Temat interpretacji

Czy dochody na pokrycie bieżącego utrzymania części wspólnej nieruchomości, dochody zaliczek na fundusz remontowy oraz dochody na pokrycie kosztów mediów uiszczanych przez właścicieli lokali użytkowych w budynku mieszkalnym, wchodzących w skład Wspólnoty Mieszkaniowej stanowią dochód Wspólnoty podlegający opodatkowaniu podatkiem dochodowym o osób prawnych?Czy w przypadku opodatkowania dochodu uzyskanego z wpłat zaliczek uiszczanych przez właścicieli lokali użytkowych, Wspólnota Mieszkaniowa może rozliczyć stratę podatkową zgodnie z art. 7 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych?Czy prawidłowe jest ujęcie w zeznaniu CIT-8 w pozycji 31 kosztów do wysokości przychodów uzyskanych z opłat na fundusze remontowy i eksploatacyjny, gdyż pozostałe koszty zostały sfinansowane dochodem z lat ubiegłych (zwolnionych z podatku w poprzednich latach)?

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012r. poz. 749 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wspólnoty Mieszkaniowej, przedstawione we wniosku z dnia 26.08.2013r. (data wpływu 02.09.2013r.) w sprawie o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego, dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie:

• pytania oznaczonego numerem 1 - jest nieprawidłowe,

• pytania oznaczonego numerem 2 jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 02.09.2013r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie zasad opodatkowania wspólnoty mieszkaniowej.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Wspólnota Mieszkaniowa powstała na mocy prawa na podstawie przepisów ustawy o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994r. Zgodnie z art. 6 tej ustawy ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład nieruchomości, tworzy Wspólnotę Mieszkaniową. Wspólnota Mieszkaniowa nie posiada własnego majątku, zarządza ona jedynie majątkiem swoich członków w takim zakresie, w jakim wchodzi on w skład nieruchomości wspólnej. W skład Wspólnoty wchodzą zarówno lokale użytkowe jak i mieszkalne. Lokale mieszkalne stanowią 68,05% powierzchni użytkowej ogółem, a lokale użytkowe 31,95%. Części wspólne nieruchomości nie są przypisane do powierzchni mieszkalnej czy użytkowej, tylko w całości do nieruchomości. Właściciele lokali mieszkalnych i użytkowych uiszczają wpłaty w formie zaliczek na poczet wydatków związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, remontów nieruchomości wspólnej i utrzymania własnych lokali w zakresie dostawy mediów. Zaliczki na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną wnoszone są przez właścicieli za lokale mieszkalne i użytkowe według jednakowej dla wszystkich stawki naliczanej w oparciu o stosowne uchwały Wspólnoty. Wspólnota zatem nie czerpie żadnych pożytków lub dodatkowych korzyści z tytułu lokali użytkowych znajdujących się w budynku mieszkalnym. Wszystkie pozyskane przychody przeznaczone są na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną i utrzymanie zasobu mieszkalnego w należytym stanie. Zaliczki na utrzymanie części wspólnych nieruchomości oraz zaliczki na pokrycie kosztów mediów do lokali właścicieli są rozliczane po zakończeniu roku, natomiast zaliczki na remonty, zgodnie z podjętymi uchwałami Wspólnoty nie podlegają rozliczeniu po zakończeniu roku i są gromadzone w celu przeprowadzenia przyszłych remontów. Wszystkie zaliczki właścicieli lokali użytkowych, Wspólnota z ostrożności ujmuje jako dochód opodatkowany.

W związku z wyżej opisanym stanem faktycznym zadano następujące pytania:

1. Czy dochody na pokrycie bieżącego utrzymania części wspólnej nieruchomości, dochody zaliczek na fundusz remontowy oraz dochody na pokrycie kosztów mediów uiszczanych przez właścicieli lokali użytkowych w budynku mieszkalnym, wchodzących w skład Wspólnoty Mieszkaniowej stanowią dochód Wspólnoty podlegający opodatkowaniu podatkiem dochodowym o osób prawnych...
2. Czy w przypadku opodatkowania dochodu uzyskanego z wpłat zaliczek uiszczanych przez właścicieli lokali użytkowych, Wspólnota Mieszkaniowa może rozliczyć stratę podatkową zgodnie z art. 7 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych...
3. Czy prawidłowe jest ujęcie w zeznaniu CIT-8 w pozycji 31 kosztów do wysokości przychodów uzyskanych z opłat na fundusze remontowy i eksploatacyjny, gdyż pozostałe koszty zostały sfinansowane dochodem z lat ubiegłych (zwolnionych z podatku w poprzednich latach)...

Stanowisko Wnioskodawcy:

Ad. 1. Zdaniem wnioskodawcy, dochody z tytułu wnoszonych zaliczek na pokrycie bieżącego utrzymania części wspólnej oraz dochody z zaliczek na fundusz remontowy pochodzące od właścicieli lokali użytkowych są przychodami z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, ponieważ opłaty te, oraz pokrywane z nich koszty służą części wspólnej nieruchomości zapewniając sprawne jej funkcjonowanie. Nie mają charakteru zarobkowego i służą tylko do pokrycia bieżących kosztów związanych z utrzymaniem części wspólnych nieruchomości. Wspólnota Mieszkaniowa swoje stanowisko w niniejszej sprawie opiera na interpretacji Ministra Finansów DD6/8213/11/KWW/07/MB7/82 z dnia 05.03.2008r. Potwierdza to między innymi wyrok WSA w Krakowie I SA/Kr 1807/09 z dnia 19.02.2010r. oraz wyrok WSA we Wrocławiu ISA/Wr 213/10 z dnia 30.06.2010r.

Ad. 2. Zdaniem wnioskodawcy, w przypadku wykazania przez Wspólnotę Mieszkaniową straty podatkowej wynikającej z działalności nie pochodzącej z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, może ona być rozliczona zgodnie z Art. 7 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

Ad. 3. Zdaniem Wspólnoty Mieszkaniowej ujęcie kosztów do wysokości przychodów uzyskanych z zaliczek na fundusz remontowy i eksploatacyjnych jest zasadne, gdyż koszty remontów przewyższające przychody za dany rok obrotowy, zostały sfinansowane z dochodów za lata ubiegłe.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za:

• nieprawidłowe - w zakresie pytania oznaczonego numerem 1,
• prawidłowe w zakresie pytania oznaczonego numerem 2.

Przedmiotem niniejszej interpretacji indywidualnej jest odpowiedz na pytanie nr 1 i 2 w zakresie podatku dochodowego od osób prawnych.

Odpowiedź na pytanie nr 3 zostanie zawarta w odrębnym rozstrzygnięciu.

Zasady funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych określa ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.).

Zgodnie z art. 6 tej ustawy, ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana. Nie posiada jednak osobowości prawnej. Wspólnotę mieszkaniową tworzą zarówno właściciele odrębnych lokali mieszkalnych, jak i właściciele odrębnych lokali użytkowych. Każdy członek wspólnoty mieszkaniowej jest właścicielem lokalu oraz udziału w nieruchomości wspólnej. Udział w nieruchomości wspólnej jest prawem związanym z własnością lokalu.

Stosownie do art. 13 ww. ustawy, właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nieutrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra.

Art. 14 ustawy o własności lokali stanowi natomiast, iż na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności:

1. wydatki na remonty i bieżącą konserwację,
2. opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę,
3. ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali,
4. wydatki na utrzymanie porządku i czystości,
5. wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.

Wspólnoty mieszkaniowe jako jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej, zgodnie z art. 1 ust. 2 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t. j. Dz. U. z 2011 r. Nr 74, poz. 397 ze zm.), są podatnikami podatku dochodowego od osób prawnych.

Zgodnie z art. 12 ust. 1 powyższej ustawy, przychodami () są w szczególności otrzymane pieniądze i wartości pieniężne (pkt 1), jak również inne, nie wymienione szczegółowo w ustawie zdarzenia, których skutkiem jest przyrost majątku podatnika. Bez znaczenia jest źródło pochodzenia tych środków, tzn. czy zostały one wypracowane wskutek prowadzenia działalności gospodarczej, uzyskane jako pożytki zrealizowane przez Wspólnotę z nieruchomości wspólnej, czy też otrzymane w inny przewidziany tą ustawą sposób. Powyższe oznacza, że wszystkie środki pieniężne jakie wpływają na konto Wspólnoty Mieszkaniowej, bez względu na źródło ich pochodzenia, co do zasady stanowią przychód w rozumieniu ustawy podatkowej.

Natomiast wszelkie koszty ponoszone przez Wspólnotę, mające związek z uzyskanym przychodem są kosztami uzyskania przychodów w myśl art. 15 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, który stanowi, że kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 16 ust. 1.

Dochodem Wspólnoty, zgodnie z art. 7 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, jest natomiast nadwyżka sumy przychodów nad kosztami ich uzyskania, osiągnięta w roku podatkowym, która w myśl art. 7 ust. 1 ustawy stanowi przedmiot opodatkowania podatkiem dochodowym. Jeżeli koszty uzyskania przychodów przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą.

W celu prawidłowego zastosowania powyższych przepisów w odniesieniu do Wspólnoty Mieszkaniowej i jej działalności w zakresie gospodarki zasobami mieszkaniowymi, należy przywołać art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

W myśl tego przepisu, wolne od podatku są dochody spółdzielni mieszkaniowych, wspólnot mieszkaniowych, towarzystw budownictwa społecznego oraz samorządowych jednostek organizacyjnych prowadzących działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyłączeniem dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.

Jak wynika z jego treści, aby dochód podmiotów, o których w nim mowa, korzystał ze zwolnienia przedmiotowego muszą być spełnione dwa warunki, a mianowicie:

1. dochód musi być uzyskany z gospodarki zasobami mieszkaniowymi;
2. dochód ten musi być przeznaczony na utrzymanie tych zasobów mieszkaniowych.

Podkreślenia wymaga fakt, iż oba te warunki muszą być spełnione łącznie. Powyższe oznacza, iż nie podlegają zwolnieniu dochody inne niż uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, niezależnie od ich przeznaczenia oraz dochody z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, w części nie przeznaczonej na utrzymanie tych zasobów.

W celu dokonania prawidłowej wykładni powyższego przepisu, należy odwołać się do definicji gospodarki zasobami mieszkaniowymi i zasobów mieszkaniowych. Wskazać w tym miejscu należy, iż ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych nie definiuje tych pojęć, a zatem zasadne jest skorzystanie w tym zakresie z reguł wykładni językowej.

Na gospodarkę zasobami mieszkaniowymi prowadzoną przez podatników, o których mowa w art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, składają się m.in. wpływy z opłat (zaliczek) pobieranych od właścicieli oraz pokrywane z nich koszty.

W języku potocznym, pojęcie gospodarka w kontekście omawianego przypadku oznacza dysponowanie i zarządzanie czymś. Zasób zaś to m.in. pewna nagromadzona ilość czegoś. Natomiast pojęcie mieszkanie jest równoznaczne w swojej treści z pomieszczeniem, w którym się mieszka (vide: Słownik Języka Polskiego, Wydawnictwo Naukowe PWN, http://sjp.pwn.pl ). Tak więc przymiotnik mieszkaniowy, mieszkaniowych określa rzeczy związane z mieszkaniem. W konsekwencji, z interpretacji językowej pojęcia gospodarka zasobami mieszkaniowymi wynika, że gospodarka ta obejmuje dysponowanie i zarządzanie zgromadzonymi rzeczami związanymi z zamieszkiwaniem.

Jednocześnie wskazać należy, iż uwzględniając charakter opłat (zaliczek) oraz pokrywanych z nich kosztów uzasadnione jest objęcie pojęciem zasoby mieszkaniowe nie tylko lokali mieszkalnych, ale również pozostałych pomieszczeń i urządzeń wchodzących w skład budynku mieszkalnego lub znajdujących się poza nim, których istnienie jest niezbędne dla prawidłowego korzystania z mieszkań przez mieszkańców, jak również ułatwiających im dostęp do budynku mieszkalnego oraz zapewniających jego sprawne funkcjonowanie oraz administrowanie.

Przez zasoby mieszkaniowe należy zatem rozumieć:

1. budynki mieszkalne wraz z wyposażeniem technicznym oraz przynależnymi do nich pomieszczeniami, w szczególności: dźwigi osobowe i towarowe, aparaty do wymiany ciepła, kotłownie i hydrofornie wbudowane, klatki schodowe, strychy, piwnice, komórki, garaże,
2. pomieszczenia znajdujące się w budynku mieszkalnym lub poza nim, związane z administrowaniem i zapewnieniem bezawaryjnego funkcjonowania osiedlowych budynków mieszkalnych, tj.: budynki (pomieszczenia) administracji osiedlowej, kotłownie i hydrofornie wolnostojące, osiedlowe warsztaty (zakłady) konserwacyjno remontowe,
3. urządzenia i uzbrojenie terenów, na których znajdują się ww. budynki: zbiorniki doły gnilne, szamba, rurociągi i przewody sieci wodociągowo kanalizacyjnej, gazowej i ciepłowniczej, sieci elektroenergetyczne i telekomunikacyjne, budowle inżynieryjne (studnie itp.), budowle komunikacyjne (np. drogi osiedlowe, ulice, chodniki), inne budowle i urządzenia związane z ukształtowaniem i zagospodarowaniem terenu, mające wpływ na prawidłowe funkcjonowanie osiedlowych budynków mieszkalnych (np. latarnie oświetleniowe, ogrodzenia, parkingi, trawniki, kontenery na śmieci.),
4. grunty i prawa wieczystego użytkowania gruntów, na których posadowione są budynki mieszkalne.

Związane z wyżej wymienionymi budowlami (pomieszczeniami), obiektami i urządzeniami przychody (np. opłaty, czynsze) oraz sfinansowane z nich koszty, stanowią przychody i koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Stanowią one jednocześnie przychody i koszty podatkowe w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

Dochód powstały z tego tytułu, w myśl art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy, wolny będzie od podatku dochodowego, o ile przeznaczony zostanie na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych. Ze zwolnienia nie będą natomiast korzystały dochody podmiotów, o których mowa w tym przepisie otrzymane z innych źródeł niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi nawet jeśli zostaną przeznaczone na utrzymanie tych zasobów.

W związku z powyższym, stwierdzić należy, że lokale użytkowe nie wchodzą w skład zasobów mieszkaniowych. Podkreślenia wymaga, że funkcja mieszkaniowa jest zasadniczą cechą wyróżniającą dla uznania, że mamy do czynienia z zasobem mieszkaniowym. Tymczasem lokale użytkowe nie należą do żadnej ze wskazanych wyżej grup pomieszczeń pozostałych i urządzeń wchodzących w skład budynku mieszkalnego lub znajdujących się poza nim, których istnienie jest niezbędne dla prawidłowego korzystania z mieszkań przez mieszkańców (ułatwiających im dostęp do budynku mieszkalnego, zapewniających sprawne jego funkcjonowanie oraz administrowanie).

Stanowisko takie znajduje potwierdzenie zarówno w doktrynie jak i judykaturze. Przykładowo w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 4 maja 2010 r., sygn. akt I SA/Kr 1534/09 stwierdzono: () przez "zasoby mieszkaniowe" należy rozumieć nie tylko lokale mieszkalne, ale również pozostałe pomieszczenia i urządzenia wchodzące w skład budynku mieszkalnego, lub znajdujące się poza nim, których istnienie jest niezbędne dla prawidłowego korzystania z mieszkań przez mieszkańców, jak również ułatwiające im dostęp do budynku mieszkalnego oraz zapewniające sprawne jego funkcjonowanie oraz administrowanie. Przedmiotem zaś zwolnienia mogą być jedynie dochody z "gospodarki" ww. zasobami mieszkaniowymi. Pogląd taki znajduje oparcie w utrwalonym orzecznictwie sądów administracyjnych - por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 17 czerwca 2009 roku sygn. akt I SA/Kr 581/09. Konsekwencją takiego, literalnego pojmowania "zasobów mieszkaniowych" jest uznanie, że prowadzenie gospodarki zasobami mieszkaniowymi odnosi się tylko do tych działań wspólnoty mieszkaniowej, które polegają na realizacji zadań mieszkaniowych. Z tego względu - dochodami z prowadzenia gospodarki zasobami mieszkaniowymi są przychody uzyskane bezpośrednio z tytułu korzystania z zasobów mieszkaniowych przez właścicieli lokali mieszkalnych, czyli opłaty (czynsze), pomniejszone o koszty związane z utrzymaniem tych zasobów. Taki dochód korzysta ze zwolnienia podatkowego, o którym mowa w art. 17 ust. 1 pkt 44 u.p.d.o.p., o ile zostanie przeznaczony na cele związane z utrzymaniem zasobu mieszkaniowego (por. wyroki WSA w Gliwicach z dnia 21 listopada 2007 r., sygn. akt I SA/Gl 523/07 oraz z dnia 22 stycznia 2008 r., sygn. akt I SA/Gl 737/07 oraz wyrok WSA w Bydgoszczy z dnia 13 listopada 2007 r., sygn. akt I SA/Bd 641/07). Zasadnie zatem organy podatkowe uznały, że wynagrodzenie (czynsz) z tytułu wynajmu powierzchni budynku mieszkalnego pod reklamę, wynajmu lokali użytkowych, przychodów z tytułu zwrotu wydatków ponoszonych przez Wspólnotę na utrzymanie nieruchomości w zakresie wykraczającym poza zawartą umowę użyczenia oraz przychody finansowe z tytułu odsetek od lokaty bankowej - nie są wynikiem prowadzenia gospodarki zasobami mieszkaniowymi, chociaż z reguły dochody te przeznaczane są na utrzymanie zasobów mieszkaniowych.

Podobne stanowisko, w świetle którego lokale użytkowe nie stanowią zasobów mieszkaniowych, prezentowane jest w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 12 lutego 2010 r., sygn. akt II FSK 1551/08 lub Wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie z dnia 11 marca 2009 r., sygn. akt I SA/Sz 631/08.

Zatem jak już uprzednio wskazano zarówno w doktrynie jak i judykaturze panuje pogląd, w świetle którego lokale użytkowe nie stanowią zasobów mieszkaniowych. Wykładnia literalna jednoznacznie wskazuje, że funkcja mieszkaniowa jest zasadniczą cechą wyróżniającą dla uznania, że mamy do czynienia z zasobem mieszkaniowym.

Dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy nie ma znaczenia okoliczność, że zaliczki wnoszone przez właścicieli lokali użytkowych dotyczą nieruchomości wspólnej. Dla zastosowania zwolnienia przedmiotowego określonego w art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy podstawowym warunkiem jest uzyskanie przysporzenia z źródła jakim jest zasób mieszkaniowy. Stosownie do art. 13 ustawy o własności lokali, każdy właściciel z osobna ponosi wydatki związane zarówno z utrzymaniem jego lokalu, jak i zobowiązany jest uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, a wspólnota mieszkaniowa zobowiązana jest do rozliczenia tych wpływów na poszczególnych właścicieli. Charakter lokalu determinuje, czy źródłem przysporzenia uzyskanego od konkretnego właściciela na pokrycie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej jest gospodarka zasobami mieszkaniowymi.

Co więcej, podkreślić trzeba, że norma wynikająca z art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy stanowi formę ulg podatkowych, które naruszają zasadę równości i powszechności opodatkowania. Tym samym powinna być interpretowana w sposób niezwykle precyzyjny i ścisły. Niedopuszczalne jest stosowanie wykładni rozszerzającej.

Pomocniczo odnieść można się więc do wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z dnia 6 października 2008 r. sygn. akt I SA/GL 158/08, w świetle którego: ()brak jest wyraźnej definicji "zasobów mieszkaniowych", to nie sposób uznać, że mają one do spełnienia inną funkcję niż zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych ludności. Można w tym zakresie odwołać się do ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. Nr 71, poz. 733 z późn. zm.), która za mieszkaniowy zasób gminy uznaje lokale przeznaczone na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych. W wielu innych aktach prawnych prawodawca wyraźnie odróżnia zasoby mieszkaniowe od lokali użytkowych (np. w § 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 7 listopada 1994 r. w sprawie dotacji dla gmin na dofinansowanie wypłat dodatku mieszkaniowego, czy w § 3 rozporządzenia Ministra Skarbu Państwa z dnia 16 stycznia 1998 r. w sprawie zakresie trybu składania informacji dotyczących przekształceń i prywatyzacji mienia komunalnego). Także w regulacjach dotyczących specjalistycznych zasobów mieszkaniowych np. wojskowych, wyraźnie wskazuje się, że w ich skład wchodzą lokale mieszkalne i kwatery. Podobnie we wszystkich przepisach regulujących kwestię dotacji do zaopatrzenia w ciepło, mowa jest o uprawnionych do otrzymania tych dotacji "gestorach zasobów mieszkaniowych" jako podmiotach dostarczających ciepła wyłącznie do lokali mieszkalnych. Tak więc funkcja mieszkaniowa jest zasadniczą cechą wyróżniającą dla uznania, czy mamy do czynienia z zasobem mieszkaniowym.

Biorąc pod uwagę powyższe rozważania oraz przedstawiony stan faktyczny należy stwierdzić, iż przychody z tytułu wpłat zaliczek wnoszonych przez właścicieli lokali użytkowych nie mogą zostać uznane za dochody z gospodarki zasobami mieszkaniowymi (osiągane są z innej działalności niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi) bez względu na cel, na jaki zostaną przekazane. Dochody te są dochodami z działalności, która nie jest podstawową działalnością prowadzoną przez podatników, o których mowa w art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy, a więc nie mogą korzystać ze zwolnienia przedmiotowego określonego w tym przepisie. Stosownie więc do postanowień art. 7 ust. 1 ustawy, dochody z tego tytułu podlegają opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych.

Reasumując stanowisko Wspólnoty wyrażone we wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego zakresie pytania oznaczonego numerem 1 należy uznać za nieprawidłowe.

Odnośnie natomiast powołanej przez Wnioskodawcę interpretacji ogólnej Ministra Finansów z dnia 05.03.2008r., Nr DD6/8213/11/KWW/07/MB7/82 należy zauważyć, iż Minister Finansów wyjaśnił, że: Pojęcie to (zasoby mieszkaniowe) nie może być jednak rozciągane na lokale użytkowe wynajmowane osobom fizycznym oraz osobom prawnym przez podatników, o których mowa w wyżej wymienionym art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy. Z treści tego przepisu wynika bowiem, że zwolnieniu podlegają jedynie dochody uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Nie mogą zatem być nim objęte dochody osiągane z pozostałej działalności gospodarczej, jaką jest np. wynajmowanie lokali niemieszkalnych (użytkowych). W świetle powyższego lokale użytkowe nie stanowią zasobu mieszkaniowego.

Co więcej, odnosząc się do powołanego przez Wspólnotę orzeczenia tj. I SA/Kr 1807/09 z dnia 19.02.2010r., należy zauważyć, iż zostało ono uchylone wyrokiem Naczelnego Sądu Administracyjnego sygn. akt II FSK 1509/10 z dnia 09.03.2012r., w którym to NSA wyjaśnił: Koszty zarządu nieruchomością wspólną ponosi każdy z właścicieli lokali, przy czym obowiązek ten związany jest z własnością lokalu i istnieniem części wspólnych nieruchomości (art. 13 ust. 1 i art. 14 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali- j.t. Dz.U. z 2000r., Nr 80, poz. 93 ze zm.). Bez tych części wspólnych korzystanie z budynku i położonych w nim lokali w sposób zgodny z ich przeznaczeniem nie byłoby możliwe. Obowiązek ponoszenia kosztów z tytułu utrzymania nieruchomości wspólnej związany jest zatem z określonym lokalem, korzystanie z którego wymaga także korzystania z części wspólnych. W przypadku, gdy w budynku znajdują się zarówno lokale mieszkalne, jak i lokale użytkowe (służące zaspokojeniu innych potrzeb niż mieszkaniowe), z tych samych części wspólnych korzystają zarówno właściciele lokali mieszkalnych, jak i lokali użytkowych, a każdy z nich powinien ponosić proporcjonalnie związane z tym koszty, skoro są one związane z jego lokalem. Za dochód z gospodarki zasobami mieszkaniowymi mogą w związku z tym być uznane tylko te opłaty, które wnoszone są przez właścicieli lokali mieszkalnych. Korzystanie przez nich z części wspólnych nieruchomości służy bowiem prawidłowemu korzystaniu z lokali służących zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych. Opłaty wnoszone przez właścicieli lokali użytkowych, choć dotyczyć mogą tych samych części wspólnych, nie mogą być uznane za uzyskane za dochody z gospodarki zasobami mieszkaniowymi w rozumieniu art. 17 ust. 1 pkt 44 u.p.d.o.p., służą bowiem prawidłowemu korzystaniu z lokali użytkowych (gospodarce tymi lokalami). Tym bardziej nie mogą za takie być związane opłaty za dostawę mediów wyłącznie do lokali użytkowych (o takie opłaty pytała także zainteresowana Wspólnota).

Natomiast powołany wyrok I SA/Wr 213/10 z dnia 30.06.2010r., został uchylony wyrokiem Naczelnego Sądu Administracyjnego sygn. akt II FSK 2264/10 z dnia 29.05.2012r.

W zakresie sposobu rozliczenia straty zgodnie z art. 7 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, stanowisko Wspólnoty jest prawidłowe. Wspólnota Mieszkaniowa prowadzi zarówno działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej (wolnej od podatku, przy spełnieniu warunku określonego w art. 17 ust. 1 pkt 44 pdop), jak i inną działalność (podlegającą opodatkowaniu podatkiem dochodowym), obowiązana jest podzielić przychody oraz koszty ich uzyskania na związane z gospodarką zasobami mieszkaniowymi, jak i związane z pozostałą działalnością. Treść art. 9 ust. 1 pdop nakazuje, że podatnicy są obowiązani do prowadzenia ewidencji rachunkowej, zgodnie z odrębnymi przepisami, w sposób zapewniający określenie wysokości dochodu (straty), podstawy opodatkowania i wysokości należnego podatku za rok podatkowy, a także do uwzględnienia w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych informacji niezbędnych do obliczenia wysokości odpisów amortyzacyjnych zgodnie z przepisami art. 16a 16m.

Wnioskodawca uzyskuje dochody z lokali użytkowych, które zgodnie z art. 7 ust. 1 pdop podlegają opodatkowaniu. Jeśli nastąpi nadwyżka kosztów nad przychodami to powstaje strata zgodnie z art. 7 ust. 2 ww. ustawy. Przedmiotowa strata może obniżyć dochód w najbliższych kolejno następujących pięciu latach podatkowych, z tym, że wysokość obniżenia nie może przekroczyć 50 % kwoty tej straty (art. 7 ust. 5 pdop).

W konsekwencji, Wspólnota Mieszkaniowa może rozliczać stratę podatkową poniesioną na działalności innej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi z zachowaniem warunków wskazanych w art. 7 ust. 5 ustawy.

Stanowisko Wspólnoty Mieszkaniowej w zakresie pytania oznaczonego numerem 2 jest prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Dz. U. poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.

Wniosek ORD-IN (PDF)

Treść w pliku PDF 703 kB

Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie