Temat interpretacji

w zakresie uznania nadpłat zaliczek na poczet kosztów zarządu nieruchomością wspólną przeznaczonych jednogłośnie na poczet funduszu remontowego za dochód zwolniony z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób prawnych, w części dot. nadpłat pochodzących od właścicieli: - lokali mieszkalnych jest prawidłowe, - lokalu użytkowego jest nieprawidłowe

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2012 r. poz. 749 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.), Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy, przedstawione we wniosku z dnia 10 grudnia 2012 r. (data wpływu 28 grudnia 2012 r.), uzupełnionym pismem nieopatrzonym datą sporządzenia, a które wpłynęło do tut. Organu w dniu 25 marca 2013 r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej m.in. podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie uznania nadpłat zaliczek na poczet kosztów zarządu nieruchomością wspólną przeznaczonych jednogłośnie na poczet funduszu remontowego za dochód zwolniony z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób prawnych, w części dot. nadpłat pochodzących od właścicieli:

• lokali mieszkalnych jest prawidłowe,
• lokalu użytkowego jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 28 grudnia 2012 r. wpłynął do tut. BKIP wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej m.in. podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie uznania nadpłat zaliczek na poczet kosztów zarządu nieruchomością wspólną przeznaczonych jednogłośnie na poczet funduszu remontowego za dochód zwolniony z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób prawnych.

Ww. wniosek został uzupełniony pismem nieopatrzonym datą sporządzenia, a które wpłynęło do tut. Organu w dniu 25 marca 2013 r., będącym odpowiedzią na wezwanie tut. Organu z dnia 15 marca 2013r.r., znak: IBPBI/2/423-1654/12/PH, IBPBII/1/415-82/13/BJ.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

Podstawowym źródłem przychodów Wspólnoty są wpłaty wnoszone przez jej członków w formie zaliczek na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną, kosztów mediów zużywanych w lokalach mieszkalnych oraz wpłaty wnoszone na fundusz na remonty.

Zgodnie z art. 17 ustawy o własności lokali, Wspólnota opłaca wydatki niezbędne na utrzymanie nieruchomości wspólnej oraz lokali indywidualnych (zakup mediów zbiorczo dla wszystkich właścicieli). Wspólnota ewidencjonuje przychody - wpłacone przez członków Wspólnoty zaliczki - oraz koszty uzyskania przychodów tj. poniesione koszty zarządu nieruchomością wspólną, koszty mediów (wywóz nieczystości, zimna woda, centralne ogrzewanie), koszty remontów. Wspólnota na koniec roku sprawozdawczego dokonuje indywidualnego rozliczenia zaliczek wpłaconych na poczet mediów zużytych w lokalach mieszkalnych. Powstałe z tego tytułu nadpłaty zaliczane są na poczet bieżących zobowiązań właścicieli w roku następnym są oni wtedy zwolnieni z dokonywania wpłat na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną, jak i mediów, aż do wyczerpania nadpłaty.

Zaliczki wpłacone na poczet kosztów zarządu nieruchomością wspólną rozliczane są po przyjęciu sprawozdania finansowego wspólnoty w zależności od dyspozycji właścicieli:

• w razie zgody 100% właścicieli lokali nadpłata przeznaczona jest na poczet planowanych remontów Wspólnoty,
• w razie braku 100% głosów za przeznaczeniem nadwyżki jw. nadpłaty będą rozliczone z członkami poprzez zaliczenie nadpłat na poczet bieżących zobowiązań.

W przypadku sprzedaży lokalu, nadpłaty przelewane są na konto bankowe właściciela zbytego lokalu mieszkalnego.

W uzupełnieniu wniosku, które wpłynęło do tut. Organu w dniu 25 marca 2013 r., Wnioskodawca wyjaśnił, iż w skład Wspólnoty wchodzi jeden lokal użytkowy.

W związku z powyższym zadano m.in. następujące pytanie:

Czy nadpłaty zaliczek na poczet kosztów zarządu nieruchomością wspólną jednogłośnie przeznaczone na poczet funduszu remontowego stanowią dochód Wspólnoty zwolniony z opodatkowania na podstawie art. 17 ust. l pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych...

Zdaniem Wnioskodawcy, nadpłaty powstałe po rozliczeniu zaliczek na poczet kosztów zarządu nieruchomością wspólną, przeznaczone decyzją 100% członków Wspólnoty na poczet planowanych remontów, stanowią dochód Wspólnoty korzystający ze zwolnienia na podstawie art. 17 ust 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

Na tle przedstawionego stanu faktycznego stwierdzam co następuje:

Zasady funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych określa ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.).

Zgodnie z art. 6 tej ustawy, ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana. Nie posiada jednak osobowości prawnej. Wspólnotę mieszkaniową tworzą zarówno właściciele odrębnych lokali mieszkalnych, jak i właściciele odrębnych lokali użytkowych. Każdy członek wspólnoty mieszkaniowej jest właścicielem lokalu oraz udziału w nieruchomości wspólnej. Udział w nieruchomości wspólnej jest prawem związanym z własnością lokalu.

Stosownie do art. 13 cytowanej ustawy, właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nie utrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra.

Art. 14 tej ustawy stanowi natomiast, iż na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności:

• wydatki na remonty i bieżącą konserwację,
• opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę,
• ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali,
• wydatki na utrzymanie porządku i czystości,
• wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.

Na podstawie art. 15 ustawy o własności lokali, na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10 każdego miesiąca.

Wspólnoty mieszkaniowe, jako jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej, zgodnie z art. 1 ust. 2 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t.j. Dz. U. z 2011 r. Nr 74, poz. 397 ze zm.), są podatnikami podatku dochodowego od osób prawnych.

Zgodnie z art. 12 ust. 1 powyższej ustawy, przychodami () są w szczególności otrzymane pieniądze i wartości pieniężne (pkt 1), jak również inne, nie wymienione szczegółowo w ustawie zdarzenia, których skutkiem jest przyrost majątku podatnika. Bez znaczenia jest źródło pochodzenia tych środków, tzn. czy zostały one wypracowane wskutek prowadzenia działalności gospodarczej, uzyskane jako pożytki zrealizowane przez wspólnotę z nieruchomości wspólnej, czy też otrzymane w inny przewidziany tą ustawą sposób. Powyższe oznacza, że wszystkie środki pieniężne jakie wpływają na konto Wspólnoty Mieszkaniowej, bez względu na źródło ich pochodzenia, co do zasady stanowią przychód w rozumieniu ustawy podatkowej.

Dochodem Wspólnoty, zgodnie z art. 7 ust. 2 ustawy, jest natomiast nadwyżka sumy przychodów nad kosztami ich uzyskania, osiągnięta w roku podatkowym, która w myśl art. 7 ust. 1 ustawy stanowi przedmiot opodatkowania podatkiem dochodowym. Jeżeli koszty uzyskania przychodów przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą.

W celu prawidłowego zastosowania powyższych przepisów w odniesieniu do Wspólnoty Mieszkaniowej i Jej działalności w zakresie gospodarki zasobami mieszkaniowymi, należy przywołać także art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy. W myśl tego przepisu, wolne od podatku są dochody spółdzielni mieszkaniowych, wspólnot mieszkaniowych, towarzystw budownictwa społecznego oraz samorządowych jednostek organizacyjnych prowadzących działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyłączeniem dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.

Jak wynika z jego treści, aby dochód podmiotów, o których w nim mowa, korzystał ze zwolnienia przedmiotowego, muszą być spełnione dwa warunki, a mianowicie:

• dochody muszą być uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi;
• dochody te muszą być przeznaczone na utrzymanie zasobów mieszkaniowych.

Podkreślenia wymaga, że oba te warunki muszą być spełnione łącznie. Z powołanego przepisu wynika więc, że istotny dla zwolnienia z podatku jest nie tylko cel, na jaki ma być przeznaczony dochód (to jest cel związany z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych), ale również źródło pochodzenia tego dochodu. Zatem opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegać będzie dochód osiągnięty z innej działalności niż gospodarka zasobami mieszkalnymi, bez względu na cel, na jaki zostanie przekazany.

Powołana ustawa nie zawiera definicji zasobów mieszkaniowych oraz gospodarki zasobami mieszkaniowymi, zasadne jest więc posłużenie się w tym zakresie wykładnią językową. W języku potocznym, pojęcie gospodarka w kontekście omawianego przypadku oznacza dysponowanie i zarządzanie czymś. Zasób to m.in. pewna nagromadzona ilość czegoś. Natomiast pojęcie mieszkanie jest równoznaczne w swojej treści z pomieszczeniem, w którym się mieszka (vide: Słownik Języka Polskiego, Wydawnictwo Naukowe PWN, http://sjp.pwn.pl). Tak więc przymiotnik mieszkaniowy, mieszkaniowych określa rzeczy związane z mieszkaniem. W konsekwencji, z interpretacji językowej pojęcia gospodarka zasobami mieszkaniowymi wynika, że gospodarka ta obejmuje dysponowanie i zarządzanie zgromadzonymi rzeczami związanymi z zamieszkiwaniem.

Jednocześnie wskazać należy, iż uwzględniając charakter opłat (zaliczek) oraz pokrywanych z nich kosztów, uzasadnione jest objęcie pojęciem zasoby mieszkaniowe nie tylko lokali mieszkalnych, ale również pozostałych pomieszczeń i urządzeń wchodzących w skład budynku mieszkalnego lub znajdujących się poza nim, których istnienie jest niezbędne dla prawidłowego korzystania z mieszkań przez mieszkańców, jak również ułatwiających im dostęp do budynku mieszkalnego oraz zapewniających jego sprawne funkcjonowanie oraz administrowanie.

Przez zasoby mieszkaniowe należy zatem rozumieć:

• budynki mieszkalne wraz z wyposażeniem technicznym oraz przynależnymi do nich pomieszczeniami, w szczególności: dźwigi osobowe i towarowe, aparaty do wymiany ciepła, kotłownie i hydrofornie wbudowane, klatki schodowe, strychy, piwnice, komórki, garaże,
• pomieszczenia znajdujące się w budynku mieszkalnym lub poza nim, związane z administrowaniem i zapewnieniem bezawaryjnego funkcjonowania osiedlowych budynków mieszkalnych, tj. budynki (pomieszczenia) administracji osiedlowej, kotłownie i hydrofornie wolnostojące, osiedlowe warsztaty (zakłady) konserwacyjno remontowe,
• urządzenia i uzbrojenie terenów, na których znajdują się ww. budynki: zbiorniki doły gnilne, szamba, rurociągi i przewody sieci wodociągowo kanalizacyjnej, gazowej i ciepłowniczej, sieci elektroenergetyczne i telekomunikacyjne, budowle inżynieryjne (studnie itp.), budowle komunikacyjne (np. drogi osiedlowe, ulice, chodniki), inne budowle i urządzenia związane z ukształtowaniem i zagospodarowaniem terenu, mające wpływ na prawidłowe funkcjonowanie osiedlowych budynków mieszkalnych (np. latarnie oświetleniowe, ogrodzenia),
• grunty i prawa wieczystego użytkowania gruntów, na których posadowione są budynki mieszkalne.

Związane z wyżej wymienionymi budynkami (lokalami mieszkalnymi i pomieszczeniami), obiektami i urządzeniami przychody (m.in. zaliczki na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną) oraz dotyczące tych przychodów koszty, stanowią przychody i koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Stanowią one jednocześnie przychody i koszty podatkowe w rozumieniu ustawy (art. 12 ust. 1 pkt 1 oraz art. 15 ust. 1, z uwzględnieniem art. 16 ust. 1 ustawy).

Dochód powstały z tego tytułu, w myśl art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy, wolny będzie od podatku dochodowego, o ile przeznaczony zostanie na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych.

We wniosku wskazano, że podstawowym źródłem przychodów Wspólnoty są wpłaty wnoszone przez jej członków w formie zaliczek na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną, kosztów mediów zużywanych w lokalach mieszkalnych oraz wpłaty wnoszone na fundusz na remonty. Wspólnota opłaca wydatki niezbędne na utrzymanie nieruchomości wspólnej oraz lokali indywidualnych (zakup mediów zbiorczo dla wszystkich właścicieli). Wspólnota ewidencjonuje przychody - wpłacone przez członków Wspólnoty zaliczki - oraz koszty uzyskania przychodów tj. poniesione koszty zarządu nieruchomością wspólną, koszty mediów (wywóz nieczystości, zimna woda, centralne ogrzewanie), koszty remontów. Wspólnota na koniec roku sprawozdawczego dokonuje indywidualnego rozliczenia zaliczek wpłaconych na poczet mediów zużytych w lokalach mieszkalnych. Powstałe z tego tytułu nadpłaty zaliczane są na poczet bieżących zobowiązań właścicieli w roku następnym są oni wtedy zwolnieni z dokonywania wpłat na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną, jak i mediów, aż do wyczerpania nadpłaty.

Zaliczki wpłacone na poczet kosztów zarządu nieruchomością wspólną rozliczane są po przyjęciu sprawozdania finansowego wspólnoty w zależności od dyspozycji właścicieli:

• w razie zgody 100% właścicieli lokali nadpłata przeznaczona jest na poczet planowanych remontów Wspólnoty,
• w razie braku 100% głosów za przeznaczeniem nadwyżki jw. nadpłaty będą rozliczone z członkami poprzez zaliczenie nadpłat na poczet bieżących zobowiązań.

W przypadku sprzedaży lokalu, nadpłaty przelewane są na konto bankowe właściciela zbytego lokalu mieszkalnego. W skład Wspólnoty wchodzi jeden lokal użytkowy.

Jak wynika z przedstawionej we wcześniejszej części niniejszej interpretacji definicji zasobów mieszkaniowych, lokale użytkowe nie należą do żadnej ze wskazanych powyżej grup pomieszczeń pozostałych i urządzeń wchodzących w skład budynku mieszkalnego lub znajdujących się poza nim, których istnienie jest niezbędne dla prawidłowego korzystania z mieszkań przez mieszkańców (ułatwiających im dostęp do budynku mieszkalnego, zapewniających sprawne jego funkcjonowanie oraz administrowanie).

Istotą lokali użytkowych jest bowiem ich niemieszkalne przeznaczenie, co oznacza, iż nie można ich zaliczyć do zasobów mieszkaniowych. Zatem dochód uzyskany z tytułu zaliczek wpłacanych przez właściciela lokalu użytkowego we Wspólnocie Mieszkaniowej na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną, nie pochodzi z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, co w konsekwencji skutkuje tym, iż dochód powstały z tego tytułu nie korzysta ze zwolnienia, w myśl art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy, gdyż nie zostaje spełniony jeden z warunków wskazanych w jego treści. Stosownie więc do postanowień art. 7 ust. 1 ustawy, dochody z tytułu wpłat zaliczek wnoszonych przez właściciela lokalu użytkowego na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną podlegają opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych.

Zatem wyłącznie dochód stanowiący nadwyżkę zaliczek wnoszonych przez właścicieli lokali mieszkalnych na poczet kosztów zarządu nieruchomością wspólną nad rzeczywistymi wydatkami Wspólnoty Mieszkaniowej, może korzystać ze zwolnienia na podstawie przepisu art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy. Nie jest natomiast objęty ww. zwolnieniem dochód stanowiący nadwyżkę zaliczek wnoszonych przez właściciela lokalu użytkowego.

Przechodząc w dalszej kolejności do kwestii wydatkowania, wskazać należy, że przepisy ustawy nie nakazują wydatkowania wcześniej zadeklarowanego dochodu na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych w konkretnym terminie. Art. 17 ust. 1b ustawy stanowi, że zwolnienie to ma zastosowanie, jeżeli dochód jest przeznaczony i bez względu na termin wydatkowany na cele określone w tym przepisie. Jeżeli podatnik wydatkuje dochód na inny cel niż utrzymanie zasobów mieszkaniowych, dopiero wówczas będzie ciążyło na nim zobowiązanie podatkowe. Co więcej, dochód uzyskany z prowadzonej działalności w zakresie gospodarki zasobami mieszkaniowymi w danym roku podatkowym może zostać wydatkowany, np. w następnym roku podatkowym dopiero po zamknięciu ksiąg i obliczeniu podatku dochodowego za dany rok podatkowy z działalności opodatkowanej.

Niezależnie więc od momentu wydatkowania uzyskanego przez Wspólnotę dochodu (stanowiącego nadwyżkę zaliczek wnoszonych przez właścicieli lokali mieszkalnych na poczet kosztów zarządu nieruchomością wspólną nad rzeczywistymi wydatkami Wspólnoty Mieszkaniowej), skoro w przedmiotowej sprawie zostanie on wydatkowany na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych po uprzednim przekazaniu środków na fundusz remontowy Wspólnoty Mieszkaniowej dochód ten może korzystać ze zwolnienia z podatku od osób prawnych, na mocy art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy w zakresie uznania nadpłat zaliczek na poczet kosztów zarządu nieruchomością wspólną przeznaczonych jednogłośnie na poczet funduszu remontowego za dochód zwolniony z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób prawnych, w części dot. nadpłat pochodzących od właścicieli:

• lokali mieszkalnych jest prawidłowe,
• lokalu użytkowego jest nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Nadmienia się, że niniejsza interpretacja traci ważność w przypadku zmiany któregokolwiek z elementów przedstawionego stanu faktycznego lub zmiany stanu prawnego.

Niniejsza interpretacja stanowi ocenę przedstawionego we wniosku stanowiska prawnego Wnioskodawcy w zakresie uznania nadpłat zaliczek na poczet kosztów zarządu nieruchomością wspólną przeznaczonych jednogłośnie na poczet funduszu remontowego za dochód zwolniony z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób prawnych. Ocena stanowiska Wnioskodawcy w zakresie uznania nadpłat zaliczek na poczet kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz kosztów mediów rozliczonych poprzez obniżenie bieżących należności za dochód podlegający opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych oraz określenia momentu powstania obowiązku podatkowego z tego tytułu oraz w zakresie uznania nadpłat zaliczek na poczet kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz kosztów mediów rozliczonych poprzez zwrot na konta byłych właścicieli za dochód podlegający opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych oraz określenia momentu powstania obowiązku podatkowego z tego tytułu, została zawarta w odrębnych rozstrzygnięciach.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, ul. Rakowicka 10, 31-511 Kraków, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi t.j. Dz. U. z 14 marca 2012 r. poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.

Wniosek ORD-IN

Treść w pliku PDF 2 MB

Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach