Temat interpretacji

P O S T A N O W I E N I E

Na podstawie art. 216, art. 14 a § 1, § 4 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. t.j. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) Naczelnik Urzędu Skarbowego po rozpatrzeniu wniosku Sp. z o.o. w zakresie momentu powstania obowiązku podatkowego w podatku dochodowym od osób prawnych od pobranych zaliczek z tytułu sprzedaży lokali mieszkalnych, postanawia uznać stanowisko podatnika za nieprawidłowe.

U Z A S A D N I E N I E

W dniu 8 czerwca 2005 r. wpłynął wniosek Sp. z o.o. o udzielenie pisemnej interpretacji w zakresie stosowania przepisów prawa podatkowego dotyczących momentu powstania obowiązku podatkowego w podatku dochodowym od osób prawnych od pobranych zaliczek z tytułu sprzedaży lokali mieszkalnych.

Ze stanu faktycznego przedstawionego w piśmie wynika, że Spółka w ramach prowadzonej działalności gospodarczej rozpoczęła budowę bloku wielorodzinnego z przeznaczeniem lokali mieszkalnych na sprzedaż. Na podstawie zawartych umów z przyszłymi właścicielami lokali ma zamiar pobierać zaliczki na poczet sprzedaży lokali mieszkalych, które będą ewidencjonowane jako przychody przyszłych okresów a koszty budowy budynku zaliczane jako roboty w toku.
Z przedłożonej umowy jaką Spółka będzie zawierać z przyszłymi nabywcami lokali wynika, że kupujący jest zobowiązany do zapłaty Inwestorowi -(Spółce) określonej kwoty tytułem należności za wybudowanie i przeniesienie na kupującego (prawa) własności lokalu mieszkalnego. W terminie trzech dni od dnia podpisania umowy zakupu lokalu mieszkalnego kupujący ma obowiązek wpłacić zaliczkę stanowiącą określony % wartości lokalu mieszkalnego , a pozostałą kwotę wpłacić w systemie ratalnym zgodnie z określonym harmonogramem. Wykonanie przedmiotu umowy oraz rozliczenie końcowe nastąpi w dniu 30 października 2006 r. Właściwa umowa sprzedaży nieruchomości nastąpi w formie aktu notarialnego w terminie 30 dni od daty oddania do użytku lokalu, pod warunkiem, że kupujący wywiąże się ze zobowiązań wynikających z umowy.

Za moment sprzedaży lokalu Spółka przyjmuje datę przekazania mieszkania właścicielowi tzn. datę odbioru potwierdzoną protokołem przekazania w połączeniu z wydaniem kluczy właścicielowi. Zdaniem Podatnika obowiązek podatkowy w podatku dochodowym od osób prawnych powstaje w dniu wystawienia faktury dokumentującej sprzedaż lokali.

Naczelnik Urzędu Skarbowego uwzględniając obowiązujące przepisy prawa podatkowego nie podziela stanowiska Podatnika w wyżej przedstawionej sprawie.

Stosownie do art. 12 ust. 1 i ust. 3 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz.U. z 2000 r. Nr 54, poz. 654 z późn. zm.) przychodami mającymi wpływ na ustalenie wysokości dochodu (straty), podstawy opodatkowania są otrzymane pieniądze i wartości pieniężne, a w zakresie prowadzonej działalności gospodarczej także przychody należne, choćby nie zostały jeszcze otrzymane, po wyłączeniu wartości towarów zwróconych, udzielonych bonifikat i skont.

Zgodnie z art. 12 ust. 4 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych do przychodów nie zalicza się pobranych wpłat lub zarachowanych należności na poczet dostaw towarów i usług, które zostaną wykonane w następnych okresach sprawozdawczych.

Powyższe oznacza, że nie każde otrzymane pieniądze są przychodami, jeżeli nie są one zapłatą za wykonane świadczenie, a jedynie stanowią przedpłtę lub zaliczkę na poczet przyszłych świadczeń.

Zgodnie natomiast z art. 12 ust. 3a ww. ustawy za datę powstania przychodu, o którym mowa ust. 3 uważa się dzień wystawienia faktury nie później jednak niż ostatni dzień miesiąca, w którym:
wydano rzecz, zbyto prawo majątkowe lub
wykonano usługę, w tym częściowo wykonano usługę, jeżeli jej częściowe wykonanie stanowi wynikający z umowy lub z odrębnych przepisów tytuł do zapłaty, lub
otrzymano zapłatę za wykonanie świadczenia - w pozostałych przypadkach.

Czyli przychód z działalności gospodarczej powstaje w momencie powstania uprawnienia sprzedającego do uzyskania należności, niezależnie od jej faktycznego otrzymania w danym okresie sprawozdawczym.

W przypadku sprzedaży nieruchomości, sprzedaż tę zgodnie z art. 155 § 1 i art. 158 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 z późn, zm.) uważa się za dokonaną pod datą zawarcia umowy kupna-sprzedaży. Czyli do dnia sporządzenia aktu notarialnego, kupujący nie będzie współwłaścicielem części ułamkowej gruntu, na którym zostanie wybudowany budynek mieszkalny oraz właścielem lokalu mieszkalnego.

Zgodnie z normami prawa cywilnego wpłata zaliczek nie przenosi własności nieruchomości.

W związku z powyższym przychodami nie są zaliczki przyjęte przed podpisaniem aktu notarialnego dotyczącego sprzedaży nieruchomości, bowiem nie nastąpiło jeszcze zbycie nieruchomości.

Otrzymanie przez Spółkę zaliczek na poczet sprzedaży lokali mieszkalnych nie powoduje powstania obowiązku podatkowego w podatku dochodowym od osób prawnych.

Za datę powstania przychodu, zgodnie z art. 12 ust. 3 a pkt 1 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, należy uznać dzień wystawienia faktury sprzedaży, ale nie później niż ostatni dzień miesiąca, w którym zbyto nieruchomość na podstawie umowy sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego.

W świetle powyższego, przychód w wysokości kwoty należnej wynikającej z umowy kupna-sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego, powstanie z chwilą sprzedaży dokonanej w formie aktu notarialnego, gdyż z tym momentem nastąpiło przeniesienie własności nieruchomości.

Czyli obowiązek podatkowy w podatku dochodowym od osób prawnych powstaje dopiero w momencie przeniesienia własności tj. w dniu podpisania aktu notarialnego dotyczącego sprzedaży lokali mieszkalnych.

Jednocześnie poniesione na budowę tych lokali wydatki do czasu ich sprzedaży nie będą stanowiły kosztów uzyskania przychodów, zgodnie z art. 15 ust. 1 i 4 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

W związku z powyższym postanowiono jak na wstępie.
Niniejsza interpretacja odnosi się do stanu faktycznego przedstawionego przez Jednostkę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia tego zdarzenia.

Zgodnie z art. 14 b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa niniejsza interpretacja nie jest wiążąca dla podatnika, płatnika lub inkasenta, wiąże natomiast właściwe organy podatkowe i organy kontroli skarbowej - do czasu jej zmiany lub uchylenia w trybie określonym w art. 14 b § 5 ww. ustawy Ordynacja podatkowa.