia”, „zapewnienie zaspokojenia roszczenia lub wykonanie kary”, natomiast

c)„zachować” oznacza: „pozostać w posiadaniu czegoś”, „dochować coś w niezmienionym stanie mimo upływu czasu lub niesprzyjających okoliczności”, „uchronić przed zapomnieniem”.

Można więc przyjąć, że koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów to takie koszty, które są poniesione w trakcie dążenia do uzyskania przychodów. Określony cel musi być widoczny w momencie ponoszenia kosztu. Ponadto poniesione koszty winny omawiany cel realizować lub co najmniej zakładać jego realność. Koszty poniesione na zachowanie źródła przychodu to takie koszty, które poniesione zostały, aby przychody z danego źródła przychodów w dalszym ciągu występowały w nienaruszonym stanie oraz aby takie źródło w ogóle dalej istniało. Natomiast jako zabezpieczenie źródła przychodów powinno się przyjmować koszty poniesione na ochronienie istniejącego źródła przychodów, w taki sposób, aby to źródło funkcjonowało w bezpieczny sposób.

Wskazać jednak należy, że spełnienie przesłanek z art. 15 ust. 1 ustawy o CIT, jest niewystarczające dla kwalifikacji podatkowej wydatków, gdyż należy dodatkowo dokonać ich analizy pod kątem wyłączeń zawartych w art. 16 ust. 1 ustawy o CIT.

Jak wynika z Państwa wniosku nabyta przez Kupującą nieruchomość była obciążona umowami najmu. Ponieważ obowiązki rozliczeń z tytułu opłat eksploatacyjnych z najemcami są ściśle powiązane z przedmiotem umowy, a ze względu na przyjęty sposób rozliczania tych kosztów z najemcami w momencie zawarcia umowy kupna-sprzedaży ich zakres nie mógł zostać precyzyjnie określony przez strony, Kupująca zobowiązała się do przejęcia rozliczenia tych kosztów z najemcami za okres styczeń - marzec 2024 r., a Sprzedająca do przekazania kwot otrzymanych z tego tytułu. W wyniku nabycia nieruchomości wszelkie roszczenia lub prawa do rozliczeń związane z umowami najmów przeszły bowiem na Kupującą. Jak wskazali Państwo w opisie sprawy Sprzedająca w cenie sprzedaży nieruchomości, przeniosła te świadczenia, ale także ewentualne roszczenia z nimi związane na Kupującą.

Zatem, skoro w umowie kupna-sprzedaży Sprzedająca zobowiązała się do przekazania otrzymanych od najemców kwot z tytułu opłat eksploatacyjnych i ustalona cena nieruchomości uwzględnia wszelkie obciążenia i prawa, które mają związek z przedmiotem umowy uznać należy, że przekazane przez Sprzedającą kwoty opłat eksploatacyjnych za okres styczeń - marzec 2024 r. stanowią dla Sprzedającej koszty uzyskania przychodu, o których mowa w art. 15 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, jako mające związek z osiągniętymi przychodami ze sprzedaży nieruchomości.

Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 2 jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

-   Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

-   Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

-   Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

 X (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

-  w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

-  w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.