Temat interpretacji

Czy koszty docieplenia budynku są kosztem uzyskania przychodów w całości w roku poniesienia wydatku, czy winny być rozliczane w czasie (być amortyzowane)?

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wspólnoty Mieszkaniowej przedstawione we wniosku z dnia 30 września 2010 r. (data wpływu 04 października 2010 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego w zakresie skutków podatkowych związanych z gospodarką zasobami mieszkaniowymi, w części dotyczącej rozliczania kosztów docieplenia budynku jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 04 października 2010 r. został złożony ww. wniosek uzupełniony pismami z dnia 22 grudnia 2010 r. (data wpływu 27 grudnia 2010 r. ) oraz z dnia 14 stycznia (data wpływu 19 stycznia 2011 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie skutków podatkowych związanych z gospodarką zasobami mieszkaniowymi.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny (ostatecznie określony w piśmie z dnia 22 grudnia 2010 r.).

Wspólnota Mieszkaniowa funkcjonuje na podstawie ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Jest jednostką organizacyjną niemającą osobowości prawnej, zatem zgodnie z art. 1 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych z dnia 15 lutego 1992 r., podlega przepisom tej ustawy.

W myśl art. 12 ust. 1 ww. ustawy, przychodami są m.in. otrzymane pieniądze i wartości pieniężne, czym we Wspólnocie Mieszkaniowej są opłaty wnoszone przez właścicieli lokali mieszkalnych, użytkowych lub właścicieli garaży posadowionych w niższych częściach budynku.

Wspólnota ponosi koszty na utrzymanie części wspólnych oraz na dostawę mediów do poszczególnych lokali. Uzyskuje dochody z wynajmu tablic reklamowych, czy miejsc postojowych na zewnątrz budynku. Obecnie prowadzi docieplenie budynku, które jest finansowane ze środków zgromadzonych na funduszu remontowym oraz kredytu bankowego.

W związku z powyższym zadano następujące pytania

dotyczące podatku dochodowego od osób prawnych.

1. Czy dla ustalenia dochodu zwolnionego w myśl art. 17 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ma znaczenie źródło pochodzenia tego dochodu czy obowiązek partycypowania w kosztach utrzymania i zarządzania częścią wspólną...
2. Czy przychody i koszty medialne winny być wyłączone z podstawy opodatkowania i kosztów uzyskania przychodów...
3. Czy koszty docieplenia budynku sfinansowanego w części ze środków zgromadzonych na funduszu remontowym, a w części z kredytu bankowego winny być rozliczane w czasie, czy rozliczone jednorazowo na właścicieli poszczególnych lokali...
4. Czy odsetki od środków zgromadzonych na bieżącym rachunku bankowym lub zdeponowanych na lokatach bankowych oraz odsetki uzyskane za zwłokę w zapłacie należności, podlegają zwolnieniu w myśl art. 17 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych w całości, czy w części odpowiadającej tylko wpłatom dokonanych przez właścicieli lokali mieszkalnych...
5. Czy dochody uzyskane z wynajmu miejsc postojowych znajdujących się na zewnątrz budynku uzyskane od właścicieli lokali mieszkalnych i użytkowych korzystają ze zwolnienia w myśl art. 17 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, czy podlegają opodatkowaniu...

Przedmiotem niniejszej interpretacji indywidualnej jest odpowiedź na pytanie nr 3 (we wniosku oznaczone jako pytanie nr 4).

W udzielonej odpowiedzi na wezwanie II z dnia 31 grudnia 2010 r. nr ILPB3/423-812/10-4/JG, ILPP1/443-1083/10-4/AK, Wnioskodawca wskazał, iż obowiązująca treść pytania nr 3 brzmi:

Czy koszty docieplenia budynku są kosztem uzyskania przychodów w całości w roku poniesienia wydatku, czy winny być rozliczane w czasie (być amortyzowane)...

Wniosek Wspólnoty Mieszkaniowej w zakresie pytania nr 1 (we wniosku oznaczone jako nr 1), pytania nr 2 (we wniosku oznaczone jako nr 3) oraz pytania nr 5 (we wniosku oznaczone jako nr 6), został rozpatrzony odrębnymi interpretacjami wydanymi w dniu 31 stycznia 2011 r. nr ILPB3/423-812/10-7/JG, ILPB3/423-812/10-8/JG, ILPB3/423-812/10-10/JG.

Jednocześnie dodaje się, że wniosek Wspólnoty Mieszkaniowej w zakresie zaistniałego stanu faktycznego dotyczącego podatku od towarów i usług w kwestii obciążenia członków Wspólnoty kosztami mediów (pytanie we wniosku oznaczone jako nr 2), został rozpatrzony odrębną interpretacją wydaną w dniu 18 stycznia 2011 r. nr ILPP1/443-1083/10-5/AK.

Natomiast wniosek w zakresie zaistniałego stanu faktycznego dotyczącego podatku dochodowego od osób prawnych, odnośnie opodatkowania odsetek od środków zgromadzonych na bieżącym rachunku bankowym, odsetek od środków zdeponowanych na lokatach bankowych oraz odsetek od nieterminowych wpłat (pytanie nr 4 we wniosku oznaczone jako nr 5), został rozstrzygnięty w interpretacji indywidualnej z dnia 18 stycznia 2010 r. nr ILPB3/423-812/10-5/JG.

Zdaniem Wnioskodawcy, poniesione koszty docieplenia budynku powiększone o odsetki od kredytu pomniejszą zgromadzony fundusz remontowy i utworzą wartość początkową środka trwałego, zgodnie z art. 16 ust. 1 pkt 1b i winny być amortyzowane według stawki dla budynków mieszkalnych.

W piśmie uzupełniającym z dnia 14 stycznia 2011 r. (data wpływu 19 stycznia 2011 r.) Wnioskodawca odnośnie zadanego pytania nr 3, podtrzymał własne stanowisko w sprawie oceny prawnej zaistniałego stanu faktycznego.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

Zakres i kompetencja działania wspólnoty mieszkaniowej zostały ściśle określone w ustawie z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.).

Ustawa ta określa sposób ustanawiania odrębnej własności samodzielnych lokali mieszkalnych, lokali o innym przeznaczeniu, prawa i obowiązki właścicieli tych lokali oraz zarząd nieruchomością wspólną (art. 1 ust. 1 ustawy o własności lokali).

Zgodnie z art. 15 ww. ustawy, na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10 każdego miesiąca.

W art. 14 tej ustawy ustanowiono natomiast, iż na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności:

1. wydatki na remonty i bieżącą konserwację,
2. opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę,
3. ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali,
4. wydatki na utrzymanie porządku i czystości,
5. wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.

Wspólnoty mieszkaniowe jako jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej, zgodnie z art. 1 ust. 2 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 54, poz. 654, ze zm.), są podatnikami podatku dochodowego od osób prawnych. Oznacza to, że wspólnoty podlegają ogólnym regułom podatkowym przewidzianym w powyższej ustawie.

Z przedstawionego przez Wnioskodawcę stanu faktycznego wynika, iż Wspólnotę Mieszkaniową tworzą właściciele lokali mieszkalnych i lokali użytkowych. Wspólnota uzyskuje przychód z tytułu opłat wnoszonych przez właścicieli tych lokali, na które składają się m.in. wydatki na remonty i bieżącą konserwację.

Z powyższego wynika więc, że Wnioskodawca uzyskuje jednocześnie przychody, z których dochód podlega opodatkowaniu i przychody, z których dochód jest wolny od podatku. W tej sytuacji, zobowiązany jest On do prowadzenia ewidencji przychodów i kosztów tak, aby możliwe było prawidłowe ustalenie dochodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym i dochodu wolnego od podatku.

W myśl bowiem art. 9 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, podatnicy są obowiązani do prowadzenia ewidencji rachunkowej, zgodnie z odrębnymi przepisami, w sposób zapewniający określenie wysokości dochodu (straty), podstawy opodatkowania i wysokości należnego podatku za rok podatkowy ().

Stosownie do treści art. 12 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, wnoszone opłaty (zaliczki) przez właścicieli lokali mieszkalnych i lokali użytkowych, stanowią przychody podatkowe Wspólnoty Mieszkaniowej.

Treść art. 12 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych wskazuje bowiem, że przychodami są w szczególności otrzymane pieniądze, wartości pieniężne, jak również inne, nie wymienione szczegółowo w ustawie zdarzenia, których skutkiem jest przyrost majątku podatnika.

W związku z tym, że Wnioskodawca prowadzi zarówno działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej (wolnej od podatku, przy spełnieniu warunku określonego w art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych), jak i inną działalność gospodarczą (podlegającą opodatkowaniu podatkiem dochodowym), obowiązany jest, stosując przepisy art. 12 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, podzielić przychody na te pochodzące z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, jak i z pozostałej działalności. Nie może być przy tym sytuacji, że istnieją przychody, których nie można przyporządkować do żadnej kategorii. Jeżeli dane wpływy dotyczą gospodarki zasobami mieszkaniowymi to stanowią przychód z tego właśnie źródła. Pozostałe wpływy to przychody z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.

Natomiast wszelkie koszty ponoszone przez Wspólnotę, mające związek z uzyskanym przychodem są kosztami uzyskania przychodów w myśl art. 15 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, który stanowi, że kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 16 ust. 1.

Istotne przy tym jest też określenie prawidłowej wielkości kosztów uzyskania przychodów pamiętając o postanowieniach art. 15 ust. 1 w związku z art. 16 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. Podatnik może więc zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów wszelkie wydatki, pod warunkiem, że wykazany zostanie ich związek z prowadzoną działalnością, a ich poniesienie ma lub może mieć wpływ na wielkość osiągniętego przychodu oraz że nie zostały one ujęte w negatywnym katalogu kosztów. Następnie prawidłowo ustalone koszty uzyskania przychodów należy przypisać do przychodów odnoszących się do poszczególnych źródeł.

Dochodem Wspólnoty, zgodnie z art. 7 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, jest nadwyżka sumy przychodów nad kosztami ich uzyskania, osiągnięta w roku podatkowym, która w myśl art. 7 ust. 1 ustawy stanowi przedmiot opodatkowania podatkiem dochodowym. Jeżeli koszty uzyskania przychodów przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą.

Podsumowując, wpłacane przez członków Wspólnoty zaliczki (w tym na poczet remontów), stanowią dla Niej przychody podatkowe w momencie ich otrzymania i zgodnie z przyporządkowaniem do źródła ich pochodzenia, po prawidłowym ustaleniu kosztów uzyskania przychodów, będą kształtować dochód wolny od opodatkowania (wpłaty uzyskane od właścicieli lokali mieszkalnych) lub dochód opodatkowany podatkiem dochodowym od osób prawnych (wpłaty uzyskane od właścicieli lokali użytkowych).

Istotnym w przedmiotowej sprawie jest przepis art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, zgodnie z którym, wolne od podatku są dochody spółdzielni mieszkaniowych, wspólnot mieszkaniowych, towarzystw budownictwa społecznego oraz samorządowych jednostek organizacyjnych prowadzących działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyłączeniem dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.

Mając na uwadze powyższe, stwierdzić zatem należy, że koszty docieplenia dotyczące lokali mieszkalnych, w tym zapłacone odsetki od kredytu, należy powiązać z przychodem uzyskanym z gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Wówczas będą one kształtować dochód wolny od podatku, zgodnie z art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. Natomiast wydatki na docieplenie dotyczące lokali użytkowych, w tym zapłacone odsetki od kredytu, należy odnieść do przychodu uzyskanego z innej działalności niż gospodarka mieszkaniowa. Koszty te wpływać będą wtedy na wysokość dochodu opodatkowanego, w myśl art. 7 ust. 1 ww. ustawy.

W tym miejscu wskazać należy również na zapis art. 16 ust. 1 pkt 9 lit a) ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. Zgodnie z jego treścią nie uważa się za koszty uzyskania przychodów odpisów i wpłat na różnego rodzaju fundusze tworzone przez podatnika; kosztem uzyskania przychodów są jednak podstawowe odpisy i wpłaty na te fundusze, jeżeli obowiązek lub możliwość ich tworzenia w ciężar kosztów określają odrębne ustawy.

Regulacje prawne dotyczące wspólnot mieszkaniowych zostały zawarte w ustawie z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Ww. ustawa nie nakłada na wspólnoty obowiązku tworzenia funduszu remontowego. Jeżeli fundusz taki zostanie utworzony, to odpisy na ten fundusz nie będą mogły stanowić kosztów podatkowych z uwagi na to, że przepis art. 16 ust. 1 pkt 9 lit. a) wyraźnie wskazuje, że aby odpisy i wpłaty były kosztami podatkowymi, muszą to być fundusze, których obowiązek lub możliwości utworzenia wynika z przepisów ustawy.

Natomiast kwestia związana z amortyzacją budynku nie znajdzie zastosowania w tej sprawie, ponieważ jak wynika z art. 16a ust. 1 pkt 2 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, amortyzacji podlegają, z zastrzeżeniem art. 16c, stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania:

1. budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością,
2. maszyny, urządzenia i środki transportu,
3. inne przedmioty

   - o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy określonej w art. 17a pkt 1, zwane środkami trwałymi.

Ustawa o własności lokali wskazuje, iż każdy członek wspólnoty mieszkaniowej jest właścicielem lokalu oraz udziału w nieruchomości wspólnej. Udział w nieruchomości wspólnej jest prawem związanym z własnością lokalu.

Z przepisów tej ustawy nie można zatem wywieść, aby sam budynek stanowił środek trwały wspólnoty.

Koszty docieplenia budynku należy zatem rozliczyć na podstawie art. 15 ust. 1 w związku z art. 16 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

W przypadku, gdy przyporządkowanie poniesionych kosztów do osiągniętych przychodów z poszczególnych źródeł nie jest możliwe, zastosowanie znajduje art. 15 ust. 2 i 2a ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

Art. 15 ust. 2 ww. ustawy stanowi, że jeżeli podatnik ponosi koszty uzyskania przychodów ze źródeł, z których dochód podlega opodatkowaniu oraz koszty związane z przychodami z innych źródeł, a nie jest możliwe ustalenie kosztów uzyskania przypadających na poszczególne źródła, koszty te ustala się w takim stosunku, w jakim pozostają przychody z tych źródeł w ogólnej kwocie przychodów.

Zgodnie natomiast z art. 15 ust. 2a tejże ustawy, zasadę tę stosuje się również w przypadku, gdy podatnik ponosi koszty uzyskania przychodów ze źródeł, z których część dochodów nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym albo jest zwolniona z tego opodatkowania; w takim przypadku przepis art. 7 ust. 3 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych stosuje się odpowiednio.

Pamiętać jednak należy, że ustalanie wielkości kosztów zgodnie z ww. zasadami może mieć zastosowanie jedynie w sytuacjach wyjątkowych i w odniesieniu do określonych kosztów, wspólnych dla obu źródeł przychodu, których nie można jednoznacznie przypisać do jednej z kategorii przychodów. Do takich kosztów uzasadnione jest zastosowanie proporcji, o której mowa w ww. przepisach ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

Reasumując, stanowisko Wnioskodawcy, iż koszty docieplenia budynku powinny wpływać na zwiększenie wartości początkowej środka trwałego, od którego należy dokonywać odpisów amortyzacyjnych według stawki na budynki mieszkalne, uznać należy za nieprawidłowe. Zatem koszty docieplenia są kosztem uzyskania przychodów w całości w roku poniesienia wydatków.

Jednocześnie tut. Organ dodaje, że niniejsza interpretacja odnosi się ściśle do zadanego przez Wnioskodawcę pytania i dotyczy kwalifikacji kosztów podatkowych.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu, ul. Św. Mikołaja 78/79, 50-126 Wrocław po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.

Referencje

ILPB3/423-812/10-10/JG, interpretacja indywidualna
ILPB3/423-812/10-5/JG, interpretacja indywidualna
ILPB3/423-812/10-7/JG, interpretacja indywidualna
ILPB3/423-812/10-8/JG, interpretacja indywidualna
ILPP1/443-1083/10-5/AK, interpretacja indywidualna

Wniosek ORD-IN

Treść w pliku PDF

Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu