Temat interpretacji

Co będzie kosztem uzyskania przychodu uzyskanego przez Wnioskodawcę z tytułu sprzedaży Nieruchomości?

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2018 r., poz. 800, z późn. zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 12 czerwca 2018 r. (data wpływu 21 czerwca 2018 r.), uzupełnionym 23 i 27 lipca 2018 r. o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie ustalenia co będzie kosztem uzyskania przychodu uzyskanego przez Wnioskodawcę z tytułu sprzedaży Nieruchomości (pytanie oznaczone we wniosku nr 2) jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 21 czerwca 2018 r. wpłynął do Organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie ustalenia co będzie kosztem uzyskania przychodu uzyskanego przez Wnioskodawcę z tytułu sprzedaży Nieruchomości. Wniosek nie spełniał wymogów formalnych, dlatego też pismem z 19 lipca 2018 r. Znak: 0111-KDIB1-2.4010.252.2018.1.MS wezwano do jego uzupełnienia. Uzupełnienia dokonano 23 i 27 lipca 2018 r.

We wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca (dalej także jako: Spółka) posiadająca siedzibę działalności gospodarczej w Polsce, planuje sprzedaż zasobu mieszkaniowego (dalej jako: Nieruchomość) i rozważa skutki podatkowe tej transakcji w podatku dochodowym od osób prawnych.

Nieruchomość ta została nabyta przez Spółkę w wyniku uregulowania części jej wierzytelności (dalej jako: Wierzytelność) przez dłużnika - spółkę z o.o. (dalej jako: Dłużnik). Na potrzeby niniejszego wniosku, Wnioskodawca wartość Wierzytelności określa jako: W zł. Źródłem Wierzytelności o wartości W zł. uregulowanej przez Dłużnika w drodze przeniesienia prawa do Nieruchomości na Spółkę był weksel. Dłużnik Spółki uregulował w części swoje zobowiązanie względem Spółki poprzez wykonanie świadczenia niepieniężnego w postaci przeniesienia prawa własności Nieruchomości na Spółkę (datio in solutum, czyli wykonanie świadczenia niepieniężnego w celu uregulowania zobowiązania, o którym mowa w art. 14a ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t.j. Dz.U. z 2018 r., poz. 1036 z późn. zm., dalej: ustawa o CIT). W wyniku realizacji tej operacji, Spółka weszła w posiadanie Nieruchomości. Jednocześnie w wyniku tej operacji, łączna wartość wierzytelności Spółki względem Dłużnika zmniejszyła się o wartość Nieruchomości, której własność przeniesiono.

Ze względu na to, że Nieruchomość nabyta przez Spółkę była obciążona hipotecznie, w wyniku nabycia Nieruchomości przez Spółkę, Spółka stała się dłużnikiem rzeczowym innej spółki kapitałowej (dalej jako: Wierzyciel hipoteczny). Hipoteka ta zabezpiecza roszczenia obligatariuszy z tytułu obligacji emitowanych przez Wierzyciela hipotecznego, co wynika z księgi wieczystej Nieruchomości.

Należy wskazać, że Spółka jest dłużnikiem rzeczowym, jednak nie jest jednocześnie dłużnikiem osobistym Wierzyciela hipotecznego, gdyż ustanowienie hipoteki wynikało z działań poprzedniego właściciela Nieruchomości, a Spółka nie odpowiada w związku z tym za należność główną powodującą ustanowienie hipoteki. Innymi słowy, z Wierzycielem hipotecznym nie łączy Spółki żaden stosunek obligacyjny, gdyż Spółka nabyła Nieruchomość już obciążoną hipoteką.

Transakcja przeniesienia prawa własności Nieruchomości na Spółkę podlegała zwolnieniu z podatku VAT. W związku z przekazaniem Nieruchomości na rzecz Wnioskodawcy nie został naliczony podatek od towarów i usług, więc wartość podatku naliczonego to 0 zł.

W okresie posiadania Nieruchomości, Spółka dokonywała odpisów amortyzacyjnych.

Aktualnie Spółka planuje sprzedaż Nieruchomości na rzecz gminy (dalej jako: Nabywca).

Ustalona w umowie sprzedaży Nieruchomości cena nie zostanie jednak przekazana w całości na rzecz Spółki. Zgodnie z umową sprzedaży, Płatność zostanie dokonana przez Nabywcę na rzecz dwóch podmiotów:

• Część ceny (Y zł - wartość hipoteki obciążającej Nieruchomość) zostanie zapłacona przez Nabywcę bezpośrednio na rzecz niepowiązanego ze Spółką administratora hipoteki będącego towarzystwem funduszy inwestycyjnych (dalej jako: Administrator hipoteki),
• Pozostała część ceny (X zł - nadwyżka ceny Nieruchomości ponad wartość hipoteki) zostanie zapłacona przez Nabywcę na rachunek bankowy Spółki.

Planowana łączna cena sprzedaży Nieruchomości jaką zapłaci Nabywca to zatem X+Y zł., jednak zgodnie z umową sprzedaży do Spółki trafi tylko wartość X zł stanowiąca nadwyżkę ceny ponad wartość hipoteki. Umowa sprzedaży przewiduje wprost, że część kwoty tj. Y zł. Nabywca ma przelać bezpośrednio na rachunek Administratora hipoteki.

W związku z powyższym zadano m.in. następujące pytanie:

Co będzie kosztem uzyskania przychodu uzyskanego przez Wnioskodawcę z tytułu sprzedaży Nieruchomości? (pytanie oznaczone we wniosku nr 2)

Zdaniem Wnioskodawcy, kosztem uzyskania przychodu uzyskanego przez Wnioskodawcę z tytułu sprzedaży Nieruchomości będzie, zgodnie z art. 15 ust. 1i i 1ia ustawy o CIT, równowartość Wierzytelności uregulowanej przez wykonanie świadczenia niepieniężnego (w naturze) w wysokości W zł, pomniejszona o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 16h ust. 1 pkt 1, jednak nie pomniejszona o podatek od towarów i usług naliczony w związku z przekazaniem Wnioskodawcy tej Nieruchomości, jako że podatku tego nie naliczono w związku z przekazaniem Nieruchomości na rzecz Wnioskodawcy.

Jak wynika z opisu zdarzenia przyszłego, Nieruchomość będąca przedmiotem sprzedaży została nabyta w drodze świadczenia w miejsce wykonania, o którym mowa w art. 14a ustawy o CIT. Zdaniem Wnioskodawcy, koszty uzyskania przychodu w związku ze sprzedażą Nieruchomości należy w tej sytuacji ustalić w oparciu o art. 15 ust. 1i oraz ust. 1ia ustawy o CIT.

Zgodnie z art. 15 ust. 1i pkt 3, w przypadku odpłatnego zbycia rzeczy, praw lub innych świadczeń będących przedmiotem wykonania świadczenia niepieniężnego, o którym mowa w art. 14a, kosztem uzyskania przychodów z ich odpłatnego zbycia, z uwzględnieniem aktualizacji dokonanej zgodnie z odrębnymi przepisami, jest równowartość wierzytelności (należności) uregulowanej przez wykonanie świadczenia niepieniężnego (w naturze), o którym mowa w art. 14a, pomniejszonej o naliczony w związku z przekazaniem tego świadczenia niepieniężnego podatek od towarów i usług.

Zgodnie z art. 15 ust. 1ia, w powyższym przypadku przepis art. 16 ust. 1 pkt 46 lit. a stosuje się odpowiednio. Art. 16 ust. 1 pkt 46 lit. a stanowi, że zasadniczo kosztu uzyskania przychodów nie stanowi podatek od towarów i usług, jednak podatek naliczony jest kosztem uzyskania przychodów jeżeli podatnik zwolniony jest od podatku od towarów i usług lub nabył towary i usługi w celu wytworzenia albo odprzedaży towarów lub świadczenia usług zwolnionych od podatku od towarów i usług oraz w tej części, w której zgodnie z przepisami o podatku od towarów i usług podatnikowi nie przysługuje obniżenie kwoty lub zwrot różnicy podatku od towarów i usług - jeżeli naliczony podatek od towarów i usług nie powiększa wartości środka trwałego lub wartości niematerialnej i prawnej.

Z opisu zdarzenia przyszłego wynika, że wejście w posiadanie Nieruchomości przez Spółkę doprowadziło do zwolnienia Dłużnika z zobowiązania wobec Spółki w wysokości W zł w zamian za nabycie przez Spółkę praw do Nieruchomości o takiej samej wartości. Zgodnie z informacjami zamieszczonymi w opisie zdarzenia przyszłego, Nieruchomość była amortyzowana, zatem w ocenie Wnioskodawcy, na potrzeby ustalenia kosztu uzyskania przychodu należy w tym wypadku pomniejszyć wartość W zł o sumę dokonanych odpisów amortyzacyjnych. Z kolei jeśli chodzi o pomniejszenie o wartość naliczonego podatku VAT, to w analizowanej sytuacji nie będzie ono wpływało na ustalenie wysokości kosztu uzyskania przychodu ze sprzedaży Nieruchomości przez Wnioskodawcę z uwagi na to, że w związku z przekazaniem Nieruchomości na rzecz Wnioskodawcy nie został naliczony podatek od towarów i usług, więc wartość podatku naliczonego to 0 zł.

W ocenie Wnioskodawcy z treści powyższych przepisów wynika zatem, że kosztem uzyskania przychodu ze sprzedaży Nieruchomości przez Wnioskodawcę będzie w analizowanej sytuacji wartość W zł, czyli równowartość Wierzytelności uregulowanej przez wykonanie świadczenia niepieniężnego (w naturze), pomniejszona o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 16h ust. 1 pkt 1 oraz niepomniejszona o naliczony w związku z przekazaniem Nieruchomości podatek od towarów i usług, gdyż podatku tego nie naliczono w związku z przekazaniem Nieruchomości na rzecz Wnioskodawcy.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Mając powyższe na względzie, stosownie do art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej, odstąpiono od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny stanowiska Wnioskodawcy.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej, przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;
2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny/zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywać się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Nadmienia się, że w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 1 wydano odrębne rozstrzygnięcie.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa Stefana Wyszyńskiego 2, 44-100 Gliwice w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Dz.U. z 2018 r., poz. 1302) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.

Stanowisko

prawidłowe

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej