Temat interpretacji

Zwolnienia dochodu z tytułu sprzedaży nieruchomości.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613) oraz § 4 pkt 1 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643), Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy, przedstawione we wniosku z dnia 20 sierpnia 2015 r. (data wpływu 26 sierpnia 2015 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie zwolnienia dochodu z tytułu sprzedaży nieruchomości - jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 26 sierpnia 2015 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w zakresie ustalenia, czy dochód ze sprzedaży lokali mieszkalnych, garaży, oraz miejsc postojowych korzysta ze zwolnienia z podatku dochodowego od osób prawnych.

We wniosku tym przedstawiono następujący stan faktyczny:

Zgodnie z art. 1 ust. 2 pkt 1 - 5 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych z dnia 15 grudnia 2000 roku oraz zapisami paragrafu 3 statutu spółdzielni przedmiotem działalności spółdzielni jest budowanie lub nabywanie budynków w celu wynajmowania lub sprzedaży znajdujących się w tych budynkach lokali mieszkalnych lub lokali o innym przeznaczeniu. Spółdzielnia realizując swoje zadania statutowe w miesiącu kwietniu 2015 roku rozpoczęła budowę budynku mieszkalnego na zasadzie deweloperskiej w celu sprzedaży z zyskiem znajdujących się w nim lokali mieszkalnych, garaży oraz miejsc postojowych w garażu wielostanowiskowym pod budynkiem. Inwestycja prowadzona jest na gruncie własnym Spółdzielni nabytym wiele lat temu z przeznaczeniem pod budownictwo mieszkaniowe. Po wybudowaniu budynku, lokale mieszkalne, garaże oraz miejsca postojowe zostaną wraz z udziałem w gruncie oraz częściach wspólnych budynku w drodze ustanowienia i przeniesienia odrębnej własności lokali i przeniesienia udziału we współwłasności garażu wielostanowiskowego w formie aktu notarialnego. Przewidujemy, że część nabywców tych praw (około 90 %) będzie członkami naszej Spółdzielni, pozostała część ze względu na brak obowiązku bycia członkiem spółdzielni nie będzie przystępowała na członka.

Zgodnie z zapisami w aktach notarialnych zarząd nieruchomością przez okres gwarancji budynku będzie sprawowała Spółdzielnia, w przyszłości wspólnotą zarządzać będzie mogła Spółdzielnia lub inny podmiot.

Dochód uzyskany ze sprzedaży wyżej wymienionych lokali przeznaczony zostanie na cele związane z gospodarką zasobami mieszkaniowymi, w tym na zasilenie funduszu remontowego.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy w świetle art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, dochód jaki uzyska Spółdzielnia ze sprzedaży lokali mieszkalnych, garaży oraz miejsc postojowych w garażu wielostanowiskowym można zaliczyć do dochodów z gospodarki zasobami mieszkaniowymi i będzie korzystał ze zwolnienia z opodatkowania...

Wnioskodawca przedstawił następujące stanowisko:

Naszym zdaniem realizacja przez Spółdzielnię przedmiotu działalności wynikającego z zapisów ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych i statutu Spółdzielni polegająca na budowaniu lokali na sprzedaż należy zaliczyć do gospodarki zasobami mieszkaniowymi, a uzyskany z tej działalności dochód pod warunkiem przeznaczenia go na utrzymanie zasobów mieszkaniowych będzie korzystał ze zwolnienia podatkowego określonego w art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

Należy zauważyć, że podobne zdanie w sprawie zostało wyrażone przez Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu w interpretacji indywidualnej z dnia 26 maja 2011 roku o sygnaturze: ILPB3/423-81/11-2/JG, oraz Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z dnia 19 września 2013 roku o sygnaturze: BPBI/2/423-775/13/PC.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

Zgodnie z treścią art. 7 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, przedmiotem opodatkowania podatkiem dochodowym jest dochód bez względu na rodzaj źródeł przychodów z jakich dochód ten został osiągnięty; w wypadkach, o których mowa w art. 21 i 22, przedmiotem opodatkowania jest przychód.

Z art. 7 ust. 2 tej ustawy wynika z kolei, że dochodem jest, z zastrzeżeniem art. 10 i 11, nadwyżka sumy przychodów nad kosztami ich uzyskania, osiągnięta w roku podatkowym; jeżeli koszty uzyskania przychodów przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą.

Taka, a nie inna konstrukcja przepisu art. 7 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych powoduje więc, że kluczowe znaczenie dla ustalenia zasad opodatkowania podatkiem dochodowym mają: po pierwsze przychód, a po drugie koszty jego uzyskania tego przychodu.

I tak, przychodami podatkowymi, o których mowa w regulacjach ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych są w szczególności: otrzymane pieniądze, wartości pieniężne, w tym również różnice kursowe, a w zakresie przychodów związanych z działalnością gospodarczą także przychody należne, choćby nie zostały jeszcze faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont (art. 12 ust. 1 pkt 1 oraz ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych).

Natomiast z treści art. 15 ust. 1 ww. ustawy wynika, iż kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 16 ust. 1.

Ustalony w powyższy sposób dochód (art. 7 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych) może być przedmiotem zwolnienia z opodatkowania, na podstawie art. 17 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. Przepis ten zawiera bowiem katalog dochodów wolnych od podatku, czyli innymi słowy, wyłącza z podstawy opodatkowania dochody uzyskane z tytułów w nim wymienionych.

Jak stanowi art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, wolne od podatku są dochody spółdzielni mieszkaniowych, wspólnot mieszkaniowych, towarzystw budownictwa społecznego oraz samorządowych jednostek organizacyjnych prowadzących działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyłączeniem dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.

Zatem z powyższej regulacji można wywieść, że aby dochód podmiotów, o których w nim mowa korzystał ze zwolnienia przedmiotowego muszą być spełnione dwa warunki, a mianowicie:

• dochody muszą być uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi,
• dochody te muszą być przeznaczone na utrzymanie zasobów mieszkaniowych.

Podkreślenia wymaga fakt, że oba te warunki muszą być spełnione łącznie.

Powołana ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych nie zawiera przy tym definicji: zasobów mieszkaniowych oraz gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Posługując się zatem językiem potocznym, wskazać należy, iż pojęcie gospodarka w kontekście omawianego przypadku oznacza dysponowanie i zarządzanie czymś. Z definicji zawartej w Słowniku Języka Polskiego (Wydawnictwo PWN) wynika również, że pojęcie gospodarki nie ogranicza się tylko do zarządzania i dysponowania, ale obejmuje także całość mechanizmów i warunków działania podmiotów gospodarczych związanych z wytwarzaniem i podziałem dóbr i usług. Zasób zaś to m.in. pewna nagromadzona ilość czegoś. Natomiast pojęcie mieszkanie jest równoznaczne w swojej treści z pomieszczeniem, w którym się mieszka (vide: Słownik Języka Polskiego, Wydawnictwo Naukowe PWN). Tak więc przymiotnik mieszkaniowy, określa rzeczy związane z mieszkaniem.

Tym samym z interpretacji językowej wynika, że przez pojęcie zasób mieszkaniowy należy rozumieć zgromadzone pomieszczenia mieszkalne, natomiast gospodarka zasobami mieszkaniowymi obejmuje całość mechanizmów związanych ze zgromadzonymi pomieszczeniami mieszkalnymi.

W konsekwencji, przez pojęcie zasoby mieszkaniowe należy rozumieć:

1. budynki mieszkalne wraz z wyposażeniem technicznym oraz przynależnymi do nich pomieszczeniami, w szczególności: dźwigi osobowe i towarowe, aparaty do wymiany ciepła, kotłownie i hydrofornie wbudowane, klatki schodowe, strychy, piwnice, komórki, garaże;
2. pomieszczenia znajdujące się w budynku mieszkalnym lub poza nim, związane z administrowaniem i zapewnieniem bezawaryjnego funkcjonowania osiedlowych budynków mieszkalnych, tj.: budynki (pomieszczenia) administracji osiedlowej, kotłownie i hydrofornie wolnostojące, osiedlowe warsztaty (zakłady) konserwacyjno-remontowe;
3. urządzenia i uzbrojenie terenów, na których znajdują się ww. budynki: zbiorniki doły gnilne, szamba, rurociągi i przewody sieci wodociągowo-kanalizacyjnej, gazowej i ciepłowniczej, sieci elektroenergetyczne i telekomunikacyjne, budowle inżynieryjne (studnie itp.), budowle komunikacyjne (np. drogi osiedlowe, ulice, chodniki), inne budowle i urządzenia związane z ukształtowaniem i zagospodarowaniem terenu, mające wpływ na prawidłowe funkcjonowanie osiedlowych budynków mieszkalnych (np. latarnie oświetleniowe, ogrodzenia, parkingi, trawniki, kontenery na śmieci).

Z powyższego wynika, że zasoby mieszkaniowe, to nie tylko lokale mieszkalne, ale również pozostałe pomieszczenia oraz urządzenia wchodzące w skład budynku mieszkalnego lub znajdujące się poza nim, których istnienie jest niezbędne dla prawidłowego korzystania z mieszkań, jak również ułatwiające im dostęp do budynku mieszkalnego oraz zapewniające sprawne funkcjonowanie oraz administrowanie.

Związane z wyżej wymienionymi budowlami (pomieszczeniami), obiektami i urządzeniami opłaty oraz sfinansowane z nich koszty, stanowią przychody i koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Stanowią one jednocześnie przychody i koszty podatkowe w rozumieniu art. 12 ust. 1 oraz art. 15 ust. 1 z uwzględnieniem art. 16 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. Dochód powstały z tego tytułu, w myśl art. 17 ust. 1 pkt 44 tej ustawy, wolny będzie od podatku dochodowego, o ile przeznaczony zostanie na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych.

Ze zwolnienia nie będą natomiast korzystały dochody, osiągnięte z innych źródeł niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi, nawet jeśli zostaną przeznaczone na utrzymanie tych zasobów, gdyż nie będzie spełniony jeden z kumulatywnych warunków wskazanych w cytowanym art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

Z opisu stanu faktycznego, zawartego w złożonym wniosku wynika, że Wnioskodawca w miesiącu kwietniu 2015 roku rozpoczął budowę budynku mieszkalnego na zasadzie dewloperskiej w celu sprzedaży z zyskiem znajdujących się w nim lokali mieszkalnych, garaży oraz miejsc postojowych w garażu wielostanowiskowym pod budynkiem. Inwestycja prowadzona jest na gruncie własnym Spółdzielni nabytym wiele lat temu z przeznaczeniem pod budownictwo mieszkaniowe. Po wybudowaniu budynku, lokale mieszkalne, garaże oraz miejsca postojowe zostaną wraz z udziałem w gruncie oraz częściach wspólnych budynku w drodze ustanowienia i przeniesienia odrębnej własności lokali i przeniesienia udziału we współwłasności garażu wielostanowiskowego w formie aktu notarialnego. Wnioskodawca przewiduje, że część nabywców tych praw (około 90 %) będzie członkami Spółdzielni, pozostała część ze względu na brak obowiązku bycia członkiem spółdzielni nie będzie przystępowała na członka. Zgodnie z zapisami w aktach notarialnych zarząd nieruchomością przez okres gwarancji budynku będzie sprawowała Spółdzielnia, w przyszłości wspólnotą zarządzać będzie mogła Spółdzielnia lub inny podmiot. Ponadto Spółdzielnia wskazała, że dochód uzyskany ze sprzedaży wyżej wymienionych lokali przeznaczony zostanie na cele związane z gospodarką zasobami mieszkaniowymi, w tym na zasilenie funduszu remontowego.

Biorąc pod uwagę powyższe uregulowania prawne oraz przedstawiony stan faktyczny należy stwierdzić, że przez gospodarkę zasobami mieszkaniowymi należy rozumieć całość podejmowanych działań mających na celu prawidłowe gospodarowanie zasobami mieszkaniowymi, polegających zarówno na wytwarzaniu, dysponowaniu, jak i zarządzaniu tymi zasobami. Zatem dochód uzyskany z całokształtu działalności prowadzonej w ramach gospodarki zasobami mieszkaniowymi, a więc także ze sprzedaży przez Spółdzielnię (członkom i innym osobom) składników tych zasobów, uprzednio przez nie wybudowanych, tj. lokali mieszkalnych, garaży oraz miejsc postojowych wraz z udziałem w gruncie oraz częściach wspólnych budynku, wolny będzie od podatku dochodowego, o ile przeznaczony zostanie na utrzymanie pozostałych zasobów spółdzielni mieszkaniowych, zgodnie z art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych

Odnosząc się do powołanych przez Wnioskodawcę interpretacji organów podatkowych, wskazać należy, że rozstrzygnięcia w nich zawarte dotyczą tylko konkretnych, indywidualnych spraw podatników, w określonym stanie faktycznym i w tych sprawach rozstrzygnięcia w nich zawarte są wiążące. Natomiast organy podatkowe, mimo że w ocenie indywidualnych spraw podatników posiłkują się wydanymi rozstrzygnięciami innych organów podatkowych, to nie mają możliwości zastosowania ich wprost, z tego powodu, iż nie stanowią materialnego prawa podatkowego i nie mają mocy powszechnie obowiązującej.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego, Sądu Administracyjnego w Białymstoku, ul. H. Sienkiewicza 84, 15-950 Białystok, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Dz. U. z 2012, poz. 270 z późn. zm.). Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń

Wniosek ORD-IN (PDF)

Treść w pliku PDF 2 MB

Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy