W zakresie ustalenia: 1. czy zapłacony przez X podatek od czynności cywilnoprawnych w przypadku nabycia nieruchomości w sposób wskazany w stanie faktycznym (jeżeli czynności te są opodatkowane tym podatkiem) stanowi dla X koszt uzyskania przychodu i jako koszt bezpośredni jest potrącalny zgodnie z art. 15 ust. 4 UPDOP, tj. w roku podatkowym, w którym osiągnięte zostaną odpowiadające mu przychody, 2. czy wydatki związane z utrzymaniem nieruchomości nabytej przez X w sposób wskazany w stanie faktycznym, ponoszone przez Wnioskodawcę w okresie od nabycia nieruchomości do momentu jej sprzedaży, stanowią koszty uzyskania, które są potrącalne w zależności od rodzaju wydatku: - wydatki związane z utrzymaniem i posiadaniem, takie jak podatek od nieruchomości, opłata z tytułu użytkowania wieczystego gruntu, opłaty z tytułu mediów, opłaty za utrzymanie nieruchomości wspólnej jako koszty pośrednie potrącalne w dacie ich poniesienia (stosownie do art. 15 ust. 4d UPDOP), - wydatki związane z przygotowaniem nieruchomości do sprzedaży, takie jak pozyskanie wyceny rzeczoznawców majątkowych czy pozyskanie świadectwa charakterystyki energetycznej, jako koszty bezpośrednie potrącalne w roku podatkowym, w którym osiągnięte zostaną odpowiadające mu przychody (stosownie do art. 15 ust. 4 UPDOP)

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób prawnych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

25 stycznia 2024 r. wpłynął Państwa wniosek z 23 stycznia 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie ustalenia:

  1. czy zapłacony przez X podatek od czynności cywilnoprawnych w przypadku nabycia nieruchomości w sposób wskazany w stanie faktycznym (jeżeli czynności te są opodatkowane tym podatkiem) stanowi dla X koszt uzyskania przychodu i jako koszt bezpośredni jest potrącalny zgodnie z art. 15 ust. 4 UPDOP, tj. w roku podatkowym, w którym osiągnięte zostaną odpowiadające mu przychody,

  2. czy wydatki związane z utrzymaniem nieruchomości nabytej przez X w sposób wskazany w stanie faktycznym, ponoszone przez Wnioskodawcę w okresie od nabycia nieruchomości do momentu jej sprzedaży, stanowią koszty uzyskania, które są potrącalne w zależności od rodzaju wydatku:

     - wydatki związane z utrzymaniem i posiadaniem, takie jak podatek od nieruchomości, opłata z tytułu użytkowania wieczystego gruntu, opłaty z tytułu mediów, opłaty za utrzymanie nieruchomości wspólnej jako koszty pośrednie potrącalne w dacie ich poniesienia (stosownie do art. 15 ust. 4d UPDOP),

     - wydatki związane z przygotowaniem nieruchomości do sprzedaży, takie jak pozyskanie wyceny rzeczoznawców majątkowych czy pozyskanie świadectwa charakterystyki energetycznej, jako koszty bezpośrednie potrącalne w roku podatkowym, w którym osiągnięte zostaną odpowiadające mu przychody (stosownie do art. 15 ust. 4 UPDOP).

Wniosek nie spełniał wymogów formalnych, dlatego też pismem z 14 marca 2024 r. Znak: 0111-KDIB2-1.4010.40.2024.2.BJ, wezwano do jego uzupełnienia, co też nastąpiło 18 marca 2024 r.

Treść  wniosku jest  następująca:

Opis stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego

X Spółka Akcyjna (dalej: „X”, „Wnioskodawca”) jest podmiotem mającym siedzibę w Polsce (jest polskim rezydentem podatkowym), prowadzącym działalność na podstawie ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Prawo bankowe (t. j. Dz. U. z 2023 r., poz. 2488 ze zm.). W ramach swojej działalności X oferuje szeroką gamę produktów bankowych, zarówno kredytowych, jak i oszczędnościowych, i inwestycyjnych. Klientem X może być zarówno osoba fizyczna, jak i podmiot prowadzący działalność gospodarczą.

X jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2023 r., poz. 1570 ze zm., dalej: Ustawa VAT) zarówno na gruncie regulacji krajowych w Polsce, jak również dla celów transakcji wewnątrzwspólnotowych. W związku z faktem, iż przeważająca część usług świadczonych przez X to usługi zwolnione z podatku od towarów i usług (dalej: VAT), nabywając towary i usługi od podmiotów trzecich (dalej: Kontrahenci) Wnioskodawca stosuje odliczenie podatku naliczonego od podatku należnego w oparciu o współczynnik struktury sprzedaży.

Jednym z podstawowych produktów oferowanych przez Wnioskodawcę są kredyty zabezpieczone hipoteką na nieruchomości. Ustawodawca zdefiniował pojęcie nieruchomości w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks Cywilny (t. j. Dz. U. z 2023 r., poz. 1610 ze zm.; dalej jako KC), wskazując, że nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności (art. 46 KC). Przepisy prawa podatkowego nie wprowadzają odrębnej definicji nieruchomości, więc należy stosować pojęcia i terminy zaczerpnięte z prawa cywilnego. Pod pojęciem nieruchomości rozumie się grunty (których posiadanie wynika z prawa własności albo prawa użytkowania wieczystego) a także budynki, budowle lub ich części, w tym nieruchomości lokalowe (lokale mieszkalne i użytkowe, które stanowią odrębną własność (często obejmującą również udział w nieruchomości wspólnej) oraz lokale mieszkalne i użytkowe przydzielone jako spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.

Kredyty mogą zostać udzielone na własne cele mieszkaniowe kredytobiorcy, jak też w związku z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą. Cześć kredytobiorców posiada status czynnych podatników podatku VAT.

W przypadku niewywiązywania się przez kredytobiorcę z obowiązku spłaty zadłużenia może dojść do przejęcia przez Wnioskodawcę nieruchomości będącej zabezpieczeniem zobowiązania. Może to nastąpić w różny sposób:

1) w ramach datio in solutum (art. 453 KC):

Instytucja datio in solutum została określona w art. 453 KC i polega na tym, że dłużnik w celu zwolnienia się z zobowiązania spełnia za zgodą wierzyciela inne świadczenie. Celem datio in solutum jest zatem wygaśnięcie istniejących pomiędzy stronami zobowiązań poprzez spełnienie przez dłużnika świadczenia innego niż określone w treści pierwotnej umowy. Zobowiązanie wówczas wygasa tak, jakby wygasło przez zwykłe wykonanie (np. przez zapłatę uzgodnionej pierwotnie kwoty), przy czym konieczną przesłanką wygaśnięcia zobowiązania - poza umową stron - jest rzeczywiste spełnienie świadczenia przez dłużnika. Uregulowana art. 453 KC instytucja świadczenia w miejsce wypełnienia/wykonania (datio in solutum) stanowi jeden z wyjątków od zasady realnego wykonywania zobowiązań cywilnych, znajdujący podstawę w zasadzie swobody umów. Wskutek zawarcia umowy o świadczenie w miejsce wypełnienia dłużnik uzyskuje upoważnienie przemienne, umożliwiające mu wykonanie zobowiązania przez spełnienie świadczenia innego niż pierwotne. Z chwilą wypełnienia świadczenia zastępczego następuje wykonanie umowy datio in solutum, a zarazem wykonanie istniejącego zobowiązania, co prowadzi do jego wygaśnięcia. Roszczenie wierzyciela, wynikające z umowy zobowiązaniowej zostaje zaspokojone wskutek spełnienia przed dłużnika na jego rzecz świadczenia zastępczego.

2) poprzez zawarcie umowy ugody przed sądem:

Jak wskazuje KC przez ugodę strony czynią sobie wzajemne ustępstwa w zakresie istniejącego między nimi stosunku prawnego w tym celu, aby uchylić niepewność co do roszczeń wynikających z tego stosunku lub zapewnić ich wykonanie albo by uchylić spór istniejący lub mogący powstać (art. 917 KC). W przypadku niewywiązywania się przez dłużnika z obowiązku spłaty zadłużenia X może wszcząć postępowanie egzekucyjne wynikiem którego może być także zawarcie umowy ugody przed sądem na podstawie której X nabywa nieruchomość. W takim przypadku postępowanie egzekucyjne jest umarzane przez sąd. Zgodnie z art. 777 § 1 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego (t. j. Dz. U. z 2023 r., poz. 1550 ze zm.; dalej jako KPC) tytułami egzekucyjnymi są m.in. orzeczenie sądu prawomocne lub podlegające natychmiastowemu wykonaniu, jak również ugoda zawarta przed sądem.

3) w trybie art. 984 KPC:

W postępowaniu egzekucyjnym po bezskutecznej II licytacji nieruchomości wierzyciel egzekwujący i hipoteczny (w tym przypadku X) może złożyć wniosek o przejęcie przez niego na własność nieruchomości stanowiącej własność dłużnika, będącej przedmiotem egzekucji w określonej sprawie egzekucyjnej prowadzonej przez wskazany organ egzekucyjny za cenę odpowiadającą co najmniej 2/3 części sumy oszacowania. Wówczas sąd wydaje postanowienie o przysądzeniu prawa własności nieruchomości którego skutkiem w myśl art. 999 § 1 KPC jest przeniesienie własności na X. Postanowienie sądu jest tytułem do ujawnienia na rzecz nabywcy prawa własności w katastrze nieruchomości oraz przez wpis w księdze wieczystej lub przez złożenie dokumentów do zbioru dokumentów.

X przejmuje nieruchomości w celu ich dalszej odsprzedaży. X ujmuje je w swojej ewidencji jako aktywa do zbycia. Nie podlegają one amortyzacji. Do momentu sprzedaży X ponosi wydatki takie jak opłaty eksploatacyjne, podatek od nieruchomości, koszty utrzymania czy wydatki mające na celu przygotowanie nieruchomości do sprzedaży (np. sporządzenie operatu szacunkowego czy świadectwa charakterystyki energetycznej).

Niejednokrotnie przejęcie nieruchomości stanowi transakcję opodatkowaną podatkiem od towarów i usług w rozumieniu Ustawy o VAT, w szczególności w przypadku, gdy przejęcie następuje od podatnika podatku od towarów i usług, bądź gdy udokumentowane działania organów egzekucyjnych lub komorników sądowych, o których mowa w art. 18 Ustawy o VAT, nie doprowadziły, na skutek braku możliwości uzyskania niezbędnych informacji od dłużnika, do potwierdzenia spełnienia warunków zastosowania do dostawy towarów, o której mowa w art. 18, zwolnień od podatku, o których mowa w ust. 1 pkt 2, 3 i 9-10a tej Ustawy.

Celem X jest sprzedaż nieruchomości przy poniesieniu takich wydatków jakie są konieczne do zawarcia umowy sprzedaży.

Sprzedaż nieruchomości przez Wnioskodawcę uzależniona jest od wyłonienia chętnego nabywcy, co może nastąpić w ramach procesu przetargowego przeprowadzonego zgodnie z wewnętrznymi przepisami X, bądź w ramach wyboru nabywcy z wolnej ręki. Oprócz czynności związanych z wyłonieniem nabywcy, przepisy wewnętrzne Wnioskodawcy wymagają wypełnienia szeregu wymogów formalnych związanych z analizą skutków prawno-materialnych sprzedaży oraz z wyrażeniem zgody na sprzedaż przez odpowiednie organy wewnętrzne. Czynności te powodują, że pomiędzy przejęciem, a sprzedażą nieruchomości upływa określony okres czasu, który może wynieść nawet do kilku lat.

W uzupełnieniu wniosku ujętym w piśmie z 18 marca 2024 r. Wnioskodawca wskazał, że:

Zapłacony podatek od czynności cywilnoprawnych jest kosztem bezpośrednio związanym z przychodem, który stosownie do art. 15 ust. 4 UPDOP jest potrącalny w tym roku podatkowym, w którym osiągnięte zostały odpowiadające mu przychody.

Wydatki wiązane z utrzymaniem nieruchomości dzielą się na 2 grupy:

  (i) wydatki związane z utrzymaniem i posiadaniem, takie jak podatek od nieruchomości, opłata z tytułu użytkowania wieczystego gruntu, opłaty z tytułu mediów, opłaty za utrzymanie nieruchomości wspólnej, które stanowią koszty pośrednie potrącalne w dacie ich poniesienia (stosownie do art. 15 ust. 4d UPDOP),

 (ii) wydatki związane z przygotowaniem nieruchomości do sprzedaży, takie jak pozyskanie wyceny rzeczoznawców majątkowych czy pozyskanie świadectwa charakterystyki energetycznej, które stanowią koszty bezpośrednie potrącalne w roku podatkowym, w którym osiągnięte zostaną odpowiadające mu przychody (stosownie do art. 15 ust. 4 UPDOP).

Pytania (doprecyzowane w uzupełnieniu wniosku z 18 marca 2024 r.),

  1. Czy zapłacony przez X podatek od czynności cywilnoprawnych w przypadku nabycia nieruchomości w sposób wskazany w stanie faktycznym (jeżeli czynności te są opodatkowane tym podatkiem) stanowi dla X koszt uzyskania przychodu i jako koszt bezpośredni jest potrącalny zgodnie z art. 15 ust. 4 UPDOP, tj. w roku podatkowym, w którym osiągnięte zostaną odpowiadające mu przychody? (pytanie oznaczone we wniosku Nr 5)

  2. Czy wydatki związane z utrzymaniem nieruchomości nabytej przez X w sposób wskazany w stanie faktycznym, ponoszone przez Wnioskodawcę w okresie od nabycia nieruchomości do momentu jej sprzedaży, stanowią koszty uzyskania, które są potrącalne w zależności od rodzaju wydatku:

     - wydatki związane z utrzymaniem i posiadaniem, takie jak podatek od nieruchomości, opłata z tytułu użytkowania wieczystego gruntu, opłaty z tytułu mediów, opłaty za utrzymanie nieruchomości wspólnej jako koszty pośrednie potrącalne w dacie ich poniesienia (stosownie do art. 15 ust. 4d UPDOP),

     - wydatki związane z przygotowaniem nieruchomości do sprzedaży, takie jak pozyskanie wyceny rzeczoznawców majątkowych czy pozyskanie świadectwa charakterystyki energetycznej, jako koszty bezpośrednie potrącalne w roku podatkowym, w którym osiągnięte zostaną odpowiadające mu przychody (stosownie do art. 15 ust. 4 UPDOP)?

 (pytanie oznaczone we wniosku Nr 6)

Państwa stanowisko w sprawie

  1. Zdaniem Wnioskodawcy, zapłacony podatek od czynności cywilnoprawnych, w przypadku nabycia nieruchomości w trybie art. 984 KPC albo na podstawie ugody sądowej, stanowi dla niego koszt uzyskania przychodu bezpośrednio związany z przychodem, który jest potrącalny w tym roku podatkowym, w którym osiągnięty został odpowiadający mu przychód (tj. w roku podatkowym, w którym Wnioskodawca osiągnie przychód z tytuły sprzedaży nieruchomości).

  2. Zdaniem Wnioskodawcy, wydatki związane z utrzymaniem nieruchomości ponoszone przez Wnioskodawcę w okresie od nabycia nieruchomości do momentu jej sprzedaży mogą zostać zaliczone w ciężar kosztów uzyskania przychodów pod warunkiem, że nie zostały wymienione w katalogu wydatków niestanowiących koszów uzyskania przychodów, tj. w art. 16 UPDOP.

Uzasadnienie stanowiska w zakresie CIT

Zgodnie z art. 15 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2805 z późn. zm.; dalej „UPDOP”), kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów ze źródła przychodów lub w celu zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 16 ust. 1 UPDOP.

Konstrukcja ww. przepisu daje podatnikowi możliwość uwzględnienia dla celów podatkowych wszelkich kosztów, niewymienionych w art. 16 ust. 1 UPDOP, pod warunkiem, że wykaże ich bezpośredni bądź pośredni związek z prowadzoną działalnością oraz, że poniesienie tych kosztów ma lub może mieć wpływ na wielkość osiągniętego przychodu bądź zachowanie lub zabezpieczenie źródła przychodów. Tak więc kosztami uzyskania przychodów są wszelkie, racjonalnie i gospodarczo uzasadnione wydatki, związane z prowadzeniem działalności gospodarczej, których celem jest osiągnięcie, zabezpieczenie lub zachowanie źródła przychodów, z wyjątkiem wydatków wymienionych w art. 16 ust. 1 UPDOP.

Wobec powyższego, warunkiem uznania wydatku poniesionego przez podatnika za koszt uzyskania przychodów, jest łączne spełnienie następujących przesłanek:

  a) koszt został poniesiony przez podatnika, tj. w ostatecznym rozrachunku musi on zostać pokryty z zasobów majątkowych podatnika (nie stanowią kosztu uzyskania przychodu podatnika wydatki, które zostały poniesione na działalność podatnika przez osoby inne niż podatnik),

  b) jest definitywny (rzeczywisty), tj. wartość poniesionego wydatku nie została podatnikowi w jakikolwiek sposób zwrócona,

  c) pozostaje w związku z prowadzoną przez podatnika działalnością gospodarczą,

  d) poniesiony został w celu uzyskania, zachowania lub zabezpieczenia przychodów lub może mieć wpływ na wielkość osiągniętych przychodów,

  e) został właściwie udokumentowany,

   f) nie może znajdować się w katalogu wydatków, których zgodnie z art. 16 ust. 1 UPDOP, nie uważa się za koszty uzyskania przychodów.

Przesłankę celowości kosztu uważa się za spełnioną, gdy istnieje związek przyczynowy pomiędzy poniesieniem danego kosztu a powstaniem lub realną szansą powstania przychodów podatkowych, bądź też zachowaniem albo zabezpieczeniem źródła ich uzyskiwania. Nie ma przy tym znaczenia, czy dany wydatek przyniósł oczekiwany skutek w postaci osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenie ich źródła. Istotne jest, czy w momencie jego ponoszenia podatnik mógł - obiektywnie oceniając - oczekiwać takiego efektu.

Kierując się kryterium charakteru powiązania istniejącego pomiędzy kosztem a celem, jakiemu ma służyć, ustawodawca wyróżnia:

          - koszty uzyskania przychodów bezpośrednio związane z przychodami, tj. takie wydatki, których poniesienie przekłada się wprost (w sposób bezpośredni) na uzyskanie konkretnych przychodów - w ich przypadku możliwe jest ustalenie, w jakim okresie i w jakiej wysokości powstał związany z nimi przychód (np. wydatki na nabycie lub wytworzenie jednostki towaru handlowego jako koszty uzyskania przychodu z jej sprzedaży),

          - koszty uzyskania przychodów inne niż bezpośrednio związane z przychodami (tzw. koszty pośrednie), tj. takie wydatki, których nie da się przypisać wprost do określonych przychodów, ale są racjonalnie uzasadnione jako prowadzące do ich osiągnięcia - są to wydatki związane z działalnością prowadzoną przez podatnika i przyczyniające się w sposób ogólny do osiągania przez niego przychodów, w przypadku których nie można jednak ustalić, uzyskaniu jakiego konkretnego przychodu dany wydatek służy (np. koszty ogólnego zarządu, koszty administracyjne, wydatki na utrzymanie obiektów, obsługę prawną).

Z wyjątkami wskazanymi w ustawie, koszty uzyskania przychodów bezpośrednio związane z przychodami, poniesione w latach poprzedzających rok podatkowy oraz w roku podatkowym, są potrącalne w tym roku podatkowym, w którym osiągnięte zostały odpowiadające im przychody (art. 15 ust. 4 UPDOP).

Zgodnie zaś z art. 15 ust. 4d UPDOP, koszty uzyskania przychodów, inne niż koszty bezpośrednio związane z przychodami, są potrącalne w dacie ich poniesienia. Jeżeli koszty te dotyczą okresu przekraczającego rok podatkowy, a nie jest możliwe określenie, jaka ich część dotyczy danego roku podatkowego, w takim przypadku stanowią koszty uzyskania przychodów proporcjonalnie do długości okresu, którego dotyczą.

Ad. 1

Mając na uwadze powyższe, w przypadku obowiązku uiszczenia przez X podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu nabycia (przejęcia) nieruchomości w trybie art. 984 KPC albo na podstawie ugody sądowej, wydatek ten spełnia wszystkie ww. kryteria pozwalające zakwalifikować go jako koszt uzyskania przychodu, tj.:

       - podatek jest uiszczany z majątku własnego Wnioskodawcy i nie jest mu w żaden sposób zwracany,

       - obowiązek zapłaty wynika z powszechnie obowiązujących przepisów prawa zatem X musi go uiścić jeżeli nabycie nieruchomości jest opodatkowane tym podatkiem; z kolei nabycie nieruchomości ma na celu jej dalszą sprzedaż, uzyskanie przychodu z tej sprzedaży i zrekompensowanie X i kwoty niespłaconego kredytu wraz z odsetkami, co pozostaje w związku z prowadzoną przez X działalnością gospodarczą,

       - zapłata podatku jest udokumentowana potwierdzeniem dokonania płatności na rachunek właściwego organu podatkowego oraz złożoną przez X deklaracją podatkową,

       - podatek od czynności cywilnoprawnych nie został wymieniony w katalogu wydatków niestanowiących kosztu uzyskania przychodu (podatki, które nie mogą stanowić kosztów uzyskania przychodów wymienione zostały w UPDOP enumeratywnie i są wskazane w art. 16 ust. 1 pkt 15, 46, 47, 67, 70, 74 UPDOP).

Powyższa kwalifikacja kosztów wskazuje, że zapłacony podatek od czynności cywilnoprawnych będzie stanowił koszt bezpośrednio związany z przychodem Wnioskodawcy, którym będzie cena uzyskana z tytułu sprzedaży nieruchomości. Koszt ten będzie potrącalny w roku podatkowym, w którym Wnioskodawca osiągnie przychód ze sprzedaży tej nieruchomości.

Konkludując, zapłacony podatek od czynności cywilnoprawnych w przypadku nabycia nieruchomości w trybie art. 984 KPC albo na podstawie ugody sądowej stanowi dla niego koszt uzyskania przychodu bezpośrednio związany z przychodami, który jest potrącalny w tym roku podatkowym, w którym osiągnięte zostały odpowiadające mu przychody (tj. w roku podatkowym, w którym Wnioskodawca osiągnie przychód z tytuły sprzedaży nieruchomość).

Ad. 2

Posiadanie nieruchomości jest nierozerwalnie związane z wydatkami jakie właściciel musi ponosić w związku z jej utrzymaniem i posiadaniem. Takimi wydatkami mogą być np.: podatek od nieruchomości, opłata z tytułu użytkowania wieczystego gruntu, opłaty z tytułu mediów czy też opłaty za utrzymanie nieruchomości wspólnej.

Mając na uwadze cel w jakim Wnioskodawca nabywa nieruchomość, tj. odsprzedaż nieruchomości, uzyskanie przychodu z tej sprzedaży i zrekompensowanie kwoty niespłaconego kredytu wraz z odsetkami, Wnioskodawca może ponieść także inne wydatki związane z przygotowaniem nieruchomości do sprzedaży, takie jak na przykład wyceny rzeczoznawców majątkowych czy sporządzenia świadectwa charakterystyki energetycznej.

Jak wskazano w opisie stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego, celem Wnioskodawcy jest poniesienie takich wydatków jakie są niezbędne do utrzymania nieruchomości oraz jej sprzedaży i uzyskania jak najkorzystniejszej ceny.

Mając na uwadze powyższe, wydatki ponoszone przez X w celu utrzymania nieruchomości oraz przygotowania jej do dalszej sprzedaży spełniają wszystkie ww. kryteria pozwalające zakwalifikować je do kosztów uzyskania przychodów, tj.:

  a) wydatki są uiszczane z majątku własnego Wnioskodawcy i nie są mu w żaden sposób zwracane,

  b) wydatki pozostają w związku z prowadzoną przez Wnioskodawcę działalnością gospodarczą, gdyż nabycie nieruchomości jest konsekwencją niewywiązania się przez dłużnika Wnioskodawcy z obowiązku spłaty zadłużenia, zaś udzielanie kredytów jest jednym z podstawowych elementów działalności X; X w przypadku braku spłaty zadłużenia nabywa (przejmuje) nieruchomości w celu jej dalszej odsprzedaży i uzyskania ceny mającej zrekompensować kwoty niespłacone przez dłużnika w toku obsługi zadłużenia,

  c) wydatki są udokumentowane np. fakturami, notami księgowymi czy też innymi dokumentami na podstawie których X dokonuje płatności; ponadto Wnioskodawca dysponuje potwierdzeniami dokonania płatności z tytułu takich wydatków,

  d) wydatki nie zostały wymienione w katalogu wydatków niestanowiących kosztu uzyskania przychodu.

Wydatki, które Wnioskodawca ponosi od momentu nabycia do momentu sprzedaży nieruchomości można podzielić na 2 grupy:

       - wydatki związane z utrzymaniem i posiadaniem, takie jak podatek od nieruchomości, opłata z tytułu użytkowania wieczystego gruntu, opłaty z tytułu mediów, opłaty za utrzymanie nieruchomości wspólnej,

       - wydatki związane z przygotowaniem nieruchomości do sprzedaży, takie jak pozyskanie wyceny rzeczoznawców majątkowych czy pozyskanie świadectwa charakterystyki energetycznej.

Mając na uwadze powyższe kryteria charakteru powiązania istniejącego pomiędzy kosztem a celem, jakiemu ma służyć, zdaniem Wnioskodawcy:

          - wydatki związane z utrzymaniem i posiadaniem nieruchomości stanowią koszty uzyskania przychodów inne niż bezpośrednio związane z przychodami (tzw. koszty pośrednie), które są potrącalne w dacie ich poniesienia; wydatki te bowiem związane są z samym faktem posiadania nieruchomości i statusem Wnioskodawcy jako właściciela nieruchomości, są one niezależne od dalszej jej odsprzedaży (koszty takie nie są wprost nakierunkowane na osiągnięcie konkretnego przychodu w przyszłości); brak jest ścisłego związku finansowego pomiędzy tymi wydatkami, a ewentualnie osiągniętym w przyszłości przychodem z tytułu jej sprzedaży; należy je ponosić nawet wówczas, gdyby nie pojawił się żaden przychód; takie opłaty (nawet w przypadku ich podwyżki) nie wpływają wprost na ewentualnie uzyskany przychód, czyli cenę nieruchomości;

          - zatem wydatki takie stanowią element kosztów stałych, ogólnych Wnioskodawcy, dotyczących danego roku podatkowego;

          - wydatki związane z przygotowaniem nieruchomości do sprzedaży stanowią koszty bezpośrednio związane z przychodami, potrącalne w tym roku podatkowym, w którym osiągnięte zostały odpowiadające im przychody w postaci ceny uzyskanej ze sprzedaży nieruchomości; wydatki te są bowiem ponoszone w konkretnym celu, jakim jest sprzedaż nieruchomości i osiągnięcie przychodu w wysokości uzyskanej ceny.

Podsumowując, wydatki:

    - związane z utrzymaniem i posiadaniem, takie jak podatek od nieruchomości, opłata z tytułu użytkowania wieczystego gruntu, opłaty z tytułu mediów, opłaty za utrzymanie nieruchomości wspólnej stanowią pośredni koszt uzyskania przychodu, który potrącalny jest w dacie ponoszenia tych wydatków,

    - związane z przygotowaniem nieruchomości do sprzedaży, takie jak pozyskanie wyceny rzeczoznawców majątkowych czy pozyskanie świadectwa charakterystyki energetycznej, stanowią koszty uzyskania przychodu bezpośrednio związane z przychodami, potrącalne w roku podatkowym, w którym osiągnięte zostały odpowiadające im przychody (tj. w roku podatkowym, w którym Wnioskodawca osiągnie przychód ze sprzedaży nieruchomości).

Zdaniem Wnioskodawcy (doprecyzowanym w uzupełnieniu wniosku z 18 marca 2024 r.):

Koszty uzyskania przychodów bezpośrednio związane z przychodami to takie wydatki, których poniesienie przekłada się wprost (w sposób bezpośredni) na uzyskanie konkretnych przychodów - w ich przypadku możliwe jest ustalenie, w jakim okresie i w jakiej wysokości powstał związany z nimi przychód (np. wydatki na nabycie lub wytworzenie jednostki towaru handlowego jako koszty uzyskania przychodu z jej sprzedaży).

Zapłacony podatek od czynności cywilnoprawnych i wydatki związane z przygotowaniem nieruchomości do sprzedaży wypełniają ww. przesłanki kwalifikujące je do uznania za koszty bezpośrednio związane z przychodami i potrącalne w roku podatkowym, w którym osiągnięte zostaną odpowiadające im przychody (stosownie do art. 15 ust. 4 UPDOP). Ich poniesienie przekłada się wprost na uzyskanie konkretnego przychodu jakim będzie przychód X z tytułu sprzedaży nieruchomości (możliwe jest ustalenie konkretnej wysokości osiągniętego przychodu, jak i data jego uzyskania). X ponosi ww. koszty w celu sprzedaży nieruchomości i uzyskania jak najkorzystniejszej ceny.

Z kolei koszty uzyskania przychodów inne niż bezpośrednio związane z przychodami (tzw. koszty pośrednie), to takie wydatki, których nie da się przypisać wprost do określonych przychodów, ale są racjonalnie uzasadnione jako prowadzące do ich osiągnięcia - są to wydatki związane z działalnością prowadzoną przez podatnika i przyczyniające się w sposób ogólny do osiągania przez niego przychodów, w przypadku których nie można jednak ustalić, uzyskaniu jakiego konkretnego przychodu dany wydatek służy (np. koszty ogólnego zarządu, koszty administracyjne, wydatki na utrzymanie obiektów, obsługę prawną).

Takimi kosztami będą wydatki związane z utrzymaniem i posiadaniem, takie jak podatek od nieruchomości, opłata z tytułu użytkowania wieczystego gruntu, opłaty z tytułu mediów, opłaty za utrzymanie nieruchomości wspólnej. Jako koszty pośrednie będą potrącalne w dacie ich poniesienia (stosownie do art. 15 ust. 4d UPDOP).

Koszty te związane są z samym faktem posiadania nieruchomości i statusem X jako właściciela nieruchomości i są niezależne od dalszej odsprzedaży (nie są wprost nakierunkowane na osiągnięcie konkretnego przychodu w przyszłości). Brak jest ścisłego związku finansowego pomiędzy tymi wydatkami, a ewentualnie osiągniętym w przyszłości przychodem z tytułu jej sprzedaży. Należy je ponosić nawet wówczas, gdyby nie pojawił się żaden przychód. Takie opłaty (nawet w przypadku ich podwyżki) nie wpływają wprost na ewentualnie uzyskany przychód, czyli cenę nieruchomości. Zatem wydatki takie stanowią element kosztów stałych, ogólnych, dotyczących danego roku podatkowego.

Ocena stanowiska

Na wstępie należy zastrzec, że przedmiotem niniejszej interpretacji nie jest ocena prawidłowości opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych wskazanych przez Państwa czynności nabycia nieruchomości.

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Odstępuję od uzasadnienia prawnego tej oceny.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym oraz zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Nadmienić należy, że w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych oraz podatku od towarów i usług wydane zostaną odrębne rozstrzygnięcia.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

  - Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy  z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Aby interpretacja mogła pełnić funkcję ochronną: Państwa sytuacja musi być zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego i muszą się Państwo zastosować do interpretacji.

   - Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – (Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).  

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).

Podstawą prawną dla odstąpienia od uzasadnienia interpretacji jest art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej.