Temat interpretacji

Stan faktyczny:

Współwłaściciele nieruchomości tworzą Wspólnotę Mieszkaniową, której zadaniem jest zarządzanie częściami wspólnymi tej nieruchomości. Na poczet kosztów zarządzania nieruchomością członkowie Wspólnoty wnoszą opłaty w formie miesięcznych zaliczek.

Dodatkowo członkowie Wspólnoty wpłacają na jej konto zaliczki na pokrycie kosztów dostawy mediów do ich lokali (wod.-kan., c.o.), wywozu śmieci, TV kablowej itp. Powyższe usługi nie są związane z zarządzaniem częściami wspólnymi nieruchomości, lecz dostawcy - monopoliści nie chcą zawierać umów na dostawę tych mediów z poszczególnymi właścicielami lokali; umowy takie zawierane są zbiorczo ze Wspólnotą jako przedstawicielem wszystkich członków Wspólnoty i to Wspólnota dokonuje w imieniu swoich członków rozliczeń z dostawcami z tego tytułu.

Ocena prawna stanu faktycznego:

Wspólnota mieszkaniowa jako jednostka organizacyjna niemająca osobowość prawnej, w świetle art. 1 ust. 2 ustawy z dnia 15 lutego 1992r. o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz. U. z 2000r. Nr 54, poz. 654 z późn. zm.) (w stanie prawnym obowiązującym w 2003r.) jest podatnikiem podatku dochodowego od osób prawnych.

Zasady powstawania i funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych określa ustawa z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali (Dz.U. z 2000r. Nr 80, poz. 903 z późn. zm.).

Zgodnie z art. 6 tej ustawy, wspólnotę mieszkaniową tworzy ogół właścicieli lokali, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości.

Ogół właścicieli podejmuje decyzje w formie uchwał w zakresie wskazanym w tej ustawie, która określa prawa i obowiązki członków wspólnoty oraz zakres zarządu nieruchomością wspólną. Właściciele lokali w celu należytego utrzymania nieruchomości, są zobowiązani (art. 15 ustawy z 24.06.1994r.) do ponoszenia poprzez dokonywanych w formie bieżących opłat (zaliczek) wydatków stanowiących przychód wspólnoty. Z opłat członków wspólnoty w szczególności pokrywane są bieżące wydatki związane z zarządem nieruchomością wspólną, mediami (energią elektryczną, cieplną, gazem, wodą, ściekami, wywozem śmieci itp.), koszty remontów i bieżącej konserwacji danej nieruchomości wspólnej (art. 14 ustawy z dnia 24 czerwca 1994r.).

Przychodami są również pozostałe przychody osiągane przez wspólnotę tj. z odsetek, dotacji, subwencji, premii, umorzonych zobowiązań itp., które w myśl art. 12 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. stanowiąc pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nieznajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach.

Zatem, wszelkie wpłaty wnoszone przez członków są dla wspólnoty mieszkaniowej przychodem.

Przychody te w myśl art. 12 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 15 lutego 1992r. stanowią, (...) w szczególności otrzymane pieniądze, wartości pieniężne, w tym również różnice kursowe(...).

Przy czym, wpłacone zaliczki przez członków nie stanowią zaliczek w rozumieniu art. 12 ust. 4 pkt 1 ustawy z dnia 15 lutego 1992r., bowiem nie są one zaliczkami na poczet świadczonych w następnych okresach sprawozdawczych usług, lecz pokrywają wspólnie ponoszone koszty wspólnoty.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy z dnia 15 lutego 1992r. kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art.16 ust.1.

Oznacza to, iż wszelkie wydatki mające związek z uzyskanym przychodem stanowią koszt podatkowy wspólnoty.

W przedstawionym stanie faktycznym sprawy, wpłacone przez właścicieli lokali zaliczki na pokrycie kosztów związanych z dostawą mediów (wod-kan., co), wywozu śmieci, TV kablowej itp. stanowią w świetle ustawy z dnia 15 lutego 1992r. przychód i koszt podatkowy wspólnoty. Różnica stanowiąca nadwyżkę pomiędzy przychodami, w tym z tytułu wpłat zaliczek dokonywanych przez właścicieli lokali, a poniesionymi kosztami związanymi z przychodami stanowią dochód wspólnoty (art. 7 ustawy z dnia 15 lutego 1992r.).

Przy czym, na mocy art. 5 ustawy z dnia 12 listopada 2003r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych ustaw (Dz.U. Nr 202, poz. 1957) i art. 2 ustawy z dnia 18 listopada 2004r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych ustaw (Dz.U. Nr 254, poz. 2533) wspólnoty mieszkaniowe do dnia 31 grudnia 2006r. w zakresie określonym w art. 17 ust. 1 pkt 4m ustawy z dnia 15 lutego 1992r. (w brzmieniu obowiązującym do 2003r.) korzystają ze zwolnienia od podatku dochodowego.

Zgadnie z art. 29 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994r., zarząd lub zarządca, któremu zarząd powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, jest obowiązany prowadzić dla każdej nieruchomości wspólnej, określoną przez wspólnotę mieszkaniową, ewidencję pozaksięgową kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej. Zakres i sposób prowadzenia ewidencji pozaksięgowej wymaga podjęcia uchwały właścicieli lokali (art. 22 ust. 2 i 3 pkt 10 tej ustawy).

Oznacza to, że ewidencja uchwalana przez ogół właścicieli każdej wspólnoty (odrębnie we własnym zakresie i formie) ma charakter ewidencji pozabilansowej i nie musi przybierać formy księgi rachunkowej. Zakres i formę jej prowadzenia określa ustawa o własności lokali i art. 9 ustawy z dnia 15 lutego 1992r. - (...) w sposób zapewniający określenie wysokości dochodu (straty), podstawy opodatkowania i wysokości należnego podatku za rok podatkowy (...).

Jednocześnie wspólnota nie dokonuje sprzedaży usług na rzecz swoich członków, a zatem brak jest podstaw do fakturowania wewnętrznych rozliczeń między wspólnotą a jej członkami.