Określenie przychodów i kosztów dla transakcji zamiany nieruchomości, skutków podatkowych konwersji wierzytelności na udziały oraz możliwości amortyzacji budynków otrzymanych w wyniku zamiany nieruchomości.

Interpretacja indywidualna – stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób prawnych w zakresie:

• uzyskania przychodów z tytułu zamiany (sprzedaży) nieruchomości – jest prawidłowe;
• poniesienia kosztów uzyskania przychodów z tytułu zamiany (sprzedaży) nieruchomości, w części dotyczącej:
• wyłączania z kosztów podatkowych kwoty przekazanej na kapitał zapasowy – jest nieprawidłowe,
• w pozostałym zakresie – jest prawidłowe;
• określenia skutków podatkowych konwersji wierzytelności Gminy na udziały w Spółce – jest prawidłowe,
• możliwości amortyzacji nieruchomości otrzymanych w drodze zamiany – jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

20 grudnia 2023 r. wpłynął Państwa wniosek z tego samego dnia o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy określenia przychodów i kosztów dla transakcji zamiany nieruchomości, skutków podatkowych konwersji wierzytelności na udziały oraz możliwości amortyzacji budynków otrzymanych w wyniku zamiany nieruchomości.

Uzupełnili go Państwo  – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 20 lutego 2024 r. (wpływ 23 lutego 2024 r.). Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego  

Dnia (…) 2016 roku zawiązano jednoosobową spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością, w ramach przekształcenia zakładu budżetowego – A. w (...) w spółkę B. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością.

Kapitał zakładowy zgodnie z aktem założycielskim wyniósł (…) zł. Wszystkie udziały w kapitale objęła Gmina (…) i pokryła je w całości wkładem niepieniężnym w postaci prawa użytkowania wieczystego gruntów wraz z własnością znajdujących się na tych gruntach budynków, które to grunty wraz z budynkami w chwili przekształcenia znajdowały się w trwałym zarządzie zakładu budżetowego, a w tym:

a)prawem użytkowania wieczystego gruntu stanowiącego działkę nr 1 , objętego księgą wieczystą (...) wraz z prawem własności posadowionego na tejże działce stanowiącego odrębną nieruchomość budynku biurowego o powierzchni zabudowy (…) m² (...). Wartość nieruchomości została oszacowana przez rzeczoznawcę majątkowego na łączną kwotę (…) zł,

b)prawem użytkowania wieczystego gruntu stanowiącego działkę nr 2 wraz z prawem własności budynków posadowionych na tejże działce. Wartość nieruchomości została oszacowana przez rzeczoznawcę majątkowego na łączną kwotę (…) zł.

Wartość obu nieruchomości wyniosła (…) zł. Na kapitał zapasowy przekazano kwotę (…) zł, stanowiącą różnicą pomiędzy kwotą (…) zł stanowiącą łączną wartość nieruchomości a kwotą (…) zł stanowiącą wysokość kapitału zakładowego Spółki.

Ponadto w akcie notarialnym określono następujące warunki użytkowania wieczystego - działki nr 1 - okres użytkowania wieczystego wynosi 99 lat licząc od dnia uprawomocnienia się postanowienia sądu rejestrowego o wpisaniu spółki z ograniczoną odpowiedzialnością do rejestru przedsiębiorców. Dodatkowo do aktu notarialnego załączono wyciąg z operatu szacunkowego, według którego wartość prawa własności gruntu wynosiła (…) zł a wartość budynku (…) zł.

Zgodnie z aktem założycielskim Spółki: „Wszystkie udziały w kapitale zakładowym obejmuje Gmina (…) i na podstawie art. 23 ust.2 ustawy o gospodarce komunalnej pokrywa je w całości wkładem niepieniężnym w postaci prawa użytkowania wieczystego gruntów wraz z własnością znajdujących się na tych gruntach budynków, które to grunty wraz z budynkami w chwili przekształcenia znajdowały się w trwałym zarządzie zakładu budżetowego, a w tym:

a)prawem użytkowania wieczystego gruntu, stanowiącego działkę nr 1, o obszarze (…) m², prowadzoną przez Sąd Rejonowy w (...), wraz z prawem własności posadowionego na tejże działce stanowiącego odrębną nieruchomość budynku biurowego pod adresem (…), o powierzchni zabudowy (…) m², powierzchni użytkowej (…) m². Wartość nieruchomości została oszacowana przez rzeczoznawcę majątkowego na łączną kwotę (…) zł.

b)(...) Grunty oraz budynki na nim posadowione wprowadzono do ewidencji środków trwałych. Dla celów podatku dochodowego prawo użytkowania wieczystego gruntu nie podlegało amortyzacji. W ewidencji analitycznej odpisy amortyzacyjne od prawa użytkowania wieczystego gruntu były ujmowane na koncie przeznaczonym do ewidencji kosztów niestanowiących kosztów uzyskania przychodów (NKUP). Budynki posadowione na gruncie podlegały amortyzacji podatkowej.

Za wartość początkową budynków przyjętych do ewidencji środków trwałych przyjęto wartości ustalone w operacie szacunkowym.

W dniu (…) 2023 r. dokonano aktem notarialnym zamiany:

a)nieruchomości będącej własnością Gminy (…) składającej się z zabudowanej działki nr 3 i niezabudowanej działki nr 4 położonych w (...) objętej księgą wieczystą(…) wraz z posadowionymi na nich naniesieniami budowlanymi.

b)na nieruchomość stanowiącą działkę nr 1 z obrębu (…) położoną w (...) o obszarze (…) m², objętą księgą wieczystą (…) wraz z prawem własności posadowionego na tejże działce stanowiącego odrębną nieruchomość budynku biurowego o powierzchni zabudowy (…) m² (…) - Nieruchomość będąca własnością Gminy (…) w użytkowaniu wieczystym B. Sp. z o.o.

Na podstawie operatów szacunkowych sporządzonych w dniu (…).2022 roku przez rzeczoznawcę wartości nieruchomości kształtowały się odpowiednio:

• wartość nieruchomości położonej przy ul. (…) na kwotę (…) zł, w tym wartość zabudowanej działki nr 3 na kwotę (…) zł oraz wartość niezabudowanej działki nr 4 na kwotę (…) zł. Do kwoty (…) zł doliczono podatek VAT w wysokości 23% czyli (…) zł. Z wyciągu operatu szacunkowego nieruchomości wynika wartość gruntu (…) zł oraz wartość naniesień budowlanych (…) zł. Razem z VAT wartość nieruchomości wynosiła (…) zł,
• wartość nieruchomości położonej w (...) wyceniono na kwotę (…) zł w tym prawa użytkowania wieczystego gruntu (działka nr 1) na kwotę (…) zł oraz wartość budynku na kwotę (…) zł.

Z uwagi na to, że wartość zamienianych nieruchomości była nierówna zachodziła konieczność dopłaty ze strony Spółki w kwocie stanowiącej różnicę zamienianych nieruchomości, czyli kwoty (…) zł. Dopłata została zrealizowana w postaci konwersji wierzytelności Gminy na ekwiwalent w postaci udziałów w Spółce na rzecz Gminy w ilości (…) udziałów po (…) zł każdy oraz wniesienie wkładu pieniężnego przez Gminę do Spółki w kwocie (…) zł, co stanowi dofinansowanie do pełnego udziału nabytego przez Gminę.

Aktem notarialnym z (…).2023 r. podwyższono kapitał zakładowy Spółki o kwotę (…) zł [na które się składa dopłata w kwocie (…) zł wynikająca z różnicy wartości zamienianych nieruchomości, z uwzględnieniem kwoty należnego podatku VAT i dofinansowanie do pełnego udziału nabytego przez Gminę w kwocie (…) zł].

Zgodnie z aktem notarialnym Gmina wniosła wkład pieniężny - dopłatę do pełnego udziału - do Spółki w kwocie (…) zł. Spółka wskazała, że nieruchomość, którą otrzymała w drodze zamiany tj. działkę nr 4 jest obecnie wynajmowana podmiotowi zewnętrznemu. Zarząd planuje w najbliższych latach wynajmować tą nieruchomość. Spółka rozlicza podatek VAT proporcją ze względu na sprzedaż mieszaną i tak też zamierza postąpić w zakresie odliczenia podatku VAT od nieruchomości (działka nr 4).

Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu stanu faktycznego

Kwota (…) zł stanowiąca różnicę pomiędzy łączną wartością nieruchomości (… zł) a kwotą przekazaną na kapitał zakładowy (… zł) dotyczy nieruchomości zbywanej w drodze zamiany. Została przyporządkowana do użytkowania wieczystego gruntu (działka nr 1).

Zbywane w drodze zamiany prawo użytkowania wieczystego (działka nr 1) oraz prawo własności budynku biurowego znajdującego się na tej działce stanowiły odrębne środki trwałe w Spółce. Budynek został zaliczony do kategorii 105 KŚT.

Budynki znajdujące się na działce zabudowanej nr 3 położonej w (...) zostały zakwalifikowane do kategorii 109 Klasyfikacji środków trwałych (w załączeniu zdjęcia). Ze względu na znaczny stopień zużycia ustalono indywidualną stawkę amortyzacji na poziomie 10%.

Ww. budynki są wynajmowane podmiotowi zewnętrznemu.

Pytania

1.Czy Spółka powinna rozpoznać przychód i koszt podatkowy opisanej powyżej transakcji? Jeśli tak to co jest przychodem, a co kosztem transakcji? Czy w podatkowym koszcie transakcji należy ująć wartość początkową użytkowania wieczystego gruntu (działka nr 1) w kwocie (…) zł a za wartość budynku kwoty (…) zł minus dotychczasowa amortyzacja?

2.Czy zamiana wierzytelności na udziały wygeneruje w Spółce przychód podlegający opodatkowaniu?

3.Czy otrzymane w zamian budynki będą podlegały amortyzacji?

Państwa stanowisko w sprawie

Ad 1

Wartość nieruchomości zbywanej przez Spółkę została określona w wysokości (…) zł i to ta wartość, przy założeniu że została wskazana w akcie notarialnym jako wartość nieruchomości Spółki, powinna stanowić przychód w podatku dochodowym od osób prawnych dla Spółki z tytułu transakcji zamiany nieruchomości.

Kosztem uzyskania przychodu będzie wartość początkowa użytkowania wieczystego gruntu (działka nr 1) w kwocie (…) zł oraz wartość budynku (…) zł pomniejszona o dokonane odpisy amortyzacyjne.  Należy jednak zwrócić uwagę, że gdyby kwota (…) zł, która to została przekazana na kapitał zapasowy, dotyczyła wartości nieruchomości (działka nr 1), tj. nieruchomości zbywanej w drodze zamiany –  to z ostrożności należałoby ją wyłączyć z kosztów uzyskania przychodów.

Ad 2

Zamiana wierzytelności na udziały nie wygenerowała w spółce przychodu podatkowego i będzie to czynność neutralna podatkowo dla Spółki.

Ad 3

Przy założeniu że budynki nie stanowią budynków mieszkalnych, będą podlegać amortyzacji podatkowej.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest w części prawidłowe i w części nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 2805, dalej: „ustawa o CIT” lub „updop”):

W myśl art. 7 ust. 2 ustawy o CIT:

Taka, a nie inna konstrukcja przepisu art. 7 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych powoduje więc, że kluczowe znaczenie dla ustalenia zasad opodatkowania podatkiem dochodowym mają: po pierwsze - przychód, a po drugie - koszty jego uzyskania.

Zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 1 i 2 ustawy o CIT:

Natomiast w myśl art. 12 ust. 3 ustawy o CIT:

Z kolei zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o CIT:

Definicja sformułowana przez ustawodawcę ma charakter ogólny. Z tego względu każdorazowy wydatek poniesiony przez podatnika powinien podlegać indywidualnej analizie w celu dokonania jego kwalifikacji prawnej. Wyjątkiem jest jedynie sytuacja, gdy ustawa wyraźnie wskazuje jego przynależność do kategorii kosztów uzyskania przychodów lub wyłącza możliwość zaliczenia go do tego rodzaju kosztów. W pozostałych przypadkach należy natomiast zbadać istnienie związku przyczynowego pomiędzy poniesieniem kosztu a powstaniem przychodu lub realną szansą powstania przychodów podatkowych, bądź też zachowaniem albo zabezpieczeniem źródła ich uzyskiwania.

Innymi słowy oznacza to, że dla kwalifikacji prawnej danego kosztu istotne znaczenie ma cel, w jakim został poniesiony. Wydatek zostanie uznany za koszt uzyskania przychodów, jeżeli pomiędzy jego poniesieniem a powstaniem, zwiększeniem, bądź też możliwością powstania przychodu istnieje związek przyczynowy.

W świetle powyższego, aby wydatek poniesiony przez podatnika stanowił dla niego koszt uzyskania przychodu, muszą być spełnione następujące warunki:

• został poniesiony przez podatnika, tj. w ostatecznym rozrachunku musi zostać pokryty z zasobów majątkowych podatnika (nie stanowią kosztu uzyskania przychodu podatnika wydatki, które zostały poniesione na jego działalność przez osoby inne niż podatnik),
• jest definitywny (rzeczywisty), tj. wartość poniesionego wydatku nie została podatnikowi w jakikolwiek sposób zwrócona,
• pozostaje w związku z prowadzoną przez podatnika działalnością gospodarczą,
• poniesiony został w celu uzyskania, zachowania albo zabezpieczenia przychodów lub może mieć wpływ na wielkość osiągniętych przychodów,
• został właściwie udokumentowany,
• nie może znajdować się w grupie wydatków, których zgodnie z art. 16 ust. 1 ww. ustawy nie uważa się za koszty uzyskania przychodów.

Powyższe oznacza, że wszystkie poniesione wydatki, po wyłączeniu wydatków enumeratywnie wymienionych w przywołanym art. 16 ust. 1 ustawy o CIT, stanowić mogą koszt uzyskania przychodów, o ile pozostają w związku przyczynowo - skutkowym z osiąganymi przychodami. Dla ustalenia momentu zaliczenia wydatków w ciężar kosztów uzyskania przychodów, podatnik powinien rozpoznać rodzaj powiązania kosztów z przychodami. 

W oparciu o kryterium stopnia tego powiązania koszty podatkowe można podzielić na:

• bezpośrednio związane z przychodami, których poniesienie przekłada się wprost na uzyskanie konkretnych przychodów (możliwe jest ustalenie, w jakim okresie i w jakiej wysokości powstał związany z nimi przychód),
• inne niż bezpośrednio związane z przychodami, których nie można w taki sposób przypisać do określonych przychodów, ale są racjonalnie uzasadnione jako prowadzące do ich osiągnięcia.

Z opisu stanu faktycznego wynika, że w 2016 roku zawiązano jednoosobową spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością, w ramach przekształcenia zakładu budżetowego. Wszystkie udziały w kapitale objęła Gmina (…) i pokryła je w całości wkładem niepieniężnym w postaci prawa użytkowania wieczystego gruntów wraz z własnością znajdujących się na tych gruntach budynków, a w tym:

• prawem użytkowania wieczystego gruntu stanowiącego działkę nr 1 wraz z prawem własności posadowionego na tej działce, stanowiącego odrębną nieruchomość budynku biurowego,
• prawem użytkowania wieczystego gruntu stanowiącego działkę nr 2 wraz z prawem własności budynków posadowionych na tej działce (...).

Łączna wartość ww. nieruchomości (… zł) została oszacowana przez rzeczoznawcę majątkowego. Na kapitał zapasowy przekazano kwotę (… zł), stanowiącą różnicę pomiędzy łączną wartością tych nieruchomości a kwotą stanowiącą wysokość kapitału zakładowego Spółki (… zł). Kwota ta została przyporządkowana do użytkowania wieczystego gruntu (działka nr 1) i dotyczy nieruchomości zbywanej w drodze zamiany.

Do aktu notarialnego załączono wyciąg z operatu szacunkowego, według którego wartość prawa własności gruntu (działka nr 1) wynosiła (… zł) a wartość budynku – (… zł). Grunty oraz budynki wprowadzono do ewidencji środków trwałych. Dla celów podatku dochodowego prawo użytkowania wieczystego gruntu nie podlegało amortyzacji. Budynki posadowione na gruncie podlegały amortyzacji podatkowej. Za wartość początkową budynków przyjętych do ewidencji środków trwałych przyjęto wartości ustalone w operacie szacunkowym.

W dniu (…) 2023 r. dokonano aktem notarialnym zamiany:

• nieruchomości będącej własnością Gminy (…) składającej się z zabudowanej działki nr 3 i niezabudowanej działki nr 4 położonych w (...) wraz z posadowionymi na nich naniesieniami budowlanymi
• na nieruchomość stanowiącą działkę nr 1 wraz z prawem własności posadowionego na tej działce, stanowiącego odrębną nieruchomość budynku biurowego - nieruchomość będąca własnością Gminy (…) w użytkowaniu wieczystym Spółki.

Z uwagi na to, że wartość zamienianych nieruchomości była nierówna zachodziła konieczność dopłaty ze strony Spółki w kwocie stanowiącej różnicę zamienianych nieruchomości (… zł). Dopłata została zrealizowana w postaci konwersji wierzytelności Gminy na ekwiwalent w postaci udziałów w Spółce na rzecz Gminy w ilości (…) udziałów po (…) zł każdy oraz wniesionego przez Gminę wkładu pieniężnego do Spółki (… zł), co stanowiło dofinansowanie do pełnego udziału nabytego przez Gminę.

W pierwszej kolejności Państwa wątpliwości dotyczą możliwości rozpoznania przychodów oraz kosztów ich uzyskania z tytułu transakcji zamiany nieruchomości.

W celu określenia skutków podatkowych umowy zamiany należy przeanalizować treść umowy zawartej pomiędzy stronami w kontekście przepisów ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.) i ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

Kwestie dotyczące umów zamiany zostały uregulowane w przepisach art. 603-604 Kodeksu cywilnego.

W myśl art. 603 ustawy Kodeks cywilny:

Ekwiwalentem w tym wypadku jest inna rzecz, a nie wartości pieniężne. Innym argumentem przemawiającym za tym, iż umowa zamiany stanowi odpłatną czynność prawną, jest art. 604 Kodeksu cywilnego, który stanowi, że:

Powyższy fakt ukazuje liczne podobieństwa między wskazanymi umowami, ograniczając różnicę między nimi jedynie do formy zapłaty, którą w przypadku umowy sprzedaży stanowi wartość pieniężna, a w przypadku umowy zamiany – inna rzecz.

Charakterystyczne dla umowy zamiany jest to, że podstawowe obowiązki obu stron i treść ich świadczeń są identyczne, różny jest jedynie przedmiot świadczeń każdej z nich. Przedmiotem zamiany, podobnie jak sprzedaży, mogą być rzeczy i ich zbiory, a także inne prawa majątkowe, z wyjątkiem pieniędzy.

Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych nie zawiera definicji umowy zamiany, dlatego też należy w tym względzie kierować się ww. przepisami Kodeksu cywilnego i rozliczyć skutki tej operacji na takich zasadach, jakie obowiązują wobec transakcji odpłatnego zbycia.

Oznacza to, że opisana w przedmiotowym wniosku transakcja zamiany nieruchomości stanowi dla Spółki formę odpłatnego zbycia prawa użytkowania wieczystego gruntu (działka nr 1) wraz z prawem własności posadowionego na tej działce budynku biurowego.

O ile w przypadku umowy sprzedaży kupujący zobowiązuje się zapłacić sprzedającemu określoną cenę w zamian za nabywany towar, o tyle w przypadku zamiany, formą zapłaty jest uzyskanie innej rzeczy w zamian za wydaną. Dlatego też, w przedstawionym stanie faktycznym, wydaną przez Spółkę nieruchomość gruntową (działka nr 1) oraz prawo własności budynku biurowego należy uznać za sprzedawaną, natomiast uzyskane w zamian nieruchomości gruntowe składające się z zabudowanej działki 3 i niezabudowanej działki nr 4 należy uznać za zakupioną.

Umowa zamiany zawiera w sobie zatem niejako dwie umowy sprzedaży, w której każdej ze stron przysługują prawa i obciążają obowiązki, zarówno sprzedawcy, jak i kupującego.

Zarówno opisane powyżej odpłatne zbycie, jak i nabycie należy, pod kątem oceny skutków podatkowych w podatku dochodowym od osób prawnych, rozpatrywać oddzielnie.

W następstwie umowy zamiany mają miejsce dwie czynności. Z jednej strony dochodzi u każdej ze stron do odpłatnego zbycia nieruchomości, z drugiej natomiast każda ze stron nabywa nową nieruchomość. Należy przy tym zauważyć, iż opodatkowaniu podlega jedynie odpłatne zbycie a nabycie jest podatkowo obojętne.

Zgodnie z art. 14 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych:

Użycie przez ustawodawcę w cytowanym przepisie określenie „odpłatne zbycie” oznacza, że w zakresie obrotu rzeczami i prawami majątkowymi ustawodawca przewidział inne niż sprzedaż legalne formy odpłatnego przeniesienia własności, w tym między innymi zamianę. Nie ma przy tym znaczenia, czy zamieniane nieruchomości, prawa mają taką samą wartość lub powierzchnię. Zamiana bowiem niezależnie od tego, czy przedmiotem zamiany są nieruchomości, prawa mające taką samą wartość, czy też nie, stanowi formę odpłatnego zbycia, przez co wywołuje określone skutki podatkowe.

Odnosząc się do Państwa wątpliwości w kwestii dotyczącej pytania oznaczonego we wniosku nr 1 wskazać należy, że z podatkowego punktu widzenia w wyniku sfinalizowania przedmiotowej transakcji zamiany, po stronie Wnioskodawcy – zbywcy prawa użytkowania wieczystego gruntu oraz prawa własności budynku biurowego – powstał przychód podatkowy. Wartość tego przychodu równa jest cenie określonej w umowie (akcie notarialnym) i fakturze VAT dokumentującym zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntu oraz prawa własności budynku biurowego, przy czym podkreślić należy, że cena ta powinna odpowiadać wartości rynkowej zbywanych nieruchomości oraz praw.

Natomiast odnosząc się do Państwa wątpliwości w zakresie określenia kosztów uzyskania przychodów w oparciu o wyżej cytowany art. 15 ust. 1 ustawy o CIT, wskazać należy, że podatnik ma prawo do odliczenia dla celów podatkowych wszelkich wydatków, pod warunkiem, że nie zostały one wymienione w art. 16 ust. 1 ww. ustawy oraz że wykaże ich związek z prowadzoną działalnością, a ich poczynienie ma lub może mieć wpływ na możliwość powstania przychodu (w tym zachowania lub zabezpieczenia przychodów). Przepis ten konstytuuje więc zasadę, stosownie do której pomiędzy kosztem podatkowym oraz przychodami podatnika musi wystąpić związek przyczynowo-skutkowy.

Na podstawie art. 16 ust. 1 pkt 1 ustawy o CIT:

Należy podkreślić, że wskazane w art. 16 ust. 1 pkt 1 ustawy o CIT pojęcie wydatków jest szerokie. Ustawa nie ogranicza wskazanego pojęcia wyłącznie do wydatków pieniężnych podmiotu nabywającego dane składniki majątkowe. Zatem sformułowanie „wydatki na nabycie” odnosi się do wydatków zarówno pieniężnych, jak i niepieniężnych bezpośrednio warunkujących nabycie składników majątkowych wnoszonych wkładem niepieniężnym, czyli wydatków, bez których poniesienia skuteczne nabycie tych składników nie byłoby możliwe.

Zgodnie z art. 15 ust. 6 ustawy o CIT:

Składniki majątku stanowiące środki trwałe i wartości niematerialne i prawne zostały wymienione przez ustawodawcę w art. 16a-16c ustawy o CIT.

I tak zgodnie z art. 16a ust. 1 ustawy o CIT:

Natomiast w myśl art. 16c pkt 1 ustawy o CIT:

Zgodnie z art. 16g ust. 1 pkt 4 updop, w myśl którego,

Art. 16h ust. 1 pkt 1 updop

Zgodnie z art. 16g ust. 12 updop,

Z kolei w myśl art. 14 ust. 2 updop,

Powyższe przepisy oznaczają to, że za wydatki na nabycie środków trwałych (nieruchomości), o których mowa w art. 16 ust. 1 pkt 1 updop należy uznać wartość wkładu niepieniężnego określoną w umowie spółki (akcie założycielskim), nie większą jednak niż wartość rynkowa. Będzie to więc wartość odpowiadająca wartości początkowej składników majątkowych, określonej w przedmiotowej sprawie na poziomie wyceny z operatu szacunkowego.

Powyższe koresponduje z regulacją dotyczącą ustalania wartości początkowej środków trwałych wnoszonych wkładem niepieniężnym, o której mowa w art. 16g ust. 1 pkt 4 updop. Zgodnie z tym przepisem, odpisów amortyzacyjnych dokonuje się co do zasady od wartości początkowej środków trwałych lub wartości niematerialnych i prawnych, począwszy od pierwszego miesiąca następującego po miesiącu, w którym ten środek lub wartość wprowadzono do ewidencji do końca tego miesiąca, w którym następuje zrównanie sumy odpisów amortyzacyjnych z ich wartością początkową lub w którym postawiono je w stan likwidacji, zbyto lub stwierdzono ich niedobór.

Generalnie więc, wysokość kosztów uzyskania przychodów odpowiada wartości początkowej zbywanych składników majątkowych (nieruchomości), wynikającej z ewidencji środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych, nie wyższej jednak od ich wartości rynkowej pomniejszonej o dokonane odpisy amortyzacyjne.

Zatem w przypadku zbycia składników majątku wniesionych do Spółki wkładem niepieniężnym, które zostały zaliczone w Spółce do środków trwałych, koszty uzyskania przychodów z tytułu ich zbycia (zamiany) należy określić jako wartość początkową budynku biurowego pomniejszoną o dokonane odpisy amortyzacyjne powiększoną o wartość początkową prawa wieczystego użytkowania gruntu (niepodlegającego amortyzacji) - bez wyłączania z kosztów uzyskania przychodów kwoty przekazanej na kapitał zapasowy, przyporządkowanej do wartości początkowej wieczystego użytkowania gruntu (działka nr 1). 

Skoro wartość początkową środków trwałych (nieruchomości) nabytych w formie wkładu niepieniężnego określa się w wartości rynkowej i od tej wartości początkowej Spółka dokonuje odpisów amortyzacyjnych (dotyczy budynku biurowego) i za wydatki na nabycie tych nieruchomości uznaje się wartość wkładu niepieniężnego określoną w akcie założycielskim Spółki - to dla ustalenia wysokości kosztów przy sprzedaży (zamianie) nieruchomości bez znaczenia pozostaje sposób rozdysponowania wartości rynkowej wkładu niepieniężnego na kapitał zakładowy i kapitał zapasowy.

Tym samym, kwota przekazana na kapitał zapasowy, przyporządkowana do zbytego (zamienionego) prawa użytkowania wieczystego gruntu (działka nr 1) nie podlega wyłączeniu z kosztów uzyskania przychodów. Za wydatki na nabycie gruntu należy uznać  wartość początkową nieruchomości gruntowej określoną w akcie założycielskim Spółki na podstawie wyceny rzeczoznawcy.

Wobec powyższego, należy zgodzić się z Państwa stanowiskiem, stwierdzającym że kosztem uzyskania przychodu będzie wartość początkowa użytkowania wieczystego gruntu (działka nr 1) w kwocie (… zł) oraz wartość budynku (… zł) pomniejszona o dokonane odpisy amortyzacyjne.

Natomiast nie można podzielić Państwa stanowiska co do obowiązku wyłączenia z kosztów uzyskania przychodów kwoty przekazanej na kapitał zapasowy, przyporządkowanej do zbywanego w drodze zamiany użytkowania wieczystego gruntu (działka nr 1).

Zatem, Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 w zakresie:

• uzyskania przychodów z tytułu zamiany (sprzedaży) nieruchomości – jest prawidłowe;
• poniesienia kosztów uzyskania przychodów z tytułu zamiany (sprzedaży) nieruchomości, w części dotyczącej:
• wyłączania z kosztów podatkowych kwoty przekazanej na kapitał zapasowy – jest nieprawidłowe,
• w pozostałym zakresie – jest prawidłowe.

Kwestią do rozstrzygnięcia pozostaje również ustalenie skutków podatkowych zamiany (konwersji) wierzytelności Gminy na udziały w Spółce, które powstały na skutek różnicy wartości zamienianych nieruchomości.

Zgodnie bowiem z 12 ust. 4 pkt 4 ustawy o CIT,

Z kolei, zgodnie z art. 12 ust. 4 pkt 11 ustawy o CIT,

Przepisy art. 12 ust. 4 ustawy o CIT, mają istotne znaczenie dla ustalenia zakresu przedmiotowego podatku dochodowego. Wyliczają enumeratywnie te rodzaje przychodów uzyskiwanych przez podatnika, które nie stanowią podstawy ustalenia dochodu podlegającego opodatkowaniu.

W tym miejscu należy wskazać, że operację, w wyniku której dochodzi do zamiany wierzytelności Wspólnika wobec Spółki na udziały (akcje), określa się jako konwersję wierzytelności na udziały (akcje).

Konwersja wierzytelności na kapitał zakładowy, niezależnie od jej kwalifikacji dokonanej na gruncie prawa cywilnego, np. jako potrącenia, zawsze stanowi wniesienie do spółki wkładu niepieniężnego. Konwersja wierzytelności wierzyciela oznacza jej zamianę na inne prawo majątkowe i nie jest wniesieniem wkładu w formie pieniężnej albowiem tę można zrealizować tylko przez wpłatę pieniądza (gotówki) lub przy użyciu pieniądza bankowego.

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że zarówno wkłady pieniężne, jak i niepieniężne wnoszone na pokrycie kapitału zakładowego nie są zaliczane do przychodów w rozumieniu prawa podatkowego. Przychodów nie stanowią otrzymane na utworzenie lub powiększenie kapitału zakładowego wkłady pieniężne i niepieniężne.

Biorąc pod uwagę powyższe stwierdzić należy, że wniesienie przez Wspólnika (Gminę) będącego osoba prawną do Spółki wkładu w postaci wierzytelności stanowiących różnicę zamienianych nieruchomości (konwersja wierzytelności na kapitał zakładowy) nie spowoduje po stronie Spółki jako otrzymującej wkład powstania przychodu podatkowego z uwagi na wyłączenia przysporzeń związanych z ww. czynnością, wskazane w art. 12 ust. 4 ustawy o  CIT.

Państwa stanowisko w powyższym zakresie należało zatem uznać za prawidłowe. 

Z opisu sprawy wynika, że w wyniku zamiany nieruchomości otrzymają Państwo budynki znajdujące się na działce zabudowanej nr 3 położonej w (...) Budynki zostały zakwalifikowane do kategorii 109 Klasyfikacji środków trwałych (KŚT), dla których ustalono indywidualną stawkę amortyzacji na poziomie 10%. Budynki wraz z nieruchomością gruntową są wynajmowane podmiotowi zewnętrznemu.

Państwa wątpliwości dotyczą ustalenia, czy Spółka może dokonywać amortyzacji podatkowej budynków otrzymanych w wyniku zamiany nieruchomości.

Zasady dotyczące dokonywania odpisów z tytułu zużycia środków trwałych (odpisów amortyzacyjnych) zawarte zostały w art. 16a-16m ww. ustawy.

Zgodnie z art. 16a ust. 1 ustawy o CIT,

Z przytoczonych przepisów wynika, że środki trwałe podlegają amortyzacji, o ile spełniają następujące warunki:

• stanowią własność lub współwłasność podatnika,
• są kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania,
• przewidywany okres ich używania jest dłuższy niż rok,
• są wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą.

Treść powołanych wyżej przepisów oznacza, że amortyzacja podatkowa stanowi formę rozłożonego w czasie, obniżenia kosztów podatkowych wartością używanych w prowadzonej działalności gospodarczej przedmiotów, które zużywają się w dłuższym okresie. Okres amortyzacji jest zwykle zbliżony do standardowego okresu użytkowania danego rodzaju środków trwałych, co znajduje odzwierciedlenie w wysokości stawek amortyzacyjnych wskazanych w Wykazie Stawek Amortyzacyjnych.

Stosownie do art. 16c pkt 2a ustawy o CIT, amortyzacji nie podlegają:

Treść tego przepisu obowiązuje od 1 stycznia 2022 r. Wskazany powyżej pkt 2a do art. 16c został dodany do ustawy o CIT na mocy art. 2 pkt 33 ustawy z dnia 29 października 2021 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2021 r., poz. 2105 ze zm.; dalej: „ustawa zmieniająca”, „ustawa Polski Ład”) i co do zasady ma zastosowanie do amortyzacji podatkowej nieruchomości mieszkalnych. Zmiana ta nie objęła budynków i lokali niemieszkalnych, które nadal podlegają amortyzacji.

Należy dodać, że podział budynków na mieszkalne i niemieszkalne w Klasyfikacji Środków Trwałych oparty jest na Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB). Według Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych budynki mieszkalne to obiekty budowlane, których co najmniej połowa całkowitej powierzchni użytkowej wykorzystywana jest do celów mieszkalnych. W przypadku, gdy mniej niż połowa całkowitej powierzchni użytkowej wykorzystywana jest na cele mieszkalne, wówczas budynek klasyfikowany jest jako niemieszkalny. Budynki niemieszkalne to obiekty budowlane wykorzystywane głównie dla potrzeb niemieszkalnych.

Odnosząc powyższe na grunt rozpatrywanej sprawy, podkreślenia wymaga fakt, iż zmiana wprowadzona omawianą wyżej ustawą Polski Ład nie objęła budynków i lokali niemieszkalnych, które nadal podlegają amortyzacji podatkowej i do których przytoczony wyżej art. 16c pkt 2a ustawy o CIT nie ma zastosowania.

We wniosku jednoznacznie Państwo wskazali, że przedmiotowe budynki, nabyte (…) 2023 r. w wyniku zamiany nieruchomości są budynkami niemieszkalnym - zakwalifikowane do kategorii 109 KŚT – pozostałe budynki niemieszkalne, które w ramach prowadzonej przez Państwa działalności wraz z nieruchomością gruntową (działka nr 3) są wynajmowane podmiotowi zewnętrznemu. Z wniosku wynika także, że ww. budynki stanowią środki trwałe, dla których ustalono indywidualną 10% stawkę amortyzacji.

Art. 16c pkt 2a ustawy o CIT wprost wskazuje, że amortyzacji nie podlegają budynki mieszkalne. Stąd ww. przepis nie będzie miał zastosowania w sprawie, bowiem jak Państwo wskazali, nabyte budynki w drodze zamiany nieruchomości stanowią budynki niemieszkalne, sklasyfikowane do kategorii 109 KŚT.

Tym samym, Państwa stanowisko jest prawidłowe.

Końcowo należy dodać, że organ w niniejszej interpretacji nie odniósł się do przykładów liczbowych przedstawionych przez Państwa z uwagi na fakt, że przepis art. 14b Ordynacji podatkowej nakłada obowiązek udzielenia interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania przepisów prawa podatkowego. Weryfikacja danych liczbowych może mieć miejsce wyłącznie w toku postępowania podatkowego, w którym możliwa jest analiza dokumentów i weryfikacja ustalonej przez Państwa wysokości podstawy opodatkowania.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Państwo przedstawili i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem stanu faktycznego podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w  przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosują się Państwo do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).