Ustalenie przychodów, kosztów uzyskania przychodów oraz zwolnienia przedmiotowego dochodów spółdzielni mieszkaniowej.

Interpretacja indywidualna - stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób prawnych w zakresie ustalenia czy:

• z tytułu planowanego zbycia nakładów na cudzym gruncie na rzecz Miasta, Wnioskodawca wykaże przychód należny w podatku dochodowym wedle ceny określonej jak w opisie, na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego - jest prawidłowe;
• z tytułu planowanego zbycia nakładów na cudzym gruncie na rzecz Miasta, Wnioskodawca będzie miał prawo rozliczyć koszt uzyskania przychodów stanowiący wartość początkową budynków i budowli wybudowanych na cudzym gruncie pomniejszoną o wcześniej dokonane odpisy amortyzacyjne - jest prawidłowe;
• z tytułu jednoczesnego nabycia od Miasta własności działek gruntu z naniesieniami, Wnioskodawca będzie miał prawo rozliczyć podatkowy koszt uzyskania przychodów w kwocie stanowiącej należność za dokonany zakup - jest prawidłowe;
• z tytułu zbycia nakładów na rzecz Miasta i następnie nabycia od Miasta własności działek gruntu z naniesieniami, Wnioskodawca - Spółdzielnia będzie zobowiązana do zapłaty podatku dochodowego od osób prawnych, jeśli wystąpi u niej dochód z tej transakcji i czy do tego dochodu ma zastosowanie zwolnienie przedmiotowe z art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych - jest prawidłowe;
• Spółdzielnia może po nabyciu nieruchomości wraz z naniesieniami prowadzić amortyzację podatkową nabytych nieruchomości - jest prawidłowe;
• w związku z zawartymi ugodami sądowymi i pozasądowymi SM A. będzie zobowiązana do zapłaty podatku dochodowego od osób prawnych od przychodu związanego z niedochodzeniem przez Miasto kwotami uprzednio żądanych odsetek - jest w części prawidłowe i w części nieprawidłowe;

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

30 sierpnia 2024 r. wpłynął Państwa wniosek tego samego dnia o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie ustalenia przychodów, kosztów uzyskania przychodów i zwolnienia przedmiotowego przychodów Spółdzielni.

Treść wniosku jest następująca :

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca jest spółdzielnią mieszkaniową, podatnikiem podatku dochodowego od osób prawnych, NIP: (…).

ZARYS ZDARZEŃ DOTYCHCZASOWYCH I STANU PRAWNEGO ORAZ STANU FAKTYCZNEGO DOTYCZĄCYCH WNIOSKODAWCY

Wnioskodawca jako Spółdzielnia Mieszkaniowa A. powstała w dniu (...).2016 r. na skutek podziału Spółdzielni Mieszkaniowej B. w trybie art. 108-111 Ustawy Prawo Spółdzielcze w następstwie wydanych wyroków zastępujących uchwałę członków o podziale. Spółdzielnia A. została wpisana do Rejestru Przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego w dniu (...).2016 r. Nr (...).

Spółdzielnia Mieszkaniowa B. [„SM B.”] zawarła w dniu (...).1997 r. w formie aktu notarialnego z Gminą (...) (obecnie „Miasto”) umowę dzierżawy m.in. działki gruntu o numerze 3 i 4 z obrębu (...) o obszarze 30.282 m² na okres 29 lat tj. do dnia 2 października 2026 roku. Strony ustaliły m.in. że prawo dzierżawcy do używania i pobierania pożytków będzie polegało na zabudowaniu omawianej nieruchomości zabudową mieszkaniową z usługami. W ramach ww. umowy SM B. zabudowała ww. nieruchomość budynkami mieszkalnymi. Między innymi wybudowała na nieruchomości stanowiącej działkę ewidencyjną nr 2 o pow. 10 440 m², z obrębu (...) trzy wielorodzinne budynki mieszkalne wraz z garażami oznaczone adresem ul. (...). W budynkach tych znajduje się 120 lokali mieszkalnych oraz hale garażowe zawierające łącznie (…) miejsc postojowych (z czego ok. 50 jest jeszcze nie sprzedanych i pozostaje w gestii dzierżawcy - Wnioskodawcy niniejszego pisma). Dodatkowo na działce nr 1 o powierzchni 1359 m² oraz nr 5 o powierzchni 5 492 m² została wybudowana infrastruktura osiedla w tym m.in. drogi dojazdowe, stacje trafo, chodniki, altana śmietnikowa oraz zieleń. Zabudowa nastąpiła na podstawie decyzji o pozwoleniu na budowę z dnia 20.08.1997 r. Decyzją z dnia 15.03.2000 r. udzielono pozwolenia na użytkowanie ww. budynków.

Po wybudowaniu budynków w latach 2000-2001 SM B. ustanowiła w wykonaniu zawartych wcześniej umów w sprawie warunków przyjęcia członków, finansowania i budowy mieszkania na nieruchomości na rzecz członków Spółdzielni, spółdzielcze własnościowe prawa do wszystkich lokali mieszkalnych znajdujących się w ww. budynkach jak również spółdzielcze prawa do korzystania z miejsc postojowych. Spółdzielcze prawa do lokali zostały ustanowione na podstawie przydziałów. Prawa do miejsc postojowych częściowo na podstawie przydziałów, a częściowo na podstawie zawieranych umów nabycia prawa do miejsca postojowego w wielostanowiskowym garażu i ustanowienia prawa we współwłasności wielostanowiskowego garażu.

Następnie odbył się podział SM B., w wyniku którego powstała Spółdzielnia Mieszkaniowa A. Po wieloletnich sporach sądowych wyrok SA w (…) z dnia 28 stycznia 2016, sygn. akt (…) zakończył postępowanie w sprawie o wydanie orzeczenia zastępującego uchwałę Zebrania Przedstawicieli Spółdzielni Mieszkaniowej B. Wyrok ten jest prawomocny i został opatrzony stwierdzeniem prawomocności z dnia 10 marca 2016 r. Na podstawie wyroków podziałowych dotyczących SM B. m.in. na rzecz Wnioskodawcy - SM A.:

1)Przyznano majątek w postaci wszystkich praw właścicielskich do nakładów poniesionych na działce nr 2 o powierzchni 10.440 m² tj. do budynków mieszkalnych położonych w (...) wraz z garażami i instalacjami według wartości księgowej na dzień 31.12.2002 r. - (...) zł. oraz wszystkie prawa, roszczenia i zobowiązania z tym związane, w tym co do funduszu wkładów budowlanych,

2)Przyznano prawo do wyłącznego używania działki nr 2 w tym budynki mieszkalne wraz z garażami, położone przy ul. (...), jak też budowle, instalacje oraz urządzenia towarzyszące oraz inne naniesienia oraz przyznano do współkorzystania obu Spółdzielniom działkę nr 1 na której urządzony jest ciąg jezdno - pieszy oraz usytuowana trafostacja oraz część działki nr 5 na której znajduje się druga trafostacja oraz altana śmietnikowa.

3)Jednocześnie sąd ustalił, że SM A. wstępuje do umowy dzierżawy nieruchomości z dnia (...).1997 r. zawartej pomiędzy SM B. i Gminą, a w szczególności wynikających z poniesionych nakładów oraz ekspektatywy nabycia prawa użytkowania wieczystego otrzymanej części gruntu.

4)Sąd postanowił jednocześnie, że osoby będące członkami spółdzielni na rzecz których zostały ustanowione spółdzielcze prawa do lokali w nieruchomości przy ul. (…) przeszły do SM A.

Uchwałą Składu Siedmiu Sędziów Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 24 maja 2013 r. w sprawie III CZP 104/12: Sąd ustalił, że: „Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu ustanowione w budynku położonym na gruncie, do którego spółdzielni nie przysługuje własność albo użytkowanie wieczyste stanowi ekspektatywę tego prawa; niedopuszczalne jest założenie księgi wieczystej w celu jej ujawnienia.” Z uwagi na powyższe ustanowione na rzecz członków spółdzielni przez SM B. jako poprzednika prawnego SM A. spółdzielcze własnościowe prawa do lokali oraz spółdzielczego własnościowe prawa do miejsc postojowych są nieważne, a członkom nadal przysługuje jedynie ekspektatywa ustanowienia odrębnej własności lokali objętych w.w. prawami. (w związku ze zmianą stanu prawnego oraz likwidacją możliwości ustanawiania przez Spółdzielnie spółdzielczych własnościowych praw do lokali).

PLANOWANE ZDARZENIA PRZYSZŁE DOTYCZĄCE OPISANYCH WYŻEJ OKOLICZNOŚCI

1)Spółdzielnia Mieszkaniowa A. podjęła rozmowy z Miastem , które jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług, dotyczące nabycia własności gruntu na którym znajdują się pozostające w jej zasobach budynki przy ul. (...).

2)W następstwie prowadzonych rozmów (…) podjęła Uchwałę nr (…) z dnia 7 grudnia 2023 r. w sprawie odstąpienia od obowiązku zbycia w drodze przetargu, udzielenia bonifikaty i ustanowienia służebności gruntowej, w której Rada (…) wyraziła zgodę na odstąpienie od obowiązku zbycia w drodze przetargu, poprzez sprzedaż zabudowanej części nieruchomości stanowiącej własność Miasta, położonej w (…), oznaczonej jako działka ewidencyjna nr 2 o pow. 10 440m² z obrębu (...), jak również udziału wynoszącego 0,5694 części w działce ewidencyjnej nr 1 o pow. 1359 m² z obrębu (...), stanowiącej ciąg pieszo-jezdny, uregulowanych w księdze wieczystej nr (…), jak również ustanowienie służebności gruntowej na nieruchomości uregulowanej w księdze wieczystej nr (…), na rzecz każdoczesnego właściciela Nieruchomości, która powstanie z działki ewidencyjnej nr 2, po odłączeniu jej do nowej księgi wieczystej, przy czym służebność gruntowa zostanie ustanowiona na potrzeby korzystania z istniejącej zabudowy tj.: śmietnika i utwardzonego placu dojazdowego do śmietnika, a wykonywanie służebności zostanie ograniczone do części o powierzchni 676 m² działki ewidencyjnej nr 5 z obrębu (...), oznaczonej literami (…), na załączniku graficznym do Uchwały, przy czym sprzedaż nieruchomości stanowiącej działkę ewidencyjną nr 2 wraz z udziałem w działce nr 1 z obrębu (...) nastąpi za cenę określoną na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego na zlecenie Miasta z uwzględnieniem bonifikaty w wysokości 99% od części ceny sprzedaży nieruchomości przypadającej na grunt.

3)Zgodnie z uzasadnieniem ww. uchwały: Mając na uwadze, że Miastu nie przysługuje prawo do nakładów poniesionych przez dzierżawcę na zabudowanie działek ewid. nr 2 i 1, sprzedaż poprzedzona będzie przeniesieniem przez Spółdzielnię Mieszkaniową A. na rzecz Miasta przysługujących jej nakładów na wybudowanie naniesień znajdujących się na działce ewid. nr 2 i udziału wynoszącego 0,5694 w nakładach poniesionych na naniesienia na działce ewid. nr 1, co udokumentowane będzie fakturą wystawioną przez SM A.

4)Spółdzielnia przeniesie na Miasto przysługujące jej nakłady w kwocie równej wartości ustalonej w operacie szacunkowym, powiększonej o podatek VAT w wysokości 23% .

5)Umowa sprzedaży nieruchomości stanowiącej działkę ewid. nr 2 i udziału w działce ewid. nr 1 będzie polegała na odkupieniu przez Miasto nakładów od SM A. na nieruchomość, a następnie sprzedaży nieruchomości wraz z naniesieniami na jej rzecz oraz ustanowieniu służebności gruntowej, która będzie wykonywana na działce ewid. nr 5. Kwota nakładów będzie podlegać potrąceniu z wzajemnych należności, a Spółdzielnia A. uiści na rzecz Miasta wyłącznie cenę za nabycie gruntu i ustanowienie służebności.

6)Zarówno sprzedaż nakładów na gruncie Miasta przez SM A. na rzecz Miasta, jak też sprzedaż gruntu wraz z naniesieniami przez Miasto na rzecz SM A. nastąpi w ramach jednej czynności notarialnej. Miasto nie stanie się faktycznym użytkownikiem nakładów.

7)Sprzedaż zarówno nakładów na rzecz Miasta, jak też sprzedaż gruntu wraz z naniesieniami nastąpi za cenę określoną w operacie szacunkowym sporządzonym przez Miasto.

8)Zgodnie z operatem szacunkowym sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego 1.03.2024 r. wartość zabudowanej działki ewid. nr 2 oraz udziału 0,5694 w działce nr 1 wynosi 169.686.163 zł w tym wartość: - budynków oraz innych naniesień (…) zł, - gruntu bez naniesień (…) zł, z drugiej strony - nakładów poniesionych na naniesienia (…) zł.

9)Wnioskodawca - SM A. w chwili obecnej prowadzi działalność: - głownie związaną z usługami zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi pozostającymi w jej zasobach, jako: czynności wykonywane na rzecz członków spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze prawa do lokali mieszkalnych, członków spółdzielni będących właścicielami lokali mieszkalnych lub na rzecz właścicieli lokali mieszkalnych niebędących członkami spółdzielni, za które są pobierane opłaty, zgodnie z art. 4 ust. 1, 2, 4 i 5 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych; - jak również wynajmuje nieruchomości znajdujące się w jej zasobach w tym miejsca postojowe oraz dwa lokale użytkowe znajdujące się na sąsiedniej nieruchomości, których jest właścicielem. W tym zakresie rozlicza się jako czynny podatnik VAT. Jednocześnie działalność Spółdzielni koncentruje się na uzyskaniu prawa do gruntu, na której jej poprzedniczka prawna wybudowała budynki mieszkalne w celu zakończenia realizacji rozpoczętego przedsięwzięcia inwestycyjnego poprzez ustanowienie odrębnej własności lokali i przeniesienie ich własności na członków Spółdzielni, którzy zawarli z poprzednikiem prawnym Spółdzielni umowy zobowiązujące do wybudowania budynku oraz ustanowienia spółdzielczych praw do lokali.

10)Wnioskodawca po nabyciu gruntu wraz ze znajdującymi się na nim budynkami zamierza:

• w wykonaniu zawartych przez jej poprzednika (SM B.) umów, na podstawie których przysługują jej członkom ekspektatywy ustanowienia odrębnej własności lokali w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, ustanowić odrębną własność lokali mieszkalnych oraz dokonać ich zbycia na rzecz członków wraz ze związanym z lokalami udziałem w prawie własności gruntu oraz innych części wspólnych nieruchomości nie służących do wyłącznego korzystania przez właścicieli poszczególnych lokali.
• w wykonaniu zawartych przez jej poprzednika (SM B.) umów, na podstawie których przysługują jej członkom ekspektatywy ustanowienia odrębnej własności lokali garażowych w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, zbyć udziały w lokalach garażowych wraz ze związanym z tymi lokalami udziałem w gruncie na którym posadowiony jest budynek oraz jednocześnie ustanowić na rzecz nabywców prawo do wyłącznego korzystania z poszczególnych miejsc postojowych,
• zbyć nie objęte ekspektatywami udziały w lokalu garażowym lub w przypadku braku zbycia danych miejsc postojowych w dalszym ciągu prowadzić ich wynajem, do czasu ich zbycia.
• Opisane wyżej zdarzenia przyszłe nastąpią w okresie krótszym niż dwa lata od daty nabycia przez Wnioskodawcę od Miasta prawa własności w.w. gruntu wraz z naniesieniami.

11)SM A. w związku z nabyciem nieruchomości zawrze z Miastem ugody związane z trwającym odrębnie sporem dotyczącym wysokości czynszu dzierżawnego. Ugody zostaną zawarte częściowo w formie ugód sądowych a częściowo pozasądowych. Roszczenia są sporne i w jednej sprawie SM A. wygrała w I instancji, gdzie sąd oddalił roszczenia Miasta. W ramach zawartych ugód SM A. faktycznie zapłaci należność w kwotach uzgodnionych z Miastem. Dla tych należności zostaną ustalone nowe terminy zapłaty. Nie wystąpią więc odsetki za opóźnienie (zostanie to ustalone na zasadzie wzajemnych ustępstw stron).

Reasumując: W niniejszym Wniosku przedstawione są cztery zdarzenia przyszłe, skutkujące rozliczeniami w podatku dochodowym od osób prawnych, odnoszące się do planowanej transakcji dokonanej przez Wnioskodawcę i Miasto:

1)Zbycie nakładów na dwóch opisanych działkach gruntu będących aktualnie przedmiotem umowy dzierżawy, przez Wnioskodawcę - SM A. na rzecz Miasta.

2)Równoczesna (tym samym aktem notarialnym co w pkt 1.) sprzedaż ww. gruntu (własności jednej działki i udziałów we współwłasności drugiej działki) wraz z naniesieniami na tym gruncie, przez Miasto na rzecz Wnioskodawcy;

3)W wyniku wyżej opisanych transakcji następnie ustanowienie przez Wnioskodawcę odrębnej własności lokali oraz przeniesienie ich własności na rzecz członków Spółdzielni Mieszkaniowej A., a także zbycie nie objętych ekspektatywami udziałów w lokalu garażowym. Celem powyższych czynności dokonanych z Miastem jest umożliwienie i realizacja uregulowania tytułu prawnego Spółdzielni do nieruchomości wobec faktu, że uprzednio dokonane przeniesienia własności na rzecz członków Spółdzielni B. (obecnie członków SM A.), w świetle cytowanej uchwały Sądu Najwyższego są niemożliwe do realizowania.

4)Rozwiązanie w formie ugód sądowych i pozasądowych sporów o wysokość należności z tytułu czynszu dzierżawnego, co skutkuje także rezygnacją wierzyciela z poboru uprzednio żądanych odsetek za zwłokę od dłużnika.

Pytania

1)Czy z tytułu planowanego zbycia nakładów na cudzym gruncie na rzecz Miasta, Wnioskodawca wykaże przychód należny w podatku dochodowym wedle ceny określonej jak w opisie, na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego?

2)Czy z tytułu planowanego zbycia nakładów na cudzym gruncie na rzecz Miasta, Wnioskodawca będzie miał prawo rozliczyć koszt uzyskania przychodów stanowiący wartość początkową budynków i budowli wybudowanych na cudzym gruncie pomniejszoną o wcześniej dokonane odpisy amortyzacyjne?

3)Czy z tytułu jednoczesnego nabycia od Miasta własności działek gruntu z naniesieniami, Wnioskodawca będzie miał prawo rozliczyć podatkowy koszt uzyskania przychodów w kwocie stanowiącej należność za dokonany zakup?

4)Czy z tytułu zbycia nakładów na rzecz Miasta i następnie nabycia od Miasta własności działek gruntu z naniesieniami, Wnioskodawca - Spółdzielnia będzie zobowiązana do zapłaty podatku dochodowego od osób prawnych, jeśli wystąpi u niej dochód z tej transakcji i czy do tego dochodu ma zastosowanie zwolnienie przedmiotowe z art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych?

5)Czy Spółdzielnia może po nabyciu nieruchomości wraz z naniesieniami prowadzić amortyzację podatkową nabytych nieruchomości?

6)Czy w związku z zawartymi ugodami sądowymi i pozasądowymi SM A. będzie zobowiązana do zapłaty podatku dochodowego od osób prawnych od przychodu związanego z niedochodzeniem przez Miasto kwotami uprzednio żądanych odsetek?

Państwa stanowisko w sprawie

Ad. 1

Wedle stanowiska Wnioskodawcy odpowiedź na pytanie nr 1 jest twierdząca.

Wnioskodawca wykaże przychód należny w podatku dochodowym od osób prawnych. Cena naniesień została ustalona między Stronami transakcji na podstawie operatu szacunkowego rzeczoznawcy majątkowego. Jej wartość więc odpowiada warunkom wartości rynkowej przedmiotu sprzedaży.

Zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych [dalej też: ustawa o CIT], przychodami, z zastrzeżeniem ust. 3 i 4 oraz art. 14, są w szczególności otrzymane pieniądze, wartości pieniężne, w tym również różnice kursowe.

Zgodnie z art. 12 ust. 3 ustawy o CIT, za przychody związane z działalnością gospodarczą i z działami specjalnymi produkcji rolnej, osiągnięte w roku podatkowym, a także za przychody uzyskane z zysków kapitałowych, z wyłączeniem przychodów, o których mowa w art. 7b ust. 1 pkt 1, uważa się także należne przychody, choćby nie zostały jeszcze faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont.

Należność Spółdzielni za sprzedaż nakładów na obcym gruncie jest przychodem z działalności gospodarczej. Jest to rozumienie przepisów nie budzące wątpliwości.

Zgodnie z art. 14 ustawy o CIT, przychodem z odpłatnego zbycia rzeczy, praw majątkowych lub świadczenia usług jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie.

Jeżeli jednak cena bez uzasadnionych przyczyn ekonomicznych znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy, praw lub usług, organ podatkowy określa ten przychód w wysokości wartości rynkowej. Wartość rynkową, o której mowa, rzeczy, praw majątkowych lub usług określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami, prawami lub usługami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca zbycia albo świadczenia.

Opisane zdarzenia przyszłe realizują normy wynikające z cytowanych przepisów.

Wnioskodawca osiągnie przychód opodatkowany, przy tym nie występuje żadna z przesłanek nieuznania należności za przychód, wymienionych w art. 12 ust. 4 ustawy o CIT.

Ad. 2

Wedle stanowiska Wnioskodawcy odpowiedź na pytanie nr 2 jest twierdząca.

Wnioskodawca sprzedając Miastu naniesienia na gruncie będącym przedmiotem dzierżawy ma prawo, ustalając dochód podatkowy z tytułu tej transakcji, rozliczyć przysługujące mu koszty uzyskania przychodów.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o CIT, kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów ze źródła przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 16 ust. 1.

Powyższe oznacza, że podatnik ma prawo do odliczenia dla celów podatkowych wszelkich wydatków, pod warunkiem, że nie zostały one wymienione w art. 16 ust. 1 oraz, że wykaże ich związek z prowadzoną działalnością, a ich poczynienie ma lub może mieć wpływ na możliwość powstania przychodu (w tym zachowania lub zabezpieczenia źródła przychodów).

Zgodnie z art. 16 ust. 1 pkt 1 ustawy o CIT, nie uważa się za koszty uzyskania przychodów wydatków na: a. nabycie gruntów lub prawa wieczystego użytkowania gruntów, z wyjątkiem opłat za wieczyste użytkowanie gruntów, b. nabycie lub wytworzenie we własnym zakresie innych niż wymienione w lit. a środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, w tym również wchodzących w skład nabytego przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanych części, c. ulepszenie środków trwałych, które zgodnie z art. 16g ust. 13 powiększają wartość środków trwałych, stanowiącą podstawę naliczania odpisów amortyzacyjnych - wydatki te, zaktualizowane zgodnie z odrębnymi przepisami, pomniejszone o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 16h ust. 1 pkt 1, są jednak kosztem uzyskania przychodów, w przypadku odpłatnego zbycia środków trwałych lub wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na czas ich poniesienia.

Sprzedawane nakłady na grunt nie będący własnością Wnioskodawcy mogły być zaliczane do kosztów CIT jako odpisy amortyzacyjne.

Zgodnie bowiem z art. 16a ust. 2 pkt 2 ustawy o CIT, amortyzacji podlegają również, z zastrzeżeniem art. 16c, niezależnie od przewidywanego okresu używania: budynki i budowle wybudowane na cudzym gruncie. Budynek, budowla wybudowane na cudzym gruncie mimo, że nie stanowią własności podatnika, są środkami trwałymi, podlegającymi amortyzacji podatkowej. W momencie sprzedaży tych naniesień kosztem uzyskania przychodu będzie niezamortyzowana jeszcze wartość ewidencyjna naniesień.

Ad. 3

Wedle stanowiska Wnioskodawcy odpowiedź na pytanie nr 3 jest twierdząca.

Wnioskodawca nabywając zwrotnie od Miasta grunt na własność razem ze znajdującymi się na tym gruncie naniesieniami poniesie wydatek. I z tego tytułu ma prawo rozliczyć przysługujące mu koszty uzyskania przychodów.

Ustawa o CIT nie zawiera przepisów kumulujących skutki podatkowe całej transakcji z Miastem , takiej jak ją opisano w niniejszym wniosku. Mimo, że dokonana jednym aktem notarialnym, transakcja powinna być podzielona podatkowo na osobne, dwie sekwencje zakupu-sprzedaży.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy o CIT: kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów ze źródła przychodów lub w celu zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 16 ust. 1.

Stosowne przepisy dotyczące rozliczania kosztów bieżących i kosztów nabycia gruntu oraz środków trwałych zacytowano w stanowisku do pytania 2, powyżej.

Nie ulega wątpliwości, że dla ustalenia dochodu Spółdzielni, kosztem będą wydatki poniesione na zakup od Miasta nieruchomości wraz z naniesieniami, celem ustanowienia odrębnej własności lokali i przeniesienia własności na członków Spółdzielni.

Ostatnia z wymienionych czynności - czyli dysponowanie przez Wnioskodawcę zakupionymi nieruchomościami będzie również źródłem przychodu podatkowego CIT dla Spółdzielni. Zakup nieruchomości od miasta dokonywany jest więc albo celem bezpośredniego uzyskania przychodu (odpłatne przeniesienie własności lokali na rzecz członków Spółdzielni), albo zachowania źródła przychodów (możliwość czerpania przychodów z majątku własnego Spółdzielni - finansowanie bieżącej działalności gospodarczej np. w formie najmu, sprzedaży miejsc postojowych).

Wydatki na zakup gruntu nie przeznaczonego do sprzedaży oraz innych obiektów o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, będących środkami trwałymi przy spełnieniu szczegółowych norm, będą kosztem podatkowym dopiero w momencie dalszej sprzedaży lub w formie bieżąco realizowanych odpisów amortyzacyjnych.

Ad. 4

Wedle stanowiska Wnioskodawcy odpowiedź na pytanie nr 4 jest twierdząca - jeśli w wyniku dokonania transakcji wystąpi nadwyżka kwoty przychodów nad kosztami ich uzyskania, Wnioskodawca wykaże dochód zwolniony z podatku dochodowego od osób prawnych, zgodnie z art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o CIT.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy można znaleźć w treści interpretacji urzędowych w podobnym przedmiocie. Tak też należy zgodzić się z opisem poszczególnych przesłanek stosowania zwolnienia z CIT i argumentacją podaną w piśmie z dnia 29.07.2024 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, 0114-KDIP2-1.4010.304.2024.4.DK, (http://sip.mf.gov.pl.). „Zasady funkcjonowania spółdzielni mieszkaniowych określa ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (tekst jedn.: Dz. U. z 2024 r. poz. 558). Stosownie do art. 1 ust. 1 tej ustawy: - celem spółdzielni mieszkaniowej, zwanej dalej "spółdzielnią", jest zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych i innych potrzeb członków oraz ich rodzin, przez dostarczanie członkom samodzielnych lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych, a także lokali o innym przeznaczeniu. Spółdzielnie mieszkaniowe jako osoby prawne, zgodnie z art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (…), są podatnikami podatku dochodowego od osób prawnych, podlegają więc regułom podatkowym wynikającym z tej ustawy.

Zgodnie z treścią art. 7 ust. 1 ustawy o CIT: przedmiotem opodatkowania podatkiem dochodowym jest dochód stanowiący sumę dochodu osiągniętego z zysków kapitałowych oraz dochodu osiągniętego z innych źródeł przychodów. W przypadkach, o których mowa w art. 21, art. 22 i art. 24b, przedmiotem opodatkowania jest przychód.

Z art. 7 ust. 2 ustawy o CIT wynika, że: dochodem ze źródła przychodów, z zastrzeżeniem art. 11c, art. 11i, art. 24a, art. 24b, art. 24ca, art. 24d i art. 24f, jest nadwyżka sumy przychodów uzyskanych z tego źródła przychodów nad kosztami ich uzyskania, osiągnięta w roku podatkowym. Jeżeli koszty uzyskania przychodów przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą ze źródła przychodów.

Taka, a nie inna konstrukcja przepisu art. 7 ust. 2 ustawy o CIT powoduje więc, że kluczowe znaczenie dla ustalenia zasad opodatkowania podatkiem dochodowym mają: po pierwsze - przychód, a po drugie - koszty jego uzyskania. (…)

Zgodnie z art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o CIT: wolne od podatku są dochody spółdzielni mieszkaniowych, (…), uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi - w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyłączeniem dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi. Zatem, z powyższej regulacji wynika, że aby dochód podmiotów, o których w nim mowa korzystał ze zwolnienia przedmiotowego muszą być spełnione dwa warunki, a mianowicie:

• dochody muszą być uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi,
• dochody te muszą być przeznaczone na utrzymanie zasobów mieszkaniowych.

Podkreślenia wymaga fakt, że oba te warunki muszą być spełnione łącznie. Wobec powyższego opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają dochody uzyskane z:

• gospodarki zasobami mieszkaniowymi, które nie zostały przeznaczone na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych oraz
• innej działalności niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi, nawet wówczas, gdy zostaną przeznaczone na utrzymanie tych zasobów mieszkaniowych.

Powołana ustawa nie zawiera definicji "zasobów mieszkaniowych" oraz "gospodarki zasobami mieszkaniowymi". Należy się zatem odwołać do reguł wykładni językowej. Wskazać należy, że pojęcie "gospodarka" - w kontekście omawianego przypadku - oznacza dysponowanie i zarządzanie czymś. Z definicji zawartej w Słowniku Języka Polskiego (Wydawnictwo PWN) wynika również, że pojęcie "gospodarki" nie ogranicza się tylko do zarządzania i dysponowania, ale obejmuje także całość mechanizmów i warunków działania podmiotów gospodarczych związanych z wytwarzaniem i podziałem dóbr i usług. "Zasób" zaś to m.in. pewna nagromadzona ilość czegoś. Natomiast pojęcie "mieszkanie" jest równoznaczne w swojej treści z pomieszczeniem, w którym się mieszka (vide: Słownik Języka Polskiego, Wydawnictwo Naukowe PWN). Tak, więc przymiotnik "mieszkaniowy", określa rzeczy związane z mieszkaniem. Jak wynika z przedstawionej powyżej definicji zasobów mieszkaniowych, zasoby mieszkaniowe to nie tylko lokale mieszkalne, ale również pozostałe pomieszczenia oraz urządzenia wchodzące w skład budynku mieszkalnego lub znajdujące się poza nim, których istnienie jest niezbędne dla prawidłowego korzystania z mieszkań, jak również ułatwiające im dostęp do budynku mieszkalnego oraz zapewniające sprawne jego funkcjonowanie oraz administrowanie. Tym samym z wykładni językowej wynika, że przez pojęcie "zasób mieszkaniowy" należy rozumieć zgromadzone pomieszczenia mieszkalne, natomiast "gospodarka zasobami mieszkaniowymi" obejmuje całość mechanizmów związanych ze zgromadzonymi pomieszczeniami mieszkalnymi. Jej istota sprowadza się do działań służących prawidłowej eksploatacji tych zasobów i utrzymaniu substancji mieszkaniowej w stanie niepogorszonym. W konsekwencji przez "zasoby mieszkaniowe", o których mowa w wyżej wymienionym przepisie art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o CIT, należy rozumieć:

1)znajdujące się w budynku mieszkalnym lokale mieszkalne wraz przynależnymi do nich pomieszczeniami oraz wyposażenie techniczne, jak np.:

• dźwigi osobowe i towarowe,
• aparaty do wymiany ciepła,
• kotłownie i hydrofornie wbudowane,
• klatki schodowe,
• strychy, piwnice, komórki,
• balkony, loggie,
• garaże,

2)pomieszczenia znajdujące się w budynku mieszkalnym lub poza nim, związane z administrowaniem i zapewnieniem bezawaryjnego funkcjonowania osiedlowych budynków mieszkalnych, tj.: - budynki (pomieszczenia) administracji osiedlowej, np.: spółdzielni mieszkaniowej, wspólnot mieszkaniowych,

• kotłownie i hydrofornie wolno stojące,
• osiedlowe warsztaty (zakłady) konserwacyjno-remontowe,

3)urządzenia i uzbrojenie terenów, na których znajdują się budynki wyżej wymienione, jak np.:

• zbiorniki
• doły gnilne, szamba, przydomowe oczyszczalnie ścieków,
• rurociągi i przewody sieci wodociągowo-kanalizacyjnej, gazowej i ciepłowniczej,
• sieci elektroenergetyczne i telekomunikacyjne,
• budowle inżynieryjne (studnie itp.), stacje transformatorowe,
• budowle komunikacyjne, jak: drogi osiedlowe, ulice, chodniki,
• inne budowle i urządzenia związane z ukształtowaniem i zagospodarowaniem terenu, mające wpływ na prawidłowe funkcjonowanie osiedlowych budynków mieszkalnych, jak np. latarnie oświetleniowe, ogrodzenia, parkingi, trawniki, kontenery na śmieci.

Związane z wyżej wymienionymi budowlami (lokalami mieszkalnymi i pomieszczeniami), obiektami i urządzeniami przychody (np. opłaty, czynsze, odsetki za zwłokę od nieterminowych ich wpłat) oraz sfinansowane z nich koszty stanowią przychody i koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Stanowią one jednocześnie przychody i koszty podatkowe w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych (art. 12 oraz art. 15 ust. 1 z uwzględnieniem art. 16 ust. 1 ustawy o CIT). Dochód powstały z tego tytułu, w myśl art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o CIT, wolny będzie od podatku dochodowego, o ile przeznaczony zostanie na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych. Ze zwolnienia nie będą natomiast korzystały dochody otrzymane z innych źródeł niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi, nawet jeśli zostaną przeznaczone na utrzymanie tych zasobów; nie spełniony bowiem będzie jeden z kumulatywnych warunków wskazanych w cytowanym art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o CIT.”

W piśmie z dnia 17.04.2024 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, 0111-KDIB1-1.4010.63.2024.4.SH, (http://sip.mf.gov.pl.) przedstawiono następującą argumentację: Stosownie do art. 17 ust. 1b ustawy o CIT, zwolnienie, o którym mowa w ust. 1, dotyczące podatników przeznaczających dochody na cele statutowe lub inne cele określone w tym przepisie, ma zastosowanie, jeżeli dochód jest przeznaczony i - bez względu na termin - wydatkowany na cele określone w tym przepisie, w tym także na nabycie środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych służących bezpośrednio realizacji tych celów oraz na opłacenie podatków niestanowiących kosztu uzyskania przychodów, z zastrzeżeniem ust. 1 pkt 5a.

Przyjęta wykładnia znajduje potwierdzenie w Interpretacji ogólnej (Interpretacja ogólna Ministra Finansów nr DD6/8213/11/KWW/07/MB7/82 z 5 marca 2008 r. w sprawie stosowania postanowień art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz. U. z 2000 r. Nr 54, poz. 654 ze późn. zm.); Dz. Urz. Min. Fin. Nr 3, poz. 27), wskazującej desygnaty pojęcia "zasoby mieszkaniowe", przez które należy rozumieć:

• znajdujące się w budynku mieszkalnym lokale mieszkalne wraz z przynależnymi do nich pomieszczeniami, wyposażenie techniczne jak np. dźwigi osobowe i towarowe, aparaty do wymiany ciepła, kotłownie i hydrofornie wbudowane, klatki schodowe, strychy, piwnice, komórki, garaże,
• pomieszczenia znajdujące się w budynku mieszkalnym lub poza nim, związane z administrowaniem i zapewnieniem bezawaryjnego funkcjonowania osiedlowych budynków mieszkalnych, tj.: budynki (pomieszczenia) administracji osiedlowej, kotłownie i hydrofornie wolnostojące, osiedlowe warsztaty (zakłady) konserwacyjno - remontowe,
• urządzenia i uzbrojenie terenów, na których znajdują się ww. budynki: zbiorniki - doły gnilne, szamba, rurociągi i przewody sieci wodociągowo - kanalizacyjnej, gazowej i ciepłowniczej, sieci elektroenergetyczne i telefoniczne, budowle inżynieryjne (studnie itp.), budowle komunikacyjne (np. drogi osiedlowe, ulice, chodniki), inne budowle i urządzenia związane z ukształtowaniem i zagospodarowaniem terenu, mające wpływ na prawidłowe funkcjonowanie osiedlowych budynków mieszkalnych (np. latarnie oświetleniowe, ogrodzenia),
• grunty i prawa wieczystego użytkowania gruntów, na których posadowione są budynki mieszkalne (lub inne urządzenia zapewniające ich funkcjonowanie).

Wskazane nieruchomości, budynki (pomieszczenia), obiekty i urządzeniami służą zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych i utrzymaniu zasobów mieszkaniowych. Tym samym związane z nimi przychody ze zbycia, czy opłaty otrzymane przez spółdzielnię mieszkaniową i sfinansowane z nich wydatki stanowią przychody i koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi, będące jednocześnie przychodami i kosztami podatkowymi (art. 12 ust. 1 pkt 1, art. 15 ust. 1, art. 16 ust. 1 ustawy o CIT). Powstały dochód podatkowy będzie wolny od podatku dochodowego, o ile zostanie przeznaczony i wydatkowany na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o CIT.”

Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Kielcach z dnia 16 września 2021 r., I SA/Ke 354/21 zaś przedstawia następującą tezę: Dochody z gospodarki zasobami mieszkaniowymi to dochody związane z zarządzaniem lokalami mieszkaniowymi i tymi częściami i urządzeniami budynku, które są niezbędne do prawidłowego korzystania z tych części budynku, jakie służą prawidłowemu korzystaniu z lokali mieszkalnych. W związku z powyższym dochód, o którym mowa w art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, stanowią przychody uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi pomniejszone o koszty związane z utrzymaniem tych zasobów (eksploatacyjne, remontowe, administracyjne i inne) spełniające przesłanki z art. 15 ust. 1 ww. ustawy. Dochody wolne są od podatku dochodowego na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 44 tej ustawy pod warunkiem przeznaczenia ich na cele wymienione w tym przepisie, tj. na utrzymanie zasobów mieszkaniowych. Nie ma wystarczających podstaw, znajdujących swoje uzasadnienie w brzmieniu analizowanego przepisu, aby pojęcie "dochodów uzyskanych z gospodarki zasobami mieszkaniowymi" zawężać jedynie do otrzymywanych przez Spółdzielnię od jej członków opłat, czynszów i wpłat na fundusz remontowy.”

Wnioskodawca po ustaleniu kwoty dochodu, jeśli dochód wystąpi, zgodnie z zasadami określonymi w przepisach ustawy o CIT, ma prawo zwolnienia przedmiotowego w odniesieniu do swoich dochodów uzyskanych z gospodarki zasobami mieszkaniowymi w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów. Zakres bieżącego utrzymania zasobów mieszkaniowych Spółdzielni (tj. zarządzanie, utrzymywanie i konserwacja zasobów mieszkaniowych) wynika z ogólnej działalności Spółdzielni. Należy stwierdzić, że wartość naniesień na opisanych dwóch działkach gruntu w całości stanowi zasób mieszkaniowy Spółdzielni tak, jak to przedstawiono w interpretacji urzędowej cytowanej powyżej. Są to lokale mieszkalne, wraz przynależnymi do nich pomieszczeniami, wyposażenie techniczne pomieszczenia znajdujące się w budynku mieszkalnym lub poza nim oraz związane z administrowaniem i zapewnieniem bezawaryjnego funkcjonowania osiedlowych budynków mieszkalnych urządzenia i uzbrojenie terenów, na których znajdują się budynki.

Preferowane ustawą o CIT źródło dochodów czyli dochód uzyskany z gospodarki zasobami mieszkaniowymi zdaniem Wnioskodawcy obejmuje również dochody z planowanej transakcji z Miastem opisanej w zdarzeniach przyszłych niniejszego Wniosku. Sprzedaż na rzecz Miasta nakładów na grunt (niebędący własnością Spółdzielni) - budynków i infrastruktury będących przedmiotem działalności zarządzania zasobem mieszkaniowym Spółdzielni, w celu uregulowania stanu prawnego nieruchomości oraz przeniesienia praw własności lokali na rzecz członków Spółdzielni, stanowią istotną część gospodarki zasobami mieszkaniowymi i jako takie są tytułem do zastosowania cytowanego wyżej zwolnienia przedmiotowego z CIT.

Ad. 5

Wedle stanowiska Wnioskodawcy odpowiedź na pytanie nr 5 jest twierdząca w zakresie, w jakim nabyta od Miasta nieruchomość będzie stanowiła dla Wnioskodawcy środki trwałe, ustawowo podlegające amortyzacji podatkowej.

Należy zwrócić uwagę, że w wyniku zawarcia kompleksowej transakcji z jednej strony Wnioskodawca sprzeda na rzecz Miasta środki trwałe - budynki i budowle wybudowane na cudzym gruncie. A następnie nabędzie obiekty - własność gruntu, budynki i budowle na tym gruncie - w głównym zakresie przeznaczone do dalszego zbycia. Niewielka część nabytych obiektów będzie przeznaczona do korzystania przez Wnioskodawcę na własne potrzeby, związane z uzyskiwaniem przychodów z działalności gospodarczej przez okres dłuższy niż rok. Jeśli obiekty te nie są objęte ustawowym brakiem prawa do amortyzacji, kosztami podatkowymi CIT są odpisy amortyzacyjne od tych środków. Dla gruntu i środków trwałych nie podlegających amortyzacji podatkowej koszt podatkowy wystąpi w momencie ich sprzedaży.

Amortyzacji podatkowej podlegają składniki majątku, które:

• stanowią własność lub współwłasność przedsiębiorcy;
• ich wartość początkowa jest większa niż 10 000 zł;
• zostały nabyte lub wytworzone we własnym zakresie;
• są kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania;
• zostały nabyte na cele prowadzonej działalności gospodarczej i będą użytkowane w prowadzonej działalności gospodarczej;
• przewidywany okres ich używania będzie dłuższy niż rok;
• mogą być oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy o podobnym charakterze.

W danym zdarzeniu przyszłym nie podlegają amortyzacji podatkowej zgodnie z art. 16c pkt 1-2a ustawy o CIT:

1)grunty i prawa wieczystego użytkowania gruntów,

2)budynki, lokale, budowle i urządzenia zaliczane do spółdzielczych zasobów mieszkaniowych lub służących działalności społeczno-wychowawczej prowadzonej przez spółdzielnie mieszkaniowe,

2a) budynki mieszkalne, lokale mieszkalne stanowiące odrębną nieruchomość, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego oraz prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej.

Zgodnie z ww. przepisami ustawy o CIT wydatki na zakup gruntów oraz innych wymienionych wyżej środków trwałych nie podlegających amortyzacji, tak samo jak niezamortyzowana część wartości początkowej środków trwałych są kosztem uzyskania przychodów w momencie ich sprzedaży.

Ad. 6

Wedle stanowiska Wnioskodawcy odpowiedź na pytanie nr 6 jest następująca:

W opisanym zdarzeniu przyszłym nie wystąpi dla Wnioskodawcy jako dłużnika, przychód w podatku dochodowym od osób prawnych, którym mogły by być umorzone, a skonkretyzowane (naliczone, wiążąco wymagalne, żądane) odsetki za zwłokę w zapłacie należności głównych jako uznanych przez Strony za należne do zapłaty. Ewentualne uprzednio żądane, lecz nieskonkretyzowane co do wymagalności zapłaty odsetki od kwot spornych (czyli takie, które mogłyby być uprzednio dochodzone, ale nie zaistniały z powodu ugodowej redukcji należności głównej i odnowienia terminu płatności) nie stanowią przychodu do opodatkowania.

Zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 2 ustawy o CIT przychód stanowi wartość otrzymanych rzeczy lub praw, a także wartość innych świadczeń w naturze, w tym wartość rzeczy i praw otrzymanych nieodpłatnie lub częściowo odpłatnie, a także wartość innych nieodpłatnych lub częściowo odpłatnych świadczeń. Kwoty odsetek od nieterminowych zobowiązań na potrzeby CIT są rozliczane zgodnie z tzw. metodą kasową czyli dopiero w momencie zapłaty. Odsetki od kwot spornych nie dość, że nie są kwotami zapłaconymi, to mogłyby wynikać jedynie potencjalnie z kwoty głównej. Lecz ta należność główna przez jedną ze Stron nie jest uznawana za należną. Jeśli Strony zgodnie uznają istnienie i kwotę należności głównej, w zawartej ugodzie określą ją oraz nowy termin jej płatności. Dopiero po upływie tego terminu mogły by wystąpić odsetki od nieterminowej zapłaty.

W przedstawionym zdarzeniu przyszłym i zgodnie z zadanym pytaniem 6 nie wystąpi więc umorzenie jakiejkolwiek należności czyli świadczenie nieodpłatne, podlegające opodatkowaniu jako przychód otrzymującego.

Należy też mieć na uwadze tezę orzecznictwa w podobnej sprawie: Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy z dnia 13 listopada 2013 r. I SA/Bd 798/13 „Na gruncie przepisów podatkowych zgodnie z art. 12 ust. 4 pkt 2 i art. 16 ust. 1 pkt 11 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t.j. Dz.U. z 2011 r. Nr 74, poz. 397 ze zm.) dla wierzyciela odsetki stają się przychodem w momencie faktycznego ich otrzymania a dla dłużnika stają się kosztem uzyskania przychodu w dacie ich faktycznej zapłaty. Odsetki jako szczególna kategoria, podlegają rozpoznaniu na gruncie przepisów wskazanej ustawy tylko wtedy, gdy zostały kasowo zapłacone lub otrzymane. Podjęte przez strony decyzje odnośnie do odsetek niezapłaconych o ich umorzeniu, odroczeniu terminów płatności, obniżeniu ich wysokości, całkowitym lub częściowym zaniechaniu naliczania zarówno u wierzyciela jak i dłużnika są podatkowo obojętne.”

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest w części prawidłowe i w części nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

 Ad. 1

Zgodnie z art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz.U. z 2023 r., poz. 438 ze zm.)

W myśl art. 1 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych

Art. 1 ust. 3 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych stanowi, że

Zgodnie z art. 1 ust. 6 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych

Spółdzielnie mieszkaniowe są podatnikami podatku dochodowego od osób prawnych. Jednocześnie nie zostały one wymienione przez ustawodawcę w treści art. 6 ust. 1 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t. j. Dz.U. z 2023 r., poz. 2805 ze zm.; dalej: „ustawa o CIT”) jako podmioty, które zwolnione są od podatku przewidzianym w ustawie o podatku dochodowym od osób prawnych.

Jak stanowi art. 7 ust. 1 i 2 ustawy o CIT

Powyższy akt prawny nie definiuje pojęcia przychodu, a jedynie ogranicza się do kazuistycznego wyszczególnienia w art. 12 ust. 1 ustawy wartości majątkowych zaliczanych do tej kategorii. Ustawodawca nie wymaga, aby przychodem były tylko wymienione w tym przepisie pożytki, które są wprost wynikiem realizacji celu działalności gospodarczej osoby prawnej. Wszelkie wpłaty pieniężne, o ile spełniają inne wymagania podane w rozdziale 2 ustawy, mogą być uznane za przychód osoby prawnej, zwłaszcza że listę pożytków - stanowiącą katalog zamknięty - które nie mogą być zaliczone do przychodów zawarto w ust. 4 cytowanego przepisu.

W związku z tym, zgodnie z art. 12 ust 1 pkt 1 ustawy o CIT:

Użyte w cytowanym przepisie sformułowanie „otrzymane” oznacza, że przychód podatkowy powstaje w momencie otrzymania, czyli wpływu do majątku podatnika wymienionych środków, skutkującego powstaniem po stronie podatnika możliwości dysponowania tymi środkami. O zaliczeniu danego przysporzenia majątkowego do przychodów podatnika decyduje definitywny charakter tego przysporzenia w tym sensie, że w sposób ostateczny faktycznie powiększa ono aktywa podatnika, którymi podatnik może rozporządzać jak właściciel.

Zgodnie z art. 12 ust. 3 ustawy o CIT:

Przychody należne to wszelkiego rodzaju przychody, co do których przysługuje podatnikowi uprawnienie do ich dochodzenia, czyli takie, które wynikają z konkretnego stosunku prawnego. „Należność” wynika z treści stosunku prawnego, a odnosi się zarówno do możliwości dochodzenia konkretnego świadczenia oraz do powinności jego spełnienia. Oznacza to, że powstanie przychodów należnych związane jest z powstaniem wierzytelności. Ponieważ wierzytelność to termin wywodzący się z prawa cywilnego, to przychodami należnymi są przychody wymagalne w rozumieniu prawa cywilnego, tj. możliwe do prawnie skutecznego ich dochodzenia.

Stosownie do art. 14 ust. 1 i 2 ustawy o CIT:

Jak wynika z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego Spółdzielnia Mieszkaniowa „A.” powstała na skutek podziału Spółdzielni Mieszkaniowej B. Na podstawie wyroków podziałowych dotyczących SM B. m.in. na rzecz Wnioskodawcy - SM A.:

1)Przyznano majątek w postaci wszystkich praw właścicielskich do nakładów poniesionych na działce nr 2 o powierzchni 10.440 m² tj. do budynków mieszkalnych położonych w (…) wraz z garażami i instalacjami według wartości księgowej na dzień 31.12.2002 r. - (...) zł. oraz wszystkie prawa, roszczenia i zobowiązania z tym związane, w tym co do funduszu wkładów budowlanych,

2)Przyznano prawo do wyłącznego używania działki nr 2 w tym budynki mieszkalne wraz z garażami, położone przy ul. (...), jak też budowle, instalacje oraz urządzenia towarzyszące oraz inne naniesienia oraz przyznano do współkorzystania obu Spółdzielniom działkę nr 1 na której urządzony jest ciąg jezdno – pieszy oraz usytuowana trafostacja oraz część działki nr 5 na której znajduje się druga trafostacja oraz altana śmietnikowa.

3)Jednocześnie sąd ustalił, że SM A. wstępuje do umowy dzierżawy nieruchomości z dnia (...).1997 r. zawartej pomiędzy SM B. i Gminą a w szczególności wynikających z poniesionych nakładów oraz ekspektatywy nabycia prawa użytkowania wieczystego otrzymanej części gruntu.

4)Sąd postanowił jednocześnie, że osoby będące członkami spółdzielni na rzecz których zostały ustanowione spółdzielcze prawa do lokali w nieruchomości przy ul. (…) przeszły do SM A.

Z uwagi na nieważność ustanowionych na rzecz członków spółdzielni przez SM B. jako poprzednika prawnego SM A. spółdzielczego własnościowego prawa do lokali oraz spółdzielczego własnościowego prawa do miejsc postojowych, SM A. podjęła rozmowy z Miastem dotyczące nabycia własności gruntu, na którym znajdują się pozostające w zasobach Spółdzielni budynki przy ul. (...). W następstwie prowadzonych rozmów planowana jest transakcja dokonana przez SM A. i Miasto tj. zbycie nakładów na dwóch opisanych we wniosku działkach gruntu będących aktualnie przedmiotem umowy dzierżawy, przez SM A. na rzecz Miasta oraz równoczesna (tym samym aktem notarialnym) sprzedaż ww. gruntu (własności jednej działki i udziałów we współwłasności drugiej działki) wraz z naniesieniami na tym gruncie, przez Miasto na rzecz SM A. Sprzedaż zarówno nakładów na rzecz Miasta, jak też sprzedaż gruntu wraz z naniesieniami nastąpi za cenę określoną w operacie szacunkowych sporządzonym przez Miasto. Jak wskazali Państwo we wniosku jej wartość więc odpowiada warunkom wartości rynkowej przedmiotu sprzedaży.

Państwa wątpliwości w zakresie pytania 1 dotyczą ustalenia czy z tytułu planowanego zbycia nakładów na cudzym gruncie na rzecz Miasta, Spółdzielnia wykaże przychód należny w podatku dochodowym wedle ceny określonej jak w opisie, na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego.

Co istotne dla uznania, że dane przysporzenie majątkowe ma cechy przychodu podatkowego konieczne jest wykazanie, że owo przysporzenie ma charakter definitywny. Owa definitywność przychodu zakłada zaś, że takie przysporzenie w sposób ostateczny faktycznie powiększa aktywa podatnika, lub pomniejsza pasywa. Otrzymane świadczenie może być uznane za przychód, jeżeli ma ono charakter definitywny, ostateczny oraz pewny w tym znaczeniu, że podatnik uzyskuje swobodę dysponowania określonym świadczeniem lub środkami pieniężnymi, a więc takie którym może on rozporządzać jak właściciel. Jednocześnie, do przychodów podatkowych, podatnik winien zaliczyć tylko takie przychody, które są mu należne. Nie będą to zatem jakiekolwiek przychody, lecz przychody, w stosunku do których podatnikowi przysługiwać będzie prawo do ich otrzymania i które stanowić będą jego trwałe przysporzenie majątkowe.

Biorąc pod uwagę powyższe nie budzi wątpliwości, iż należność Spółdzielni za sprzedaż nakładów na obcym gruncie jest przychodem z działalności prowadzonej przez Spółdzielnię w wysokości wartości rynkowej przedmiotu sprzedaży określonej w operacie szacunkowym sporządzonym przez rzeczoznawcę.

Tym samym Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 należy uznać za prawidłowe.

Ad. 2, 3 i 5

Zgodnie z zawartą w art. 15 ust. 1 ustawy o CIT:

Kosztami uzyskania przychodu są więc wszelkie racjonalnie i gospodarczo uzasadnione wydatki związane z działalnością gospodarczą, których celem jest osiągnięcie, zabezpieczenie lub zachowanie źródła przychodów. Aby wydatek mógł zostać zaliczony do kosztów, należy zatem ocenić jego związek z prowadzoną działalnością gospodarczą oraz możliwość osiągnięcia przychodu.

Ponadto zaliczenie danego wydatku do kosztów podatkowych uzależnione jest od tego, czy nie mieści się on w katalogu wydatków niestanowiących kosztów uzyskania przychodów, który zawiera art. 16 ust. 1 ww. ustawy.

W myśl art. 16 ust. 1 pkt 1 ustawy o CIT:

Zatem, warunkiem uznania wydatku poniesionego przez podatnika za koszt uzyskania przychodów jest łączne spełnienie następujących przesłanek:

1)wydatek został poniesiony przez podatnika, tj. w ostatecznym rozrachunku musi on zostać pokryty z zasobów majątkowych podatnika,

2)jest definitywny, a więc bezzwrotny,

3)pozostaje w związku z prowadzoną przez podatnika działalnością gospodarczą,

4)poniesiony został w celu uzyskania przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów,

5)został właściwie udokumentowany,

6)nie jest kosztem wymienionym w art. 16 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

Należy przy tym zauważyć, że definicja sformułowana przez ustawodawcę ma charakter ogólny. Z tego względu, każdorazowy wydatek poniesiony przez podatnika powinien podlegać indywidualnej analizie w celu dokonania jego kwalifikacji prawnej. Wyjątkiem jest sytuacja, gdy ustawa wyraźnie wskazuje jego przynależność do kategorii kosztów uzyskania przychodów lub wyłącza możliwość zaliczenia go do tego rodzaju kosztów. W pozostałych przypadkach, należy zaś zbadać istnienie związku przyczynowo-skutkowego pomiędzy poniesieniem kosztu, a powstaniem przychodu lub realną szansą powstania przychodów podatkowych, bądź też zachowaniem albo zabezpieczeniem źródła ich uzyskiwania.

Zasady dotyczące dokonywania odpisów z tytułu zużycia środków trwałych (odpisów amortyzacyjnych) zawarte zostały w art. 16a-16m ustawy o CIT.

Zgodnie z art. 16a ust. 1 i ust. 2 pkt 1 i 2 ustawy o CIT:

Na podstawie art. 16h ust. 1 pkt 1 ustawy o CIT:

Treść powołanych wyżej przepisów oznacza, że amortyzacja podatkowa stanowi formę rozłożonego w czasie, obniżenia kosztów podatkowych wartością używanych w prowadzonej działalności gospodarczej przedmiotów, które zużywają się w dłuższym okresie. Okres amortyzacji jest zwykle zbliżony do standardowego okresu użytkowania danego rodzaju środków trwałych, co znajduje odzwierciedlenie w wysokości stawek amortyzacyjnych wskazanych w Wykazie Stawek Amortyzacyjnych.

Zgodnie z art. 16c ustawy o CIT:

W przypadku środków trwałych, zgodnie z art. 15 ust. 6 ustawy o CIT:

Poniesione więc wydatki na budowę budynku i budowli posadowionych na najmowanym gruncie, spełniające przesłanki do uznania ich za inwestycje na cudzym gruncie, są zaliczane do kosztów uzyskania przychodów poprzez odpisy amortyzacyjne stosownie do przyjętej metody amortyzacji zgodnie z przepisami ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

Państwa wątpliwości w zakresie pytania nr 2 dotyczą ustalenia czy z tytułu planowanego zbycia nakładów na cudzym gruncie na rzecz Miasta, Spółdzielnia będzie miała prawo rozliczyć koszt uzyskania przychodów stanowiący wartość początkową budynków i budowli wybudowanych na cudzym gruncie pomniejszoną o wcześniej dokonane odpisy amortyzacyjne.

Jak wynika z opisu sprawy SM B. zawarła z Gminą (...) umowę dzierżawy m. in. działki gruntu o numerze 3 i 4. Strony ustaliły m.in. że prawo dzierżawcy do używania i pobierania pożytków będzie polegało na zabudowaniu omawianej nieruchomości zabudową mieszkaniową z usługami. W ramach ww. umowy SM B. zabudowała ww. nieruchomość budynkami mieszkalnymi. Na podstawie wyroków podziałowych dotyczących SM B. m. in. na rzecz SM A. przyznano majątek w postaci wszystkich praw właścicielskich do nakładów poniesionych na działce nr 2 o powierzchni 10.440 m² tj. do budynków mieszkalnych położonych w (...) wraz z garażami i instalacjami według wartości księgowej na dzień 31.12.2002 r. - (...) zł. oraz wszystkie prawa, roszczenia i zobowiązania z tym związane, w tym co do funduszu wkładów budowlanych.

W świetle wyżej wymienionych przepisów prawa podatkowego oraz przedstawionego opisu sprawy stwierdzić należy, że Spółdzielnia z tytułu planowanego zbycia nakładów na cudzym gruncie na rzecz Miasta, będzie miała prawo rozliczyć jako koszt uzyskania przychodów wartość początkową budynków i budowli wybudowanych na cudzym gruncie pomniejszoną o wcześniej dokonane odpisy amortyzacyjne.

Powyższe wynika z faktu, że na podstawie wyroków podziałowych dotyczących SM B. na rzecz Spółdzielni przyznano majątek w postaci wszystkich praw właścicielskich do nakładów poniesionych na działce nr 2 oraz wszystkie prawa, roszczenia i zobowiązania z tym związane, w tym co do funduszu wkładów budowlanych. SM A. przejęła tym samym prawa i obowiązki SM B., w tym wszystkie prawa właścicielskie do nakładów poniesionych na działce nr 2.

W związku z powyższym Państwa stanowisko w zakresie ustalenia czy z tytułu planowanego zbycia nakładów na cudzym gruncie na rzecz Miasta, Spółdzielnia będzie miała prawo rozliczyć koszt uzyskania przychodów stanowiący wartość początkową budynków i budowli wybudowanych na cudzym gruncie pomniejszoną o wcześniej dokonane odpisy amortyzacyjne, jest prawidłowe.

Państwa wątpliwości w zakresie pytania nr 3 dotyczą ustalenia czy z tytułu jednoczesnego nabycia od Miasta własności działek gruntu z naniesieniami, Spółdzielnia będzie miała prawo rozliczyć podatkowy koszt uzyskania przychodów w kwocie stanowiącej należność za dokonany zakup.

W katalogu wydatków, zawartym we wskazanym wyżej art. 16 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, których nie można zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów znajdują się wydatki na nabycie, wytworzenie i ulepszenie środków trwałych, a wśród nich gruntów lub prawa wieczystego użytkowania gruntów, z wyjątkiem opłat za wieczyste użytkowanie gruntów (art. 16 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych). Jednocześnie przepis art. 16 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych przewiduje zasadę, że chociaż wydatków tych nie uwzględnia się w momencie ich poniesienia, ale po ich zaktualizowaniu i pomniejszeniu o sumę odpisów amortyzacyjnych (w przypadku gruntu i prawa wieczystego użytkowania gruntów nie podlegają one amortyzacji - art. 16c pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych) są rozliczane jednorazowo w chwili odpłatnego ich zbycia.

Zatem, z woli ustawodawcy wydatki na nabycie gruntów i prawa wieczystego użytkowania gruntów oraz wydatki na nabycie/wytworzenie/ulepszenie środków trwałych są kosztem uzyskania przychodów, ale niejako odroczonym w czasie odpowiednio do chwili ich zbycia lub dokonywania odpisów amortyzacyjnych.

Z tytułu nabytych/wytworzonych/ulepszonych środków trwałych (za wyjątkiem m.in. gruntów lub prawa ich użytkowania wieczystego, budynków mieszkalnych oraz budynków, lokali, budowli i urządzeń zaliczanych do spółdzielczych zasobów mieszkaniowych) podatnik może dokonywać odpisów amortyzacyjnych, które to stanowią jego koszt uzyskania przychodu. Należy przy tym wskazać, iż zgodnie z art. 16f ustawy o CIT podstawą dokonywania tychże odpisów jest wartość początkowa środka trwałego. Zgodnie bowiem z treścią art. 15 ust. 6 ustawy o CIT za koszt uzyskania przychodu w przypadku środków trwałych (niebędących gruntem lub prawem użytkowania wieczystego, budynkiem mieszkalnym oraz budynkami, lokalami, budowlami i urządzeniami zaliczanymi do spółdzielczych zasobów mieszkaniowych) można uznać odpisy amortyzacyjne dokonywane przez podatnika od środków trwałych.

W związku z powyższym Spółdzielnia nabywając zwrotnie od Miasta grunt na własność razem ze znajdującymi się na tym gruncie naniesieniami poniesie wydatek i z tego tytułu ma prawo rozliczyć przysługujące jej koszty uzyskania przychodów. Spełnione bowiem są przesłanki wynikające z art. 15 ust. 1 ustawy CIT - przedmiotowe wydatki pozostają w związku przyczynowo - skutkowym z możliwością osiągania przychodów z tytułu działalności prowadzonej przez Spółdzielnię, jak również zachowania tego źródła przychodów oraz jego zabezpieczenia. Jak wskazano w opisie sprawy zakup nieruchomości od miasta dokonywany jest albo celem bezpośredniego uzyskania przychodu (odpłatne przeniesienie własności lokali na rzecz członków Spółdzielni), albo zachowania źródła przychodów (możliwość czerpania przychodów z majątku własnego Spółdzielni - finansowanie bieżącej działalności gospodarczej np. w formie najmu, sprzedaży miejsc postojowych).

W tym miejscu wskazać należy, że zgodnie z art. 16 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy CIT, nie stanowią kosztów uzyskania przychodów wydatki na nabycie gruntów do czasu ich odpłatnego zbycia. Spółdzielnia będzie więc uprawniona do rozpoznania wydatków na zakup gruntu nieprzeznaczonego do sprzedaży oraz innych obiektów o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, będących środkami trwałymi przy spełnieniu szczegółowych norm, dopiero w momencie dalszej sprzedaży lub w formie bieżąco realizowanych odpisów amortyzacyjnych.

W związku z powyższym z tytułu jednoczesnego nabycia od Miasta własności działek gruntu z naniesieniami, Spółdzielnia będzie miała prawo rozliczyć podatkowe koszty uzyskania przychodów w sposób wskazany powyżej.

Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 3 przyjmujące, że wydatki na zakup gruntu nie przeznaczonego do sprzedaży oraz innych obiektów o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, będących środkami trwałymi przy spełnieniu szczegółowych norm, będą kosztem podatkowym dopiero w momencie dalszej sprzedaży lub w formie bieżąco realizowanych odpisów amortyzacyjnych, jest prawidłowe.

Dodatkowo przenosząc dokonaną powyżej wykładnię przepisów prawa podatkowego na grunt analizowanej sprawy należy zgodzić się z Państwa stanowiskiem w zakresie pytania nr 5, zgodnie z którym Spółdzielnia może po nabyciu nieruchomości wraz z naniesieniami prowadzić amortyzację podatkową nabytych nieruchomości, w zakresie w jakim nabyta od Miasta nieruchomość będzie stanowiła dla Spółdzielni środki trwałe, ustawowo podlegające amortyzacji podatkowej.

Jak już wcześniej wskazano, zgodnie z art. 16a ust. 1 ustawy o CIT amortyzacji podlegają, z zastrzeżeniem art. 16c, stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością, maszyny, urządzenia i środki transportu, inne przedmioty - o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy określonej w art. 17a pkt 1, zwane środkami trwałymi.

Natomiast stosownie do art. 16c ustawy o CIT amortyzacji nie podlegają m. in. grunty i prawa wieczystego użytkowania gruntów, budynki, lokale, budowle i urządzenia zaliczane do spółdzielczych zasobów mieszkaniowych lub służących działalności społeczno-wychowawczej prowadzonej przez spółdzielnie mieszkaniowe, budynki mieszkalne, lokale mieszkalne stanowiące odrębną nieruchomość, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego oraz prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, - zwane odpowiednio środkami trwałymi lub wartościami niematerialnymi i prawnymi.

Zgodnie z ww. przepisami ustawy o CIT wydatki na zakup gruntów oraz innych wymienionych wyżej środków trwałych nie podlegających amortyzacji, są kosztem uzyskania przychodów w momencie ich sprzedaży.

Tym samym Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 5 jest prawidłowe.

Ad. 4

Państwa wątpliwości w zakresie pytania nr 4 dotyczą ustalenia czy z tytułu zbycia nakładów na rzecz Miasta i następnie nabycia od Miasta własności działek gruntu z naniesieniami, Spółdzielnia będzie zobowiązana do zapłaty podatku dochodowego od osób prawnych, jeśli wystąpi u niej dochód z tej transakcji i czy do tego dochodu ma zastosowanie zwolnienie przedmiotowe z art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

Rozważając przedstawione okoliczności sprawy pod kątem zadanego przez Państwa pytania oraz zajętego stanowiska odnośnie poruszonego w pytaniu zagadnienia należy wskazać, że zgodnie z art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o CIT:

Przedmiotem powyższego zwolnienia jest zatem dochód uzyskany przez wskazane w powołanym przepisie podmioty ze źródła, jakim jest działalność w zakresie gospodarki zasobami mieszkaniowymi, jeżeli został przeznaczony na cele preferowane przez ustawodawcę, tj. cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych.

Wobec tego opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają dochody uzyskane z:

• gospodarki zasobami mieszkaniowymi, które nie zostały przeznaczone na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych oraz
• innej działalności niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi, nawet wówczas, gdy zostaną przeznaczone na utrzymanie zasobów mieszkaniowych.

Ustawa o podatku dochodowym nie zawiera definicji „gospodarki zasobami mieszkaniowymi” oraz „zasobów mieszkaniowych”. Odnosząc się do znaczenia tych pojęć funkcjonującego w języku powszechnym, należy przyjąć, że „gospodarka” – w kontekście omawianego przypadku – oznacza dysponowanie i zarządzanie czymś, „zasób” to m.in. pewna nagromadzona ilość czegoś, natomiast „mieszkanie” to pomieszczenie, w którym się mieszka (Słownik Języka Polskiego, Wydawnictwo Naukowe PWN 1996, pod red. M. Szymczaka). Przymiotnik „mieszkaniowy”, „mieszkaniowe” określa zatem rzeczy związane z mieszkaniem, odnoszące się do mieszkania.

Zatem, termin „zasoby mieszkaniowe” dotyczy obiektów mieszkalnych, przeznaczonych do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych. Wobec powyższego, gospodarka zasobami mieszkaniowymi obejmuje zarządzanie i dysponowanie zgromadzonym zbiorem rzeczy, służących celom mieszkaniowym lub związanych z zamieszkiwaniem. Jej istota sprowadza się do działań służących prawidłowej eksploatacji tych zasobów i utrzymaniu substancji mieszkaniowej w stanie niepogorszonym.

Uwzględniając charakter opłat wnoszonych przez właścicieli lokali oraz pokrywanych z nich kosztów, uzasadnione jest rozumienie pojęcia zasoby mieszkaniowe, użytego w art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o CIT, nie tylko jako obejmującego lokale mieszkalne, ale również innego rodzaju pomieszczenia i urządzenia wchodzące w skład budynku mieszkalnego lub znajdujące się poza nim, których istnienie jest niezbędne dla prawidłowego korzystania z mieszkań, jak również ułatwiające dostęp do budynku mieszkalnego oraz zapewniające jego sprawne funkcjonowanie oraz administrowanie.

Wobec powyższego, przez „zasoby mieszkaniowe” należy rozumieć:

1)budynki mieszkalne wraz z wyposażeniem technicznym oraz przynależnymi do nich pomieszczeniami, w szczególności:

• dźwigi osobowe i towarowe,
• aparaty do wymiany ciepła,
• kotłownie i hydrofornie wbudowane,
• klatki schodowe,
• strychy,
• piwnice,
• komórki, garaże;

2)pomieszczenia znajdujące się w budynku mieszkalnym lub poza nim, związane z administrowaniem i zapewnieniem bezawaryjnego funkcjonowania osiedlowych budynków mieszkalnych, tj.:

• budynki (pomieszczenia) administracji osiedlowej,
• kotłownie i hydrofornie wolnostojące,
• osiedlowe warsztaty (zakłady) konserwacyjno-remontowe;

3)urządzenia i uzbrojenie terenów, na których znajdują się ww. budynki:

• zbiorniki
• doły gnilne, szamba,
• rurociągi i przewody sieci wodociągowo-kanalizacyjnej, gazowej i ciepłowniczej,
• sieci elektroenergetyczne i telekomunikacyjne,
• budowle inżynieryjne (studnie itp.),
• budowle komunikacyjne (np. drogi osiedlowe, ulice, chodniki), inne budowle i urządzenia związane z ukształtowaniem i zagospodarowaniem terenu, mające wpływ na prawidłowe funkcjonowanie osiedlowych budynków mieszkalnych (np. latarnie oświetleniowe, ogrodzenia, parkingi, trawniki, kontenery na śmieci);

4)grunty i prawa wieczystego użytkowania gruntów, na których posadowione są budynki mieszkalne.

Związane z wyżej wymienionymi budowlami (pomieszczeniami), obiektami i urządzeniami przychody (np. opłaty, czynsze) oraz sfinansowane z nich koszty, stanowią przychody i koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Stanowią one jednocześnie przychody i koszty podatkowe w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

Dochód powstały z tego tytułu, w myśl art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o CIT, wolny będzie od podatku dochodowego, o ile przeznaczony zostanie na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych. Ze zwolnienia nie będą natomiast korzystały dochody podmiotów, o których mowa w tym przepisie otrzymane z innych źródeł niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi nawet jeśli zostaną przeznaczone na utrzymanie tych zasobów.

Zwrócić należy również uwagę na treść art. 17 ust. 1b ustawy o CIT, zgodnie z którym:

Zatem, warunkiem wstępnym skorzystania ze zwolnienia na podstawie omawianej regulacji jest uzyskanie dochodu z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, rozumianego jako środki finansowe możliwe do wydatkowania na cele związane z utrzymaniem tych zasobów. Istotne jest więc najpierw zadeklarowanie tego dochodu, jako wolnego od podatku dochodowego, a następnie jego wydatkowanie – bez względu na termin tego wydatkowania – na wskazane cele. Innymi słowy, jest to zwolnienie z warunkiem rozwiązującym w dacie wydatkowania dochodu na inne cele.

Biorąc powyższe pod uwagę, stwierdzić należy, że wartość naniesień na opisanych we wniosku dwóch działkach gruntu w całości stanowi zasób mieszkaniowy Spółdzielni. Jak wskazano w opisie sprawy są to lokale mieszkalne, wraz przynależnymi do nich pomieszczeniami, wyposażenie techniczne pomieszczenia znajdujące się w budynku mieszkalnym lub poza nim oraz związane z administrowaniem i zapewnieniem bezawaryjnego funkcjonowania osiedlowych budynków mieszkalnych urządzenia i uzbrojenie terenów, na których znajdują się budynki. Ponadto, jak wskazano we wniosku zakres bieżącego utrzymania zasobów mieszkaniowych Spółdzielni (tj. zarządzanie, utrzymywanie i konserwacja zasobów mieszkaniowych) wynika z ogólnej działalności Spółdzielni.

W konsekwencji, dochód z planowanej transakcji z Miastem (sprzedaż na rzecz Miasta nakładów na gruncie (niebędącym własnością Spółdzielni) – budynków i infrastruktury wchodzących w skład zasobów mieszkaniowych Spółdzielni, w celu uregulowania stanu prawnego nieruchomości oraz przeniesienia praw własności lokali na rzecz członków Spółdzielni) będzie stanowił dochód z gospodarowania zasobami mieszkaniowymi, zwolniony od podatku dochodowego od osób prawnych na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o CIT, w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych.

Jak już bowiem wskazano, zwolnienie osiągniętego dochodu z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, określone w art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o CIT, ma zastosowanie wyłącznie, o ile przeznaczony on zostanie i wydatkowany (bez względu na termin) na cele związane z utrzymaniem tychże zasobów mieszkaniowych.

Warunek ten będzie zatem spełniony w sytuacji, np. zarządzania, utrzymywania i konserwacji zasobów mieszkaniowych.

Podkreślić należy również, że norma wynikająca z art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o CIT, stanowi formę ulg podatkowych, które naruszają zasadę równości i powszechności opodatkowania. Tym samym powinna być interpretowana w sposób niezwykle precyzyjny i ścisły. Niedopuszczalne jest stosowanie wykładni rozszerzającej.

Podsumowując, Państwa stanowisko zgodnie z którym jeśli w wyniku dokonania transakcji wystąpi nadwyżka kwoty przychodów nad kosztami ich uzyskania, Spółdzielnia wykaże dochód zwolniony z podatku dochodowego od osób prawnych, zgodnie z art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o CIT, jest prawidłowe.

Ad. 6

Zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 3 ustawy o CIT:

Wspomniany powyżej art. 12 ust. 4 pkt 8 stanowi, że:

Jak już wcześniej wskazano zgodnie z art. 12 ust. 3 ustawy o CIT:

Pojęcie „umorzenie zobowiązania” nie zostało jednak zdefiniowane w ustawie o podatku dochodowym od osób prawnych, dlatego zasadne jest odwołanie się w tym zakresie do reguł wykładni językowej; „umorzenie” wg Słownika Języka Polskiego PWN oznacza: „zmniejszenie lub zlikwidowanie zobowiązania pieniężnego poprzez uzyskanie zrzeczenia się należności przez wierzyciela lub spłatę stopniową długu. Umorzyć dług. Umorzyć podatek, należność”. Skutkiem umorzenia jest zmniejszenie lub zlikwidowanie w części lub w całości zobowiązania dłużnika w stosunku do wierzyciela, za jego zgodą, co prowadzi do wygaśnięcia w całości lub w części zobowiązania.

Zgodnie z art. 508 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2024 r., poz. 1061, z późn. zm., dalej: „Kc”),

Należy dodać, że zwolnienie dłużnika z długu, wymaga umowy stron stosunku zobowiązaniowego, tj. zgodnych oświadczeń woli. Nie jest tu konieczne zachowanie żadnej szczególnej formy tej czynności prawnej, a wola stron może być uzewnętrzniona również w sposób dorozumiany.

Na skuteczne zwolnienie z długu, w myśl art. 508 Kc, składają się dwa elementy:

1.oświadczenie woli wierzyciela o umorzeniu zobowiązania,

2.akceptacja tego oświadczenia przez dłużnika.

Stosownie do art. 353 § 1 i § 2 Kc,

Państwa wątpliwości w zakresie pytania nr 6 dotyczą ustalenia czy w związku z zawartymi ugodami sądowymi i pozasądowymi SM A. będzie zobowiązana do zapłaty podatku dochodowego od osób prawnych od przychodu związanego z niedochodzeniem przez Miasto kwotami uprzednio żądanych odsetek.

Na tle powyższych stwierdzeń należy wskazać, że art. 12 ust. 1 pkt 3 lit. a ustawy o CIT odnosi się do umorzonych lub przedawnionych zobowiązań. Przepis ten precyzuje, że w szczególności dotyczy to zobowiązań z tytułu zaciągniętych pożyczek (kredytów). Jednocześnie określa, że nie dotyczy umorzonych pożyczek z Funduszu Pracy. Oznacza to, że przepis ten dotyczy wszelkiego rodzaju umorzonych lub przedawnionych zobowiązań (za wyjątkiem pożyczek z Funduszu Pracy oraz wymienionych w art. 12 ust. 4 pkt 8 ustawy o CIT zobowiązań związanych z określonego rodzaju postępowaniami). Należy zauważyć, że fakt zaliczenia do przychodów podatkowych wartości zobowiązań umorzonych lub przedawnionych ujawnia intencje ustawodawcy opodatkowania podatkiem dochodowym nie tylko faktycznie otrzymanych pieniędzy, ale także umorzonych wierzytelności. Jeżeli więc zobowiązanie pieniężne zostanie umorzone (lub ulegnie przedawnieniu), to dojdzie do wzbogacenia po stronie dłużnika będącego stroną tego stosunku prawnego z tego powodu, że dłużnik przestanie być zobowiązany do świadczenia, a środki pieniężne, które winien przekazać w ramach wymaganego świadczenia pozostaną w jego majątku, powiększając ten majątek w sposób definitywny. Pociąga to za sobą skutek w postaci przyrostu majątku podatnika, z czym związany jest obowiązek rozliczenia podatku dochodowego z tego tytułu.

Mając powyższe na uwadze, wskazać należy, że rozwiązanie w formie ugód sądowych i pozasądowych sporów o wysokość należności z tytułu czynszu dzierżawnego, skutkujące także rezygnacją wierzyciela z poboru uprzednio żądanych odsetek za zwłokę, należy utożsamiać z umorzeniem zobowiązania, które powoduje po Państwa stronie powstanie przychodu do opodatkowania w rozumieniu art. 12 ust. 1 pkt 3 lit. a ustawy o CIT, tj. w wysokości wartości umorzonej kwoty. Przepis ten w sposób jednoznaczny odnosi się bowiem do „zobowiązań”, a więc reguluje sytuację dłużnika, którego zobowiązanie zostało umorzone. Jednocześnie podkreślić należy, że podstawę do rozpoznania przychodu podatkowego zawsze powinno stanowić wystąpienie realnego przysporzenia majątkowego po stronie podatnika. Na gruncie niniejszej sprawy takie przysporzenie po Państwa stronie w tej części wystąpi.

Wobec powyższego, w opisanym zdarzeniu przyszłym wystąpi dla Spółdzielni jako dłużnika, przychód w podatku dochodowym od osób prawnych, którym będą umorzone, a skonkretyzowane (naliczone, wiążąco wymagalne, żądane) odsetki za zwłokę w zapłacie należności głównych jako uznanych przez Strony za należne do zapłaty.

Państwa stanowisko w tej części należało uznać za nieprawidłowe.

Należy jednak zauważyć, że w przypadku uprzednio żądanych, lecz nieskonkretyzowanych co do wymagalności zapłaty odsetek od kwot spornych (czyli takich które mogłyby być uprzednio dochodzone, ale nie zaistniały z powodu ugodowej redukcji należności głównej i odnowienia terminu płatności) nie powstanie przychód do opodatkowania. SM A. w dalszym ciągu będzie posiadała zobowiązanie na rzecz Miasta , jednakże inna będzie podstawa prawna jego spełnienia. Zobowiązanie natomiast nie zmieni się. W wyniku umorzenia jednego zobowiązania nie powstanie przysporzenie po stronie SM A., ponieważ w to miejsce wejdzie inne zobowiązanie i w takim samym stopniu Spółdzielnia jako dłużnik będzie musiała zaangażować posiadane aktywa majątkowe w celu realizacji odnowionego zobowiązania. W konsekwencji, nie sposób uznać, aby uprzednio żądane, lecz nieskonkretyzowane co do wymagalności zapłaty odsetki od kwot spornych (czyli takie które mogłyby być uprzednio dochodzone, ale nie zaistniały z powodu ugodowej redukcji należności głównej i odnowienia terminu płatności) powodowały powstanie przychodu do opodatkowania. Brak jest bowiem po Stronie Spółdzielni definitywnego przysporzenia majątkowego, zobowiązanie de facto nie wygasa, tylko zmienia swą szatę prawną bez efektywnego zaspokojenia materialnego.

W związku z powyższym Państwa stanowisko w tej części należało uznać za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

• Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Jednocześnie wskazać należy, że wydana interpretacja odnosi się ściśle do przedmiotu pytań. Inne kwestie wynikające z własnego stanowiska, które nie zostały objęte pytaniami nie mogą być zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji Podatkowej - rozpatrzone.

W odniesieniu do powołanych przez Państwa interpretacji indywidualnych, oraz wyroków sądów administracyjnych, stwierdzić należy, że są one rozstrzygnięciami wydanymi w konkretnych sprawach, osadzonych w określony stanach faktycznych/zdarzeniach przyszłych i tylko do nich się odnoszących.

Powołane interpretacje oraz orzeczenia sądu nie stanowią źródła prawa, wiążą strony w konkretnej indywidualnej sprawie, więc zawartych w nich stanowisk organów podatkowych nie można wprost przenosić na grunt innej sprawy. Każdą sprawę tut. Organ jest zobowiązany rozpatrywać indywidualnie.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).