Temat interpretacji

POSTANOWIENIE

Naczelnik Urzędu Skarbowego w Nowym Targu działając na podstawie art. 14a § 1 i § 4 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.), po rozpatrzeniu Państwa wniosku z dnia 29 sierpnia 2006 r.(wpływ do tut. Urzędu - 30 sierpnia 2006 r.) w sprawie udzielenia interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w zakresie podatku dochodowego od osób prawnych stwierdza, iż przedstawione we wniosku stanowisko jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 30 sierpnia 2006 r. do Naczelnika tutejszego Urzędu wpłynął wniosek w sprawie udzielenia interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w zakresie podatku dochodowego od osób prawnych.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że Spółka w dniu 26 kwietnia 2006 r. aktem notarialnym Repertorium A numer xx przeniosła własność całej posiadanej nieruchomości w zamian za zwolnienie z długu wobec jednego z wierzycieli, któremu zobowiązana była do zapłaty ( na dzień poprzedzający transakcję) kwotę 4 956.699,91 zł. Dodatkowo podatnik oświadczył w tym akcie notarialnym, że przedmiotowa nieruchomość obciążona jest hipotekami na łączną kwotę 2 738 639,96 zł. W zamian za przejęcie prawa własności nieruchomości Spółka uzyskała zwolnienie z długu na kwotę 4 956 699,91 zł, zaś nabywca nieruchomościwraz z nią przejął ciążące na niej zobowiązania hipoteczne.

Ponadto zdaniem podatnika wartość rynkowa przedmiotowej nieruchomości zuwzględnieniem jej stanu technicznego (częściowa dewastacja, nieprzydatność do użytkowania niektórych obiektów) jak i prawnego (obciążenia hipoteczne) była zbieżna z kwotą transakcji.
Na tle takich okoliczności podatnik zwrócił się z zapytaniem:
1. W jakiej wysokości należy przyjąć podstawę opodatkowania w podatku dochodowym od osób prawnych z tytułu przeniesienia własności nieruchomości celem zwolnienia z długu, skoro przeniesienie własności nastąpiło w zamian za zwolnienie z długu w kwocie 4 956.699,91 zł - a zbyta nieruchomość obciążona była ponadto długiem w wysokości 2 738.639,96 zł( w tym odsetki wyliczone na dzień poprzedzający zbycie).
2. Czy zobowiązania związane z wyżej wymienioną nieruchomością, które dodatkowo przeszły na jej nabywcę w kwocie 2 738.639,96 zł spółka powinna zadeklarować jako pozostałe przychody operacyjne, czy też nie stanowią one przychodu w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.
Zdaniem podatnika przychodem w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych jest między innymi przychód z tytułu zbycia nieruchomości, pomniejszony o podatek należny, stąd prawidłowo ustaiił ten przychód w wysokości za jaką nastąpiło zbycie tj. w kwocie: 4 956.699,91 zł. Natomiast wartość obciążeń hipotecznych dotyczących przedmiotowej nieruchomości, która przeszła na nabywcę nieruchomości w kwocie 2 738.639,96 zł nie stanowi przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osóbprawnych.

W przedmiotowej sprawie organ podatkowy odnosząc się do zapytania:
1.W zakresie przychodu z tytułu zbycia nieruchomości tutejszy organ podatkowy stoi na stanowisku, że przy jego ustalaniu należy zwrócić uwagę na definicję przychodu zawartą w art. 14 ust.1 i 2 ustawy z dnia 15 lutego 1992 roku o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz. U. z 2000 r. Nr 54, poz. 654 ze zm.). Zgodnie z tą definicją, przychodem z odpłatnego zbycia rzeczy lub praw majątkowych z zastrzeżeniem ust. 4 i 5, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie. Jeżeli jednak cena bez uzasadnionej przyczyny znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej.
Dla wystąpienia przychodu wystarczy zatem samo zawarcie umowy sprzedaży, która musi określać cenę z mocy art. 535 Kc. Wyrażona w cenie wartość jest przychodem i to bez względu na to w jakiej formie cena ta została zapłacona. Zapłatę ceny sprzedaży można określić nie tylko w pieniądzu, lecz również przez inne określenie wartości, w tym miedzy innymi może to nastąpić również i poprzez zwolnienie sprzedającego z długu, czy też przez potrącenie wymagalnych wierzytelności. Ale taki sposób rozliczenia się nie może pozbawić zawartej umowy tego elementu, jakim jest określenie ceny. Cena sprzedaży nie powinna odbiegać od wartości rynkowej nieruchomości. W przypadku zbywania nieruchomości, ustalenie ich wartości rynkowej - należy do rzeczoznawcy majątkowego, który dokonując wyceny na piśmie w formie operatu szacunkowego uwzględnia w szczególności : cel wyceny , rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej , stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Co do zasady, przychodem ze sprzedaży nieruchomości u osób prawnych jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie sprzedaży (w akcie notarialnym) nieodbiegająca od wartości rynkowej, czego w przedmiotowej umowie brakuje. Cena sprzedaży powinna być zatem określona w akcie notarialnym i o ile jest to cena rynkowa (najbardziej prawdopodobna cena, możliwa do uzyskania na rynku) wówczas stanowi przychód w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.
Z przedstawionej umowy - aktu notarialnego Repertorium A numer 2041/2006 przenoszącej własność całej posiadanej nieruchomości Spółki w zamian za zwolnienie z długu wobec jednego wierzyciela wynika, że cena sprzedaży nieruchomości nie została ustalona przez strony umowy zgodnie z wyżej wymienionymi wymogami. Umowa zawiera także warunek spłaty zapisu hipotecznego (szczegółowe zestawienie zadłużenia zawiera załącznik Nr 1 do tego aktu), co również ma wpływ na wysokość ceny sprzedaży.
2. W kwestii przejęcia zobowiązań Spółki w kwocie 2 738 639,96 zł przez nabywcę zabezpieczonych hipotekami wymienionymi w załączniku Nr 1 do aktu notarialnego obejmujących spłaty kredytów wobec PKA SA, BS Krościenko i zobowiązań wobec US Nowy Targ , ZUS Nowy Sącz , przy ustalaniu przychodu , tutejszy organ podatkowy stoi na stanowisku ,że należy zwrócić uwagę na zapis art. 12 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 15 lutego 1992 roku o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz. U. z 2000 r. Nr 54, poz. 654 ze zm.). W myśl tego artykułu przychodem jest wartość, z zastrzeżeniem ust. 4 pkt 8 umorzonych lub przedawnionych zobowiązań, w tym z tytułu zaciągniętych pożyczek (kredytów), z wyjątkiem umorzonych pożyczek z funduszu Pracy. Uzyskanie przychodu może mieć zarówno formę zwiększenia aktywów, jak również zmniejszenia pasywów (długów). Zatem w razie sprzedaży nieruchomości obciążonej hipoteką, nabywca staje się zobowiązany do spłaty długu wobec uprawnionego, nawet jeśli nie zawarł z nim takiej umowy. W tej sytuacji zobowiązanie podatnika wygasa, a skoro tak to kwota tego zobowiązania stanowi u podatnika przychód podlegający opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych.

Ponadto przy udzielaniu niniejszej interpretacji tutejszy organ podatkowy miał na uwadze fakt, że Wnioskodawca i organ podatkowy brali udział w czynnościach sprawdzających dotyczących czynności zasygnalizowanej we wniosku, a z przyczyn postępowania Spółki, organ podatkowy zobowiązany był do wszczęcia postępowania podatkowego. Wiedza pozyskana przed złożeniem wniosku nie może pozostać bez wpływu na to szczególne postępowanie w sprawie udzielenia interpretacji. Trudno odrzucić wiedzę i pominąć ustalenia z czynności sprawdzających, gdyż prowadziłoby to do sprzeczności w postępowaniu organu.

Biorąc powyższe pod uwagę orzeczono jak w sentencji.
W sprawie będącej przedmiotem wniosku, w dacie jego złożenia , nie toczyło się jeszcze postępowanie podatkowe Jak również kontrola podatkowa ani postępowanie przed sądem administracyjnym.

Zgodnie z art. 14a § 2 ustawy - Ordynacja podatkowa niniejsza interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę.
Stosownie do art. 14b § 1 i § 2 ustawy - Ordynacja podatkowa interpretacja nie jest wiążąca dla wnioskodawcy, wiążę natomiast właściwe dla wnioskodawcy organy podatkowe i organy kontroli skarbowej i może zostać zmieniona lub uchylona wyłącznie w drodze decyzji w trybie § 5.
Pouczenie:
Na powyższe postanowienie służy zażalenie do Dyrektora Izby Skarbowejw Krakowie Ośrodek Zamiejscowy w Nowym Sączu za pośrednictwem Naczelnika Urzędu Skarbowego w Nowym Targu w terminie 7 dni od daty doręczenia niniejszego postanowienia.