Temat interpretacji

Czy można do lokalu użytkowego przypisać koszty utrzymania części wspólnej zasobów mieszkaniowych proporcją w takim stosunku, w jakim pozostają przychody z lokalu użytkowego do przychodów ogółem, a następnie odjąć takie koszty od przychodu celem wyliczenia dochodu do opodatkowania?

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.), Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wspólnoty, przedstawione we wniosku z dnia 20 kwietnia 2011r. (data wpływu do tut. BKIP 27 kwietnia 2011r.), uzupełnionym w dniu 12 maja 2011 r. i 8 lipca 2011 r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych m.in. w zakresie proporcjonalnego rozliczania kosztów uzyskania przychodów jest prawidłowe (pytanie oznaczone we wniosku nr 1).

UZASADNIENIE

W dniu 27 kwietnia 2011r. wpłynął do tut. BKIP wniosek, uzupełniony w dniu 12 maja 2011 r. o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych m.in. w zakresie proporcjonalnego rozliczania kosztów uzyskania przychodów.

Wniosek nie spełniał wymogów formalnych, dlatego też, pismem z dnia 24 czerwca 2011 r. Znak: IBPBI/2/423-478/11/PC, wezwano do jego uzupełnienia. Uzupełnienia dokonano w dniu 01 lipca 2011 r.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

Wspólnota Mieszkaniowa działa zgodnie z przepisami ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Do podstawowej działalności Wspólnoty należy gospodarka zasobami mieszkaniowymi, z której przychody, są zwolnione z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób prawnych. Jednym z lokali Wspólnoty jest lokal użytkowy, od którego właściciel uiszcza zaliczki na pokrycie kosztów zarządzania nieruchomością wspólną i remontów. Przychody z tego tytułu są opodatkowane podatkiem dochodowym od osób prawnych. W związku z gospodarowaniem Wspólnota ponosi koszty utrzymania części wspólnej i remontów. Ponadto właściciel lokalu użytkowego wnosi zaliczki z tytułu centralnego ogrzewania. Zaliczka ta, wraz z zaliczkami wpłacanymi przez właścicieli lokali mieszkalnych, przeznaczona jest na pokrycie kosztów centralnego ogrzewania całego budynku i po zakończeniu roku jest rozliczana indywidualnie. Nadpłata jest zwracana, natomiast niedopłata jest dopłacana przez właścicieli.

W związku z powyższym zadano m.in. następujące pytanie:

Czy można do lokalu użytkowego przypisać koszty utrzymania części wspólnej zasobów mieszkaniowych proporcją w takim stosunku, w jakim pozostają przychody z lokalu użytkowego do przychodów ogółem, a następnie odjąć takie koszty od przychodu celem wyliczenia dochodu do opodatkowania...

(pytanie oznaczone we wniosku nr 1)

Zdaniem Wnioskodawcy, do przychodów uzyskanych z zaliczek na utrzymanie części wspólnej oraz remontów od właściciela lokalu użytkowego, można przypisać koszty uzyskania tych przychodów, w takim stosunku, w jakim pozostają przychody z lokalu użytkowego do przychodów ogółem, gdyż koszty części wspólnej dotyczą całej wspólnoty mieszkaniowej (również lokali użytkowych).

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zasady funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych określa ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.).

Zgodnie z art. 6 tej ustawy, ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana. Nie posiada jednak osobowości prawnej. Wspólnotę mieszkaniową tworzą zarówno właściciele odrębnych lokali mieszkalnych, jak i właściciele odrębnych lokali użytkowych. Każdy członek wspólnoty mieszkaniowej jest właścicielem lokalu oraz udziału w nieruchomości wspólnej. Udział w nieruchomości wspólnej jest prawem związanym z własnością lokalu.

Stosownie do art. 13 cytowanej ustawy, właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nie utrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra.

Art. 14 tej ustawy stanowi natomiast, iż na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności:

1. wydatki na remonty i bieżącą konserwację,
2. opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę,
3. ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali,
4. wydatki na utrzymanie porządku i czystości,
5. wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.

Na podstawie art. 15 ustawy o własności lokali, na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10 każdego miesiąca.

Wspólnoty mieszkaniowe jako jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej, zgodnie z art. 1 ust. 2 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t.j. Dz. U. z 2011r. Nr 74, poz. 397 ze zm., dalej updop), są podatnikami podatku dochodowego od osób prawnych.

Wspólnota Mieszkaniowa prowadząc zarówno działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej (wolnej od podatku, przy spełnieniu warunku określonego w art. 17 ust. 1 pkt 44 updop), jak i inną działalność gospodarczą (podlegającą opodatkowaniu podatkiem dochodowym), obowiązana jest, stosując przepisy art. 12 updop, podzielić przychody na te pochodzące z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, jak i z pozostałej działalności. Nie może być przy tym sytuacji, że istnieją przychody, których nie można przyporządkować do żadnej kategorii. Jeżeli dane wpływy dotyczą gospodarki zasobami mieszkaniowymi, to stanowią przychód z tego właśnie źródła. Pozostałe wpływy to przychody z innej działalności niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.

Niezwykle ważne jest też określenie prawidłowej wielkości kosztów uzyskania przychodów pamiętając o postanowieniach art. 15 ust. 1 w związku z art. 16 ust. 1 updop. Podatnik może więc zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów wszelkie wydatki, pod warunkiem, że wykazany zostanie ich związek z prowadzoną działalnością, a ich poniesienie ma lub może mieć wpływ na wielkość osiągniętego przychodu oraz że nie zostały one ujęte w negatywnym katalogu kosztów. Następnie prawidłowo ustalone koszty uzyskania przychodów należy przypisać do przychodów odnoszących się do poszczególnych źródeł.

W przedstawionym stanie faktycznym Wnioskodawca wskazał, iż jednym z lokali Wspólnoty jest lokal użytkowy, którego właściciel uiszcza zaliczki na pokrycie kosztów zarządzania nieruchomością wspólną i remontów. Przychody z tego tytułu są opodatkowane podatkiem dochodowym od osób prawnych. W związku z gospodarowaniem Wspólnota ponosi koszty utrzymania części wspólnej i remontów. Ponadto właściciel lokalu użytkowego wnosi zaliczki z tytułu centralnego ogrzewania. Zaliczka ta, wraz z zaliczkami wpłacanymi przez właścicieli lokali mieszkalnych, przeznaczona jest na pokrycie kosztów centralnego ogrzewania całego budynku, i po zakończeniu roku jest rozliczana indywidualnie. W tak przedstawionym stanie faktycznym Wnioskodawca ma wątpliwości co do sposobu przypisania kosztów uzyskania przychodów dotyczących utrzymania części wspólnej budynku do przychodów uzyskanych z zaliczek na utrzymanie oraz remont części wspólnej pochodzących od właściciela lokalu użytkowego.

W przypadku, gdy przyporządkowanie poniesionych kosztów do osiągniętych przychodów z poszczególnych źródeł nie jest możliwe, zastosowanie znajduje art. 15 ust. 2 i 2a updop.

Art. 15 ust. 2 updop stanowi, że jeżeli podatnik ponosi koszty uzyskania przychodów ze źródeł, z których dochód podlega opodatkowaniu oraz koszty związane z przychodami z innych źródeł, a nie jest możliwe ustalenie kosztów uzyskania przypadających na poszczególne źródła, koszty te ustala się w takim stosunku, w jakim pozostają przychody z tych źródeł w ogólnej kwocie przychodów. Zgodnie natomiast z art. 15 ust. 2a updop, zasadę tę stosuje się również w przypadku, gdy podatnik ponosi koszty uzyskania przychodów ze źródeł, z których część dochodów nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym albo jest zwolniona z tego opodatkowania; w takim przypadku przepis art. 7 ust. 3 pkt 3 updop stosuje się odpowiednio.

Pamiętać jednakże należy, że ustalanie wielkości kosztów zgodnie z ww. zasadami może mieć zastosowanie jedynie w sytuacjach wyjątkowych i w odniesieniu do określonych kosztów, wspólnych dla obu źródeł przychodu, których nie można jednoznacznie przypisać do jednej z kategorii przychodów. Tylko do takich kosztów uzasadnione jest zastosowanie proporcji, o której mowa w w/w przepisach updop.

Reasumując, w odniesieniu do kosztów uzyskania przychodów dotyczących kosztów eksploatacji i utrzymania obiektów przeznaczonych do wspólnego korzystania stanowiących mienie Wspólnoty, których nie można przypisać do konkretnych źródeł przychodów, w celu ustalenia dochodu zwolnionego i stanowiącego podstawę opodatkowania, Wspólnota powinna rozliczać je w sposób określony w powołanym powyżej art. 15 ust. 2 i ust. 2a updop, a zatem w takim stosunku, w jakim przychody z tych źródeł pozostają w ogólnej kwocie przychodów z całokształtu prowadzonej działalności.

Stanowisko Wspólnoty należy uznać zatem za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Nadmienia się, że w zakresie pytań oznaczonych numerami 2 i 3 wydano odrębne interpretacje.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, ul. Rakowicka 10, 31-511 Kraków po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej ul. Traugutta 2a 43-300 Bielsko-Biała.

Wniosek ORD-IN

Treść w pliku PDF

Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach