Temat interpretacji

Czy w ramach wspólnoty mieszkaniowej opłaty wnoszone przez właścicieli lokali użytkowych na pokrycie kosztów zarządu i fundusz remontowy, związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, mediów na potrzeby właścicieli oraz koszty sfinansowane tymi opłatami kształtują dochód wolny od podatku dochodowego od osób prawnych?

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (j.t. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wspólnoty przedstawione we wniosku z dnia 26 stycznia 2011 r. (data wpływu 31 stycznia 2011 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie zastosowania do osiąganych przez Wspólnotę Mieszkaniową dochodów zwolnienia od opodatkowania podatkiem dochodowym od osób prawnych - jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu wpływu 31 stycznia 2011 r. wpłynął do tut. organu wniosek Wspólnoty o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie zastosowania do osiąganych przez Wspólnotę Mieszkaniową dochodów, opłat wnoszonych przez właścicieli lokali użytkowych na okrycie kosztów zarządu i fundusz remontowy, zwolnienia od opodatkowania podatkiem dochodowym od osób prawnych.

W przedmiotowym wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

Wnioskodawca jest wspólnotą mieszkaniową nieruchomości. Wspólnotę tworzą właściciele lokali mieszkalnych oraz jednego lokalu użytkowego. Zgodnie z art. 13 ust. 1 ustawy o własności lokali właściciel lokalu ponosi wydatki związane z utrzymaniem swojego lokalu oraz zobowiązany jest uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Na koszty zarządu związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej składają się m.in.: koszty zarządzania, konserwacji, przeglądów technicznych, remontów, ubezpieczenia, energii elektrycznej, utrzymania czystości dotyczące nieruchomości wspólnej. Właściciele ponoszą również wydatki związane z dostawa do lokali mediów, t.j. zimnej wody oraz odprowadzania ścieków i wywozu nieczystości. Umowę o dostawę mediów z poszczególnymi dostawcami zawarła Wspólnota mieszkaniowa. Zasady obciążania i rozliczania tych kosztów na poszczególne lokale określone są w formie uchwał właścicieli.

W związku z powyższym Wspólnota zadała następujące pytanie:

Czy w ramach wspólnoty mieszkaniowej opłaty wnoszone przez właścicieli lokali użytkowych na pokrycie kosztów zarządu i fundusz remontowy, związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, mediów na potrzeby właścicieli oraz koszty sfinansowane tymi opłatami kształtują dochód wolny od podatku dochodowego od osób prawnych...

Odnosząc się do treści pytania, Wnioskodawca podniósł, że w świetle przepisów budynek Wspólnoty spełnia warunek zaliczenia go do budynków mieszkalnych (lokal użytkowy stanowi 16% powierzchni), tym samym części budynku, urządzenia wchodzące w skład nieruchomości wspólnej należy zaliczyć do zasobów mieszkaniowych, jako że zlokalizowane są one w budynku mieszkalnym. W rezultacie opłaty wnoszone przez właścicieli lokali użytkowych na pokrycie kosztów zarządu i fundusz remontowy, związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, mediów na potrzeby właścicieli oraz koszty sfinansowane tymi opłatami kształtują dochód wolny od podatku dochodowego od osób prawnych zgodnie z art. 17 ust. 1 pkt 44 o podatku dochodowym od osób prawnych.

Powyższe stanowisko potwierdził Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu wyrokiem z dnia 30 czerwca 2010 r. sygn. akt I SA/Wr 213/10 oraz wyrokami o sygnaturze akt SA/Wr 223/08 i SA/Kr 1596/08.

Na tle przedstawionego stanu prawnego stanowisko wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

Wspólnota mieszkaniowa, jako jednostka organizacyjna nieposiadająca osobowości prawnej podlega przepisom ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (j.t. Dz. U. z 2011 r. Nr 74, poz. 397 ze zm.), co wynika z przepisu art. 1 ust. 2.

W myśl art. 12 ust. 1 powołanej ustawy przychodami są w szczególności otrzymane pieniądze i wartości pieniężne. Bez znaczenia jest źródło pochodzenia tych środków, tzn. czy zostały one wypracowane wskutek prowadzenia działalności gospodarczej, uzyskane jako pożytki zrealizowane przez wspólnotę z nieruchomości wspólnej czy też otrzymane w inny przewidziany tą ustawą sposób. Oznacza to, że wszystkie środki pieniężne jakie wpływają na rachunek wspólnoty (bądź są wpłacane do kasy) stanowią, w rozumieniu ustawy podatkowej, przychód, bez względu na źródło ich pochodzenia.

Dotyczy to zarówno uiszczonych przez członków wspólnoty zaliczek na pokrycie kosztów zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, jak i opłat za dostarczone do poszczególnych lokali media. Do wpłat tych nie ma zastosowania art. 12 ust. 4 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, w myśl którego do przychodów nie zalicza się pobranych wpłat lub zarachowanych należności na poczet dostaw towarów i usług, które zostaną wykonane w następnych okresach sprawozdawczych. Istotą wspólnoty mieszkaniowej nie jest bowiem świadczenie usług na rzecz członków wspólnoty, a jedynie gromadzenie środków i dokonywanie z nich opłat niezbędnych dla utrzymania lokali w należytym stanie.

Z kolei kosztem uzyskania przychodów wspólnoty mieszkaniowej, w myśl art. 15 ust. 1 ww. ustawy, są wszelkie wydatki ponoszone przez wspólnotę na uregulowanie kosztów zarządu, związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej oraz związanych z utrzymaniem poszczególnych lokali, w tym opłaty eksploatacyjne za dostarczone media.

W świetle powyższego należy stwierdzić, iż środki pieniężne, które wpływają na konto Wspólnoty Mieszkaniowej stanowią jej przychód w rozumieniu art. 12 ust. 1 pkt 1 ustawy, a wszelkie koszty ponoszone przez Wspólnotę, mające związek z uzyskanym przychodem, są kosztami uzyskania przychodów w myśl art. 15 ust. 1 ustawy, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 16 ust. 1 tej ustawy.

Dochodem wspólnoty, zgodnie z art. 7 ust. 2, jest nadwyżka sumy przychodów nad kosztami ich uzyskania, osiągnięta w roku podatkowym, która w myśl art. 7 ust. 1 ustawy - stanowi przedmiot opodatkowania podatkiem dochodowym.

Obowiązujący od 1 stycznia 2007 r. przepis art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych stanowi, że wolne od podatku są dochody spółdzielni mieszkaniowych, wspólnot mieszkaniowych, towarzystw budownictwa społecznego oraz samorządowych jednostek organizacyjnych prowadzących działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyjątkiem dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.

Stosownie do wyżej cytowanego przepisu (wprowadzonego przepisem art. 1 pkt 18 lit. a tiret czwarte ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych Dz. U. Nr 217, poz. 1589), z dniem 1 stycznia 2007 roku zwolnione od podatku są wyłącznie te dochody wspólnot mieszkaniowych, które zostały uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi i które zostały przeznaczone na utrzymanie tych zasobów.

W celu prawidłowego odtworzenia unormowania zwolnienia podatkowego, o którym mowa w art. 17 ust. 1 pkt 44 należy przeprowadzić szczegółowa jego interpretację w dwóch zasadniczych kontekstach wykładni prawa, to jest ustalić i rozważyć wyniki wykładni językowej i celowościowej.

W ustawie o podatku dochodowym od osób prawnych, jak również w ustawie z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz. U. z 2000 r., Nr 80, poz. 903 ze zm.) brak jest definicji pojęcia "zasobów mieszkaniowych", do którego sporny termin wykorzystany w art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawie o podatku dochodowym od osób prawnych odsyła. Podkreślić w szczególności należy nietożsamość unormowanej w ustawie o własności lokali. na zasadzie podmiotowo-ustrojowej instytucji wspólnoty mieszkaniowej, jako ogółu właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, z pojęciem "zasobu mieszkaniowego", który nie jest ani pojęciem, ani terminem, a w konsekwencji też nie jest przedmiotem regulacji wymienionej ustawy.

Zauważyć należy jednak, że w języku potocznym, pojęcie gospodarka w kontekście omawianego przypadku oznacza dysponowanie i zarządzanie czymś. Zasób zaś to m.in. pewna nagromadzona ilość czegoś. Natomiast pojecie mieszkanie jest równoznaczne w swojej treści z pomieszczeniem, w którym się mieszka (vide: Słownik Języka Polskiego, Wydawnictwo Naukowe PWN). Tak więc przymiotnik mieszkaniowy mieszkaniowych, określa rzeczy związane z mieszkaniem.

Tym samym z interpretacji językowej wynika, że przez pojęcie zasób mieszkaniowy należy rozumieć zgromadzone pomieszczenia mieszkalne, natomiast gospodarka zasobami mieszkaniowymi obejmuje dysponowanie i zarządzanie zgromadzonymi pomieszczeniami mieszkalnymi. Wobec tego opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają dochody uzyskane z:

• gospodarki zasobami mieszkaniowymi, które nie zostały przeznaczone na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych oraz
• innej działalności niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi, nawet wówczas, gdy zostaną przeznaczone na utrzymanie tych zasobów.

Odwołanie się do wykładni językowej - w obszarze wykorzystanego w komunikacie tekstowym, jakim jest art. 17 ust. 1 pkt 44 cyt. ustawy, języka naturalnego ustawodawcy i adresatów prawa - wskazuje, że termin "zasoby mieszkaniowe" dotyczy obiektów mieszkalnych, przeznaczonych do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, w którym to zakresie niewątpliwie nie mieszczą się lokale niemieszkalne - użytkowe. W wyroku z dnia 5 maja 2005 r. - sygnatura akt II FSK 26/09) rozstrzygając spór prawny dotyczący zwolnienia podatkowego wspólnoty mieszkaniowej na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy, kierując się dyrektywami wykładni językowej Naczelny Sąd Administracyjny ocenił, że za zasób mieszkaniowy należy uznać zespół lokali mieszkalnych oraz innych pomieszczeń i urządzeń, które są niezbędne do prawidłowego korzystania z mieszkań w budynku mieszkalnym.

W kontekście wykładni celowościowej podnieść należy, że z treści art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy, odczytać można w sposób pewny i niewątpliwy cel prawodawczy w postaci objęcia zwolnieniem podatkowym gospodarki zasobami mieszkaniowymi - w zakresie przychodów uzyskanych z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, w części przeznaczonej na utrzymanie tych zasobów. Cel i preferencyjny przedmiot zwolnienia podatkowego należą do gestii prawodawcy, którego wyrażonej w regulacji prawnej woli nie powinny zmieniać rozszerzające bądź zawężające jej treść wyniki wykładni prawa. Skoro na podstawie wykładni językowej i systemowej w sposób poprawny i uzasadniony odczytać można termin ustawowy: zasobu mieszkaniowego - jako odnoszący się do obszaru pojęcia lokali mieszkalnych, wprowadzane do tego zakresu lokali użytkowych tworzyłoby inne unormowanie i inne zwolnienie podatkowe, aniżeli ustanowione celowym, uprawnionym działaniem prawodawcy.

W konsekwencji przez zasoby mieszkaniowe", o których mowa w wyżej wymienionym przepisie art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, należy rozumieć:

• budynki mieszkalne (w zakresie istniejących w nich pomieszczeń mieszkalnych) wraz z wyposażeniem technicznym oraz pomieszczeniami do nich przynależnymi;
• pomieszczenia znajdujące się w budynku mieszkalnym lub poza nim, związane z administrowaniem i zapewnieniem bezawaryjnego funkcjonowania osiedlowych budynków mieszkalnych;
• urządzenia i uzbrojenie terenów, na których znajdują się budynki wyżej wymienione, budowle komunikacyjne oraz
• inne budowle i urządzenia związane z ukształtowaniem i zagospodarowaniem terenu, mające wpływ na prawidłowe funkcjonowanie osiedlowych budynków mieszkalnych.

Związane z wymienionymi budowlami (pomieszczeniami), obiektami i urządzeniami opłaty w tym przypadku zaliczki od członków wspólnoty, właścicieli lokali oraz sfinansowane z nich koszty stanowią przychody i koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Stanowią one jednocześnie przychody i koszty podatkowe w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych (art. 12 ust. 1 pkt 1 oraz art. 15 ust. 1, z uwzględnieniem art. 16 ust. 1 ustawy).

Dochód powstały z tego tytułu, w myśl art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, wolny będzie od podatku dochodowego, o ile przeznaczony zostanie na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych.

Zgodnie z tym przepisem, opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych podlegać będzie jedynie dochód osiągnięty z innej działalności niż gospodarka zasobami mieszkalnymi, bez względu na cel, na jaki zostanie przekazany.

Rekapitulując: z przedstawionych rozważań wynika, że: pojęcie zasobów mieszkaniowych wspólnoty mieszkaniowej, o którym mowa w art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, nie obejmuje stanowiących własność członków wspólnoty lokali użytkowych.

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, że Wspólnota Mieszkaniowa posiada w swych zasobach lokal użytkowy. Biorąc zatem pod uwagę powyższe uregulowania stwierdzić należy, że lokal ten, wraz z przynależnymi do nich pomieszczeniami, nie stanowią zasobów mieszkaniowych. Innymi słowy, lokal użytkowy, o którym mowa w stanie faktycznym niniejszej sprawy do wymienionego, w zdaniu poprzednim, funkcjonalnie rodzaju pomieszczeń nie należy.

Zatem dochód z tytułu zaliczek, opłat związanych z utrzymaniem lokali, jak i uczestniczenia w kosztach zarządu oraz zaliczek na fundusz remontowy wnoszonych przez właściciela (właścicieli) lokalu użytkowego w budynku Wspólnoty Mieszkaniowej, nie można uznać za dochód z gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Dochód ten nie korzysta więc ze zwolnienia, o którym mowa w art. 17 ust. 1 pkt 44 omawianej ustawy i stosownie do postanowień art. 7 ust. 1 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych. Ze zwolnienia nie korzystają dochody wspólnot mieszkaniowych z innych źródeł niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi, nawet, jeśli zostaną przeznaczone na utrzymanie tych zasobów, nie spełniony bowiem będzie jeden z kumulatywnych warunków wskazanych w cytowanym art. 17 ust. 1 pkt 44 ww. ustawy.

Zaakcentowania wymaga również okoliczność, że wskazane w skardze: wyroki Wojewódzkich Sądów Administracyjnych były wydawane w indywidualnych sprawach i nie mogły wpływać na przedmiotowe rozstrzygnięcie. Ponadto nie mają one charakteru powszechnie obowiązującej wykładni przepisów prawa podatkowego. Jednocześnie w odniesieniu do powołanego w skardze wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 15 kwietnia 2009 r. sygn. akt I SA/Kr 1596/08, tut. organ zauważa, że wyrok ten został uchylony wyrokiem Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 2 lutego 2011 r., sygn. akt II FSK 1651/09. W tymże orzeczeniu Sąd stwierdził m.in., że lokal użytkowy nie jest zasobem mieszkaniowym wspólnoty mieszkaniowej.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, 87-100 Toruń, ul. Św. Jakuba 20.

Wniosek ORD-IN

Treść w pliku PDF

Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy