Temat interpretacji

Czy momentem zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu wydatków poniesionych zgodnie z Umową, a także wydatków niewynikających z Umowy związanych bezpośrednio z Nieruchomością będzie moment uzyskania przychodu ze sprzedaży lokali mieszkalnych znajdujących się w Nieruchomości, zgodnie z art. 15 ust. 4 UoCIT?

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2015 r., poz. 613) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) w zw. z § 9 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. z 2015 r., poz. 643), Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działający w imieniu Ministra Finansów, stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy, przedstawione we wniosku z 25 czerwca 2015 r. (data wpływu do tut. BKIP 30 czerwca 2015 r.), uzupełnionym 11 września 2015 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej m.in. podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie sposobu zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów wydatków związanych bezpośrednio z Nieruchomością (pytanie oznaczone we wniosku jako nr 2) jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 30 czerwca 2015 r. wpłynął do tut. BKIP wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej m.in. podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie sposobu zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów wydatków związanych bezpośrednio z Nieruchomością. Wniosek nie spełniał wymogów formalnych, dlatego też pismem z 27 sierpnia 2015 r., Znak: IBPP1/4512-555/15/BM, IBPB-1-3/4510-149/15/TS wezwano do ich uzupełnienia. Uzupełnienia wniosku dokonano 11 września 2015 r.

We wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca świadczy usługi sklasyfikowane na podstawie rozporządzenia Rady Ministrów z 24 grudnia 2007 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Działalności (Dz.U. z 2007 r., Nr 251, poz. 1885 ze zm. zwanego dalej RwPKD), w szczególności m.in.:

1. kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek (68.10.Z);
2. wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi (68.20.Z);
3. zarządzanie nieruchomościami wykonywane na zlecenie (68.32.Z);

W nawiązaniu do powyższego, Wnioskodawca nie posiada żadnych stosownych zezwoleń/pozwoleń/licencji w rozumieniu odrębnych przepisów, a działalność powyższą wykonuje we własnym zakresie, bez udziału jakichkolwiek podmiotów pełniących rolę pośrednika.

Wnioskodawca w ramach prowadzenia swojej działalności gospodarczej nabył na podstawie aktu notarialnego z 14 maja 2014 r. własność nieruchomości gruntowej zabudowanej, której jest jedynym właścicielem (dalej: Nieruchomość). Nabycie przedmiotowej Nieruchomości nastąpiło od osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r., poz. 361 ze zm., dalej: UoPIT), a także niebędących podatnikami w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz.U. z 2011 r., Nr 177, poz. 1054 dalej: UoVAT). Do aktu notarialnego nie została wystawiona faktura VAT w rozumieniu UoVAT.

W związku z głównym przedmiotem działalności gospodarczej Wnioskodawcy, Nieruchomość przeznaczona będzie do dalszej odsprzedaży i została zaklasyfikowana na podstawie ustawy z 29 września 1994 r. o rachunkowości (t.j. Dz.U. z 2013 r., poz. 330 ze zm.), jako inwestycja. W związku z czym, Wnioskodawca nie wprowadził Nieruchomości do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych co powoduje, że nie może on i nie dokonuje odpisów amortyzacyjnych od Nieruchomości. Jednocześnie, Wnioskodawca w celu maksymalizacji zysku ze sprzedaży Nieruchomości zawarł 18 listopada 2014 r. umowę o roboty budowlane w systemie generalnego wykonawstwa (dalej: Umowa). Na podstawie Umowy w Nieruchomości ma zostać wykonany szereg prac budowlanych mających na celu podniesienie ogólnej wartości Nieruchomości. Wnioskodawca w związku z planowanymi pracami nie planuje ponieść wydatków na ulepszenie Nieruchomości większych bądź równych 30% wartości początkowej tych obiektów w rozumieniu ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t.j. Dz.U. z 2014 r., poz. 851 ze zm., dalej: UoCIT). Na wszystkie prace budowlane (część prac została już wykonana), które zostaną zgodnie z Umową podzielone na etapy/części na podstawie załączników do Umowy, Wnioskodawca otrzyma stosowne faktury VAT zgodnie z poszczególnymi etapami/częściami. Wnioskodawca jest zarejestrowanym podatnikiem VAT czynnym od 3 lipca 2014 r., nie dokonuje obniżenia i nie będzie dokonywać obniżenia podatku należnego o podatek naliczony ze wszystkich przedmiotowych faktur VAT wynikających z Umowy w związku z planowaną sprzedażą Nieruchomości i skorzystaniem z możliwości zwolnienia z opodatkowania w rozumieniu UoVAT. Dodatkowo, Wnioskodawca poniósł koszty związane z Nieruchomością niewynikające z Umowy, ale w skali całej przyszłej transakcji zbycia, a także nabycia przedmiotowej Nieruchomości, były one niezbędne (należały do nich m.in. koszty usług prawniczych, koszty usług notarialnych, koszty przekazania cyfrowej-wektorowej formy dokumentacji Nieruchomości, koszty związane z operatem szacunkowym, projekt koncepcyjny oraz budowlany przebudowy Nieruchomości, program konserwatorski dla remontu elewacji, opracowanie mapy sytuacyjno-wysokościowej, konsultacje architektoniczne związane z Nieruchomością, pełnienie obowiązków inspektora nadzoru inwestorskiego związanego z Nieruchomością, koszty usługi projektowej dokumentacja geologiczno-inżynierska, usługa ekspertyzy technicznej zabezpieczenia przeciwpożarowego). Zarówno, wydatki na usługi związane z Umową, a także wydatki niezwiązane z Umową, są w księdze rachunkowej Wnioskodawcy, prowadzonej zgodnie z ustawą o Rachunkowości, księgowane na specjalnym koncie rozliczeniowym, co pozwoli na bezpośrednie powiązanie wydatków stanowiących koszt uzyskania przychodu w momencie zbycia lokali mieszkalnych i uzyskania z nich przychodu w rozumieniu UoCIT.

Wnioskodawca pragnie zaznaczyć, że w żaden sposób nie wykorzystuje przedmiotowej nieruchomości na cele związane z działalnością gospodarczą w rozumieniu UoCIT i UoVAT. Niemniej jednak w trakcie prowadzonych prac budowlanych, z przyczyn niezależnych od Wnioskodawcy spowodowanych kwestiami stanu technicznego budynku nieznanych wcześniej Wnioskodawcy, wydatki na ulepszenie mogą przekroczyć ustawową wartość 30%.

Na dzień sporządzania interpretacji Wnioskodawca zawarł kilka umów przedwstępnych sprzedaży lokali mieszkalnych znajdujących się w Nieruchomości co do których zobowiązał się na rzecz przyszłych nabywców do ustanowienia odrębnej własności lokali. Płatności za poszczególne lokale zgodnie z umowami mają nastąpić w sposób zaliczkowy, a bezpośrednie wydanie lokali nastąpi w dniu podpisania umowy przyrzeczonej, będącej następstwem zakończenia wszelkich prac budowlanych dotyczących Nieruchomości.

W związku z powyższym zadano m.in. następujące pytanie:

Czy momentem zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu wydatków poniesionych zgodnie z Umową, a także wydatków niewynikających z Umowy związanych bezpośrednio z Nieruchomością będzie moment uzyskania przychodu ze sprzedaży lokali mieszkalnych znajdujących się w Nieruchomości, zgodnie z art. 15 ust. 4 UoCIT... (pytanie oznaczone we wniosku jako nr 2)

Zdaniem Wnioskodawcy, wydatki związane z Umową oraz wydatki niewynikające z Umowy należy uznać za koszty bezpośrednio związane przychodami, w związku z czym momentem zaliczenia ich do kosztów uzyskania przychodów będzie moment uzyskania przychodu ze sprzedaży lokali mieszkalnych, znajdujących się w Nieruchomości.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 UoCIT, kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 16 ust. 1. Kosztem uzyskania przychodów jest wyłącznie taki koszt, który spełnia kumulatywnie warunki określone w cytowanym art. 15 ust. 1 UoCIT, czyli:

1. został poniesiony przez podatnika,
2. jest definitywny, a więc bezzwrotny,
3. pozostaje w związku z prowadzoną przez podatnika działalnością gospodarczą,
4. jego poniesienie miało na celu uzyskanie przychodów lub zachowanie albo zabezpieczenie źródła przychodów, tj. istnieje związek przyczynowy pomiędzy poniesieniem kosztu, a powstaniem lub realną szansą powstania przychodów podatkowych, bądź też zachowaniem albo zabezpieczeniem źródła ich uzyskiwania.

W momencie ponoszenia wydatku podatnik mógł, obiektywnie oceniając, oczekiwać skutku w postaci osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia ich źródła, a wydatek ów:

1. nie został wyłączony z kategorii kosztów podatkowych mocą art. 16 ust. 1 UoCIT,
2. został właściwie udokumentowany.

Wydatki opisane przez Wnioskodawcę w zdarzeniu przyszłym, spełniają w jego ocenie wszystkie przesłanki definicji przedstawionej powyżej.

Dla ustalenia odpowiedniego momentu zaliczenia wydatków w ciężar kosztów uzyskania przychodów, istotnym jest rozpoznanie rodzaju powiązania kosztów z przychodami.

W związku z tym koszty podatkowe należy podzielić na:

1. koszty uzyskania przychodów bezpośrednio związane z przychodami,
2. koszty uzyskania przychodów inne niż koszty bezpośrednio związane z przychodami (tzw. koszty pośrednie).

Pojęcie koszty bezpośrednio związanych z przychodami oraz koszty inne niż koszty bezpośrednio związane z przychodami nie zostało zdefiniowane dla potrzeb ustaw podatkowych. W związku z tym, przyporządkowując koszty do określonych kategorii należy posłużyć się zasadami logiki oraz szczegółowej analizie stanu faktycznego. Kosztami uzyskania przychodów bezpośrednio związanymi z przychodami są te koszty, których poniesienie wpłynie w sposób bezpośredni na uzyskanie określonego przychodu, natomiast kosztami innymi niż koszty bezpośrednio związane z przychodami są koszty związane z funkcjonowaniem podatnika.

Stosownie do art. 15 ust. 4 UoCIT, koszty uzyskania przychodów bezpośrednio związane z przychodami, poniesione w latach poprzedzających rok podatkowy oraz w roku podatkowym, są potrącalne w tym roku podatkowym, w którym osiągnięte zostały odpowiadające im przychody, z zastrzeżeniem ust. 4b i 4c.

Zgodnie z art. 15 ust. 4b UoCIT, koszty uzyskania przychodów bezpośrednio związane z przychodami, odnoszące się do przychodów danego roku podatkowego, a poniesione po zakończeniu tego roku podatkowego do dnia:

1. sporządzenia sprawozdania finansowego, zgodnie z odrębnymi przepisami, nie później jednak niż do upływu terminu określonego do złożenia zeznania, jeżeli podatnicy są obowiązani do sporządzania takiego sprawozdania, albo
2. złożenia zeznania, nie później jednak niż do upływu terminu określonego do złożenia tego zeznania, jeżeli podatnicy, zgodnie z odrębnymi przepisami, nie są obowiązani do sporządzania sprawozdania finansowego.

-są potrącalne w roku podatkowym, w którym osiągnięte zostały odpowiadające im przychody.

W myśl art. 15 ust. 4c UoCIT, koszty uzyskania przychodów bezpośrednio związane z przychodami, odnoszące się do przychodów danego roku podatkowego, a poniesione po dniu, o którym mowa w ust. 4b pkt 1 albo pkt 2, są potrącalne w roku podatkowym następującym po roku, za który sporządzane jest sprawozdanie finansowe lub składane zeznanie.

Istotnym jest zatem, zdaniem Wnioskodawcy, ujęcie w rachunku podatkowym kosztów bezpośrednio związanych z przychodami w roku, w którym związane są odpowiadające im przychody. Wyjątkiem są koszty bezpośrednie poniesione po dniu sporządzenia sprawozdania finansowego po zakończonym roku podatkowym, które potrącane są w roku podatkowym następującym po roku, którego dotyczą.

Wnioskodawca w związku z prowadzoną działalnością ponosi szereg wydatków (związanych z Umową oraz innych, niewynikających z Umowy), które Jego zdaniem są ściśle związane z długofalowym procesem inwestycyjnym. Wydatki te nie byłyby ponoszone, gdyby dany przedsięwzięcie nie było realizowane. Innymi słowy, koszty bezpośrednio związane z przychodami to takie, których poniesienie przekłada się wprost na uzyskanie konkretnych przychodów (możliwe jest ustalenie, w jakim okresie i w jakiej wysokości powstał związany z nimi przychód). Przykładem bezpośredniego związku kosztów z przychodami jest relacja, wjakiej pozostają wydatki na nabycie lub wytworzenie jednostki towaru i przychód ze zbycia tej jednostki towaru.

Zdaniem Wnioskodawcy, w nawiązaniu do tez postawionych powyżej, prawidłowym jest zaliczenie danych wydatków do grupy kosztów bezpośrednio związanych z przychodami, gdzie momentem ich zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów będzie moment uzyskania przychodu ze sprzedaży lokali mieszkalnych znajdujących się w Nieruchomości, zgodnie z art. 15 ust. 4 UoCIT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Mając powyższe na względzie, stosownie do art. 14c § 1 ustawy Ordynacja podatkowa, odstąpiono od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny stanowiska Wnioskodawcy.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie wydania interpretacji.

Nadmienić należy, że w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 1 zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, ul. Rakowicka 10, 31-511 Kraków, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi t.j. Dz.U. z 14 marca 2012 r., poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.

Wniosek ORD-IN (PDF)

Treść w pliku PDF 2 MB

Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach