Czy wypłaty dokonywane przez Wnioskodawcę na rzecz lokatorów na podstawie zawieranych porozumień tytułem rekompensaty za opuszczenie zajmowanych lokali mieszkalnych i w celu pokrycia wszelkich związanych z najmem roszczeń, także tych mogących powstać w przyszłości, jak również tytułem zwrotu nakładów poczynionych przez lokatorów w zajmowanym lokalu mogą być uznane za koszt uzyskania przychodu w rozumieniu art. 15 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób prawnych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

16 czerwca 2022 r. za pośrednictwem platformy e-puap wpłynął Państwa wniosek z tego samego dnia o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy ustalenia, czy wypłaty dokonywane przez Wnioskodawcę na rzecz lokatorów na podstawie zawieranych porozumień tytułem rekompensaty za opuszczenie zajmowanych lokali mieszkalnych i w celu pokrycia wszelkich związanych z najmem roszczeń, także tych mogących powstać w przyszłości, jak również tytułem zwrotu nakładów poczynionych przez lokatorów w zajmowanym lokalu mogą być uznane za koszt uzyskania przychodu w rozumieniu art. 15 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 16 września 2022 r. (data wpływu tego samego dnia). Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą w formie spółki z ograniczoną odpowiedzialnością, zwany dalej także „Spółką”. Główny przedmiot działalności Wnioskodawcy związany jest z wynajmem nieruchomości lokalowych. Spółka kupuje nieruchomości (kamienice i inne lokale, w tym lokale mieszkalne) przede wszystkim celem świadczenia usług najmu lokali zlokalizowanych w tych nieruchomościach i osiągania z tego tytułu zysku. Bardzo często stan techniczny nabytych nieruchomości jest zły i wymaga dokonania prac remontowych obejmujących przeprowadzenie gruntownego remontu całego budynku. Spółka po zakupie remontuje i modernizuje posiadane nieruchomości (zarówno części wspólne, jak i poszczególne pomieszczenia), wyodrębnia samodzielne lokale (jeśli nie zostały wcześniej wyodrębnione), oraz wykonuje inne czynności mające na celu wynajem, względnie sprzedaż samodzielnych i wyodrębnionych lokali mieszkalnych. Znaczna część nabywanych nieruchomości w momencie zakupu stanowi przedmiot umowy najmu, a co za tym idzie jest zamieszkiwana przez lokatorów. Najem ten ma najczęściej charakter najmu regulowanego przepisami ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego. Najem ten cechuje się m.in. ograniczoną możliwością kształtowania przez właściciela lokalu wysokości czynszu najmu oraz dokonywania jego podwyżek. Nierzadko lokale są zadłużone przez lokatorów a rozwiązanie z nimi stosunków najmu jest wysoce utrudnione, albowiem może ono nastąpić jedynie w ściśle określonych ustawą przypadkach. Wnioskodawca kupując nieruchomość wstępuje w miejsce zbywcy, przejmując tym samym obowiązujący stosunek najmu na dotychczasowych warunkach, wynikających z przepisów ww. ustawy. Lokale będące w złym stanie technicznym, a do tego zajmowane przez lokatorów są bardzo mało płynnymi aktywami i nie są one w ogóle atrakcyjne na wynajem. Ewentualny czynsz najmu lub sprzedaż są możliwe po znacznych obniżkach ceny, co nie jest satysfakcjonujące dla Wnioskodawcy. Ponadto możliwości wykonania remontu w zajętym i zamieszkiwanym lokalu są utrudnione, a często wręcz niemożliwe. Intencją Wnioskodawcy jest zakończenie stosunku najmu z dotychczasowymi lokatorami, wyremontowanie lokali i przeznaczenia ich na wynajem w celu osiągania zysku. W związku z powyższym po zakupie nieruchomości Wnioskodawca podejmuje działania mające na celu skłonienie lokatorów do dobrowolnego opuszczenia zajmowanych lokali i proponuje zawarcie porozumień o opuszczeniu lokalu. Celem i intencją zawarcia porozumienia jest zobowiązanie lokatora do opuszczenia i wydania lokalu, w tym wymeldowanie wszystkich osób z lokalu. Zgodnie z zawieranymi porozumieniami lokatorzy zobowiązują się do opuszczenia lokali na stałe, bez możliwości powrotu po zakończeniu remontu i prac budowlanych oraz z deklaracją braku wnoszenia w przyszłości tytułem przedmiotowej nieruchomości roszczeń zwrotnych. Wnioskodawca zachęca lokatorów do podpisania porozumienia oferując wynagrodzenie, na które składa się zryczałtowana rekompensata pieniężna za dobrowolne rozwiązanie umowy najmu, dobrowolne i niezwłoczne opuszczenie lokalu, rezygnację z potencjalnych roszczeń do lokalu oraz wynagrodzenia za ewentualnie poczynione nakłady. Wysokość wypłacanego wynagrodzenia uzależniona jest od wielkości mieszkania oraz ewentualnie poczynionych nakładów i dotąd wahała się w przedziale od 8 do 20 tys. złotych. Część najemców opuszczających lokale Wnioskodawcy ma już zaspokojone potrzeby mieszkaniowe w innych lokalizacjach, pozostali zobowiązują się do samodzielnego ich poszukiwania. Spółka do tej pory podpisywała kilka rodzajów porozumień co do opuszczenia lokalu przez danego najemcę. Przedmiotem części z tych porozumień jest zapłata na rzecz lokatora uzgodnionej kwoty tytułem zwrotu nakładów poczynionych przez niego w zajmowanym lokalu w rozumieniu art. 6e ust. 2 ww. ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego. Ponieważ nakłady te zwykle dokonywane były przed nabyciem nieruchomości przez Spółkę i co do zasady zostały w znaczącym stopniu zużyte w trakcie użytkowania lokalu przez lokatora, nie przedstawiają one wartości dla Spółki, która nie zamierza z nich korzystać. W istocie zatem takie płatności stanowią zachętę do opuszczenia lokalu i w praktyce nie korespondują z realną wartością nakładów, względnie są formą zabezpieczenia Wnioskodawcy przed ewentualnymi roszczeniami najemców z tego tytułu w przyszłości, zapewniając pewność sytuacji prawnej Wnioskodawcy. W przypadku braku nakładów na lokal do rozliczenia, przedmiotem zawieranych porozumień jest po prostu rekompensata dla najemcy (nie określana jako zwrot nakładów) w zamian za opuszczenie lokalu i w celu pokrycia wszelkich związanych z najmem roszczeń, także tych mogących powstać w przyszłości. Niezależnie od tytułu płatności, podkreślenia wymaga fakt iż w przypadku każdego z rodzajów porozumień celem i intencją stron jest zobowiązanie lokatora do opuszczenia i wydania lokalu (w tym wymeldowanie wszystkich osób z lokalu). Wszyscy lokatorzy opuszczają lokale na stałe, a porozumienia nie przewidują możliwości ich powrotu. Nie ma (i w przyszłości nie powinno być) zatem takich sytuacji w których lokatorzy opuszczaliby lokale jedynie na czas prowadzenia robót modernizacyjnych i następnie powracali do nich po ich zakończeniu. Po rozwiązaniu stosunków najmu, w opuszczonych lokalach przeprowadzane są remonty, po których zakończeniu lokale zostaną zaoferowane do wynajęcia, tym razem na zasadach wolnorynkowych. Wszystkie koszty związane z porozumieniami z lokatorami są obecnie księgowane jako koszty bieżące Spółki.

Pytanie

Czy wypłaty dokonywane przez Wnioskodawcę na rzecz lokatorów na podstawie zawieranych porozumień tytułem rekompensaty za opuszczenie zajmowanych lokali mieszkalnych i w celu pokrycia wszelkich związanych z najmem roszczeń, także tych mogących powstać w przyszłości, jak również tytułem zwrotu nakładów poczynionych przez lokatorów w zajmowanym lokalu rozumieniu art. 6e ust. 2 ww. ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego, mogą być uznane za koszt uzyskania przychodu w rozumieniu art. 15 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych?

Państwa stanowisko w sprawie

Państwa zdaniem, wypłaty dokonane przez Wnioskodawcę na rzecz lokatorów na podstawie zawieranych porozumień tytułem rekompensaty za opuszczenie zajmowanych lokali mieszkalnych i w celu pokrycia wszelkich związanych z najmem roszczeń, także tych mogących powstać w przyszłości, jak również tytułem zwrotu nakładów poczynionych przez lokatorów w zajmowanym lokalu rozumieniu art. 6e ust. 2 ww. ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego mogą być uznane za koszt uzyskania przychodu w rozumieniu art. 15 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz.U. z 2021 r. poz. 1800 ze zm.), zwanej dalej „ustawą o CIT”.

Zgodnie z art. 15 ww. ustawy kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów ze źródła przychodów lub w celu zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 16 ust. 1. Konstrukcja przepisu dotyczącego kosztów uzyskania przychodów daje podatnikowi możliwość odliczenia dla celów podatkowych wszelkich kosztów (niewymienionych w art. 16 ust. 1 ustawy o CIT), pod warunkiem, że dokona oceny pod kątem celowości i wykaże ich bezpośredni bądź pośredni związek z prowadzoną działalnością, a ich poniesienie ma lub może mieć wpływ na wielkość osiągniętego przychodu bądź zachowanie lub zabezpieczenie źródła przychodów. Tak więc kosztami uzyskania przychodów są wszelkie, racjonalnie i gospodarczo uzasadnione wydatki, związane z prowadzeniem działalności gospodarczej, których celem jest osiągnięcie, zabezpieczenie lub zachowanie źródła przychodów, z wyjątkiem wymienionych w art. 16 ust. 1 ustawy o CIT. Zatem, warunkiem uznania wydatku poniesionego przez podatnika za koszt uzyskania przychodów, jest łączne spełnienie następujących przesłanek:

-został poniesiony przez podatnika, tj. w ostatecznym rozrachunku musi on zostać pokryty z zasobów majątkowych podatnika,

-jest definitywny (rzeczywisty), tj. wartość poniesionego wydatku nie została podatnikowi w jakikolwiek sposób zwrócona,

-pozostaje w związku z prowadzoną przez podatnika działalnością gospodarczą,

-poniesiony został w celu uzyskania, zachowania lub zabezpieczenia przychodów lub może mieć wpływ na wielkość osiągniętych przychodów,

-został właściwie udokumentowany,

-nie może znajdować się w grupie wydatków, których zgodnie z art. 16 ust. 1 ustawy o CIT, nie uważa się za koszty uzyskania przychodów.

Powyższe oznacza, że wszystkie poniesione wydatki, po wyłączeniu wydatków enumeratywnie wymienionych w przywołanym art. 16 ust. 1 ustawy o CIT, stanowić mogą koszt uzyskania przychodów, o ile pozostają w związku przyczynowo-skutkowym z osiąganymi przychodami lub mają na celu zachowanie lub zabezpieczenie źródła przychodu. Właściwa i zgodna z treścią ustawowej regulacji kwalifikacja kosztów uzyskania przychodów powinna uwzględniać: przeznaczenie wydatku (jego celowość, zasadność dla funkcjonowania podmiotu) oraz - potencjalną możliwość (analizowaną w dacie poniesienia wydatku na podstawie obiektywnych przesłanek) przyczynienia się danego wydatku do osiągnięcia przychodu.

Zdaniem Wnioskodawcy, nie powinno ulegać wątpliwości, że kwoty płacone lokatorom w związku z opuszczaniem zajmowanych przez nich mieszkań w celu pokrycia wszelkich związanych z najmem roszczeń, jak również tytułem zwrotu nakładów poczynionych przez lokatorów w zajmowanym lokalu rozumieniu art. 6e ust. 2 ww. ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego, mogą stanowić koszty uzyskania przychodów Spółki. Wypłaty na rzecz lokatorów dokonywane przez Wnioskodawcę nie zostały wymienione w art. 16 ustawy o CIT, tj. w katalogu wydatków niestanowiących kosztów uzyskania przychodów, w tym w szczególności nie są to kary umowne, o których mowa w pkt 22 tego przepisu. Ich wypłata spowodowała uszczuplenie stanu środków finansowych Wnioskodawcy, a zatem stanowiła dla niego ciężar pod względem ekonomicznym, a ponadto, nie miała charakteru zwrotnego. Wydatki Wnioskodawcy ponoszone są w celu uzyskania przychodów w przyszłych okresach z wynajmu lokali, po wyremontowaniu budynku i jego części oraz wykazują z tymi przychodami związek, który przejawia się w kilku aspektach. Po pierwsze, wypłata środków pieniężnych w ramach wynagrodzenia wynikającego z zawartego porozumienia pozwala na doprowadzenie przez Wnioskodawcę do dobrowolnego, szybkiego oraz polubownego opuszczenia lokali przez lokatorów. Z kolei opuszczenie danego lokalu mieszkalnego w ogóle umożliwia jego remont do odpowiedniego standardu, a następnie zaoferowanie na wynajem (jest zainteresowanie najmem lokali nadających się do zamieszkania, o odpowiednim standardzie). Kolejnym argumentem przemawiającym za racjonalnością ponoszenia wskazanego wydatku przez Wnioskodawcę jest fakt, że opuszczenie lokalu przez lokatorów ściśle wpływa na uzyskanie wyższego czynszu najmu lokalu po jego gruntownym remoncie i osiągnięcia przez Wnioskodawcę zysku na satysfakcjonującym poziomie. Działania mające na celu podpisanie porozumienia, pomimo zobowiązania do wypłaty rekompensaty, są dla Wnioskodawcy opłacalne ponieważ pozwalają na uzyskanie wyższych i bardziej długofalowych przychodów za wynajem w przyszłości, a także na uniknięcie strat związanych z brakiem płacenia czynszu przez dotychczasowych najemców. Chęć pozyskania nowych najemców z wolnego rynku w miejsce dotychczasowych powoduje konieczność rozwiązania dotychczasowych stosunków najmu, a to z kolei wiąże się z wypłatą rekompensaty. Jej wypłata jest zatem nieodzowna z punktu widzenia możliwości wyremontowania lokali i ponownego ich wynajęcia oraz uzyskania z nich satysfakcjonujących przychodów. Wypłacone wynagrodzenia bez wątpienia zatem wpływają na możliwość uzyskania przez Wnioskodawcę przychodu na wyższym poziomie. Są to zatem wydatki w pełni racjonalne i ekonomicznie uzasadnione oraz pozostające w związku przyczyno-skutkowym z uzyskaniem nowego, bardziej długofalowego i zyskownego źródła przychodów. W konsekwencji w opinii Spółki, wydatki ponoszone na rzecz lokatorów w celu skłonienia ich do opuszczenia mieszkań spełniają warunki zaliczenia wydatków do kosztów uzyskania przychodów w świetle art. 15 ust. 1 ustawy o CIT.

Stanowisko Wnioskodawcy znajduje potwierdzenie w wydawanych interpretacjach organów podatkowych, w tym następujących:

a)Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z 13 stycznia 2012 r., Znak: IPPB3/423-893 /11-3/MC, w której przyznano rację podatnikowi odstępując od uzasadnienia: „(...) Wydatki na rzecz lokatorów jako koszty uzyskania przychodów. Zdaniem Spółki nie powinno ulegać wątpliwości, że kwoty płacone lokatorom w związku z opuszczaniem przez nich mieszkań mogą stanowić koszty uzyskania przychodów Spółki. Wydatki te ponoszone są bowiem w celu uzyskania przychodów w przyszłości (...) Związek ten przejawia się w dwóch aspektach: po pierwsze opuszczenie danego mieszkania w zasadzie w ogóle umożliwia wystawienie go na sprzedaż (w praktyce niemalże nie ma popytu na mieszkania zajmowane przez najemców), po drugie zaś warunkuje osiągnięcie ceny sprzedaży na poziomie satysfakcjonującym Spółkę. W konsekwencji w opinii Spółki wydatki ponoszone na rzecz lokatorów w celu skłonienia ich do opuszczenia mieszkań spełniają warunki zaliczenia wydatków do kosztów uzyskania przychodów w świetle art. 15 ust. 1 ustawy o CIT. Jednocześnie ponieważ wydatki te nie są bezpośrednio powiązane z przychodami, powinny one zdaniem Spółki podlegać zaliczeniu do kosztów w momencie ich poniesienia na podstawie art. 15 ust. 4d ustawy o CIT. Powyższa konkluzja dotyczy również przypadków w których, w celu skłonienia lokatorów do opuszczenia zajmowanych mieszkań, Spółka umarza zobowiązania lokatorów wobec niej. W świetle art. 16 ust. 1 pkt 44 ustawy o CIT takie umorzone wierzytelności mogą stanowić koszty uzyskania przychodów w zakresie w jakim wierzytelności te były uprzednio przez Spółkę zaliczone do przychodów należnych. (...)”;

b)Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z 12 czerwca 2012 r. Znak: IPPB1/415-450/12-2/EC, w której również uznano za prawidłowe stanowisko podatnika i odstąpiono od uzasadnienia: „(...) Mając na uwadze całą zaprezentowaną powyżej argumentację, zdaniem Wnioskodawcy, rekompensaty wypłacone lokatorom kwaterunkowym z tytułu rozwiązania z nimi stosunków najmu należy uznać za koszty uzyskania przychodu w rozumieniu art. 22 ust. 1 ustawy. Rekompensaty te bowiem są ściśle powiązane z konkretnym źródłem przychodu - stosunkiem najmu, zostały poniesione przez podatnika i stanowią dla niego ciężar ekonomiczny, nie zaliczają się do grupy kosztów wymienionych w art. 23 ustawy, a ponadto miały na celu osiągnięcie przychodu poprzez stworzenie możliwości powtórnego wynajmu lokali nr 6 i nr 7 na zasadach wolnorynkowych, a co za tym idzie uzyskania znacznie wyższego niż dotychczas czynszu najmu, stanowiącego przychód Wnioskodawcy. Jak wykazano powyżej, dla uznania rekompensat za koszt uzyskania przychodu, nie ma także znaczenia fakt, że aktualnie omawiane lokale pozostają niewynajęte, a więc w chwili obecnej nie przynoszą przychodu. Poniesione koszty stworzyły bowiem obiektywną, realną możliwość pozyskania przychodu w postaci czynszu ze źródła jakim jest stosunek najmu (...)”;

c)Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 30 października 2017 r., Znak: 0111- KDIB2-3.4010.66.2017.1.AZE, w której potwierdzono, że kosztem podatkowym może być odszkodowanie za rozwiązanie umowy najmu zapłacone najemcy;

d)Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z 24 grudnia 2016 r., Znak: IBPB-1-1/4510-203/16-1/DW, w której stwierdzono, że: „Z przedstawionych we wniosku okoliczności bowiem wynika, że nieodzownym warunkiem zawarcia przez Wnioskodawcę korzystnej dla niego umowy najmu (gwarantującej wynajęcie zdecydowanie większej powierzchni budynku, a co za tym idzie generującej większe zyski), jest rozwiązanie umowy z dotychczasowym najemcą, co jednocześnie wiązać się będzie z koniecznością uiszczenia stosownego odszkodowania. Skoro więc, jak wskazuje Wnioskodawca zapłata takiej rekompensaty jest korzystniejsza niż kontynuowanie umowy z dotychczasowym najemcą, co jednocześnie uniemożliwi zawarcie nowej -korzystniejszej umowy, zgodzić można się ze stanowiskiem Wnioskodawcy, co do możliwości zaliczenia wydatków z tytułu wskazanego we wniosku odszkodowania do kosztów uzyskania przychodów”;

e)Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z 23 czerwca 2015 r., Znak: IBPBI/2/4510-354/15/IZ, stwierdzającej, że: „Biorąc powyższe pod uwagę oraz fakt, że wydatek w postaci zapłaconego odszkodowania za wcześniejsze rozwiązanie umów najmu i dzierżawy, w których Spółka występowała w charakterze wynajmującego, nie został wymieniony w katalogu włączeń zawartym w art. 16 ust. 1 u.p.d.o.p., przy dokonaniu oceny jego racjonalności oraz uzasadnienia gospodarczego, należy stwierdzić, że wykazuje on związek przyczynowo-skutkowy z prowadzoną działalnością gospodarczą, ponieważ rozwiązanie ww. umów zostało podyktowane pojawieniem się korzystniejszej oferty zawarcia umowy z nowym usługobiorcą, prowadzącej do nawiązania długofalowej, bardziej rentownej współpracy i w konsekwencji do wygenerowania w dalszej perspektywie przychodów uzyskiwanych przez Spółkę z ww. tytułu. Zatem, zdaniem tut. Organu, podjęcie decyzji o rozwiązaniu umów najmu i dzierżawy stanowi wystarczającą podstawę do uznania, że wydatek z tym związany został poniesiony w celu osiągnięcia przychodów lub zabezpieczenia albo zachowania jego źródła. Podsumowując, wydatek z tytułu zapłaconego odszkodowania za wcześniejsze rozwiązanie umów najmu i dzierżawy spełnia ogólną przesłankę, wynikającą z dyspozycji art. 15 ust. 1 u.p.d.o.p., z uwzględnieniem art. 16 ust. 1; tym samym może być uznany za koszt uzyskania przychodów Spółki.”;

f)a także innych, jak Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 11 lutego 2020 r., Znak: 0111-KDIB1-2.4010.536.2019.1.SK oraz z dnia 19 lutego 2020 r., Znak: 0111-KDIB2-1.4010.603.2019.2.AT, a także Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 13 stycznia 2012 r., Znak: IPPB3/423-893/11-3/MC oraz z dnia 12 czerwca 2012 r., Znak: IPPB1/415-450/12-2/EC, w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zasady kwalifikowania wydatków do kosztów uzyskania przychodów określają przepisy art. 15 oraz art. 16 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz.U. z 2021 r., poz. 1800 ze zm., dalej: „updop”).

Zgodnie z art. 15 ust. 1 updop:

W świetle powyższego przepisu, ocena prawna konkretnego wydatku poniesionego przez podatnika wymaga odniesienia się do kryterium celowości jego poniesienia oraz uwzględnienia wyłączeń z kategorii kosztów uzyskania przychodów określonych w art. 16 ust. 1 updop. Odnosząc się do przesłanki celowości wydatku należy podkreślić, że kosztem uzyskania przychodów są zarówno wydatki, których poniesienie bezpośrednio przekłada się na uzyskanie konkretnych przychodów, jak i te, których nie można w taki sposób przypisać do określonych przychodów, ale są racjonalnie uzasadnione jako zmierzające do ich osiągnięcia. W każdym przypadku konieczne jest jednak zaistnienie związku pomiędzy poniesionym kosztem, a uzyskiwaniem, bądź też szansą uzyskiwania przychodów przez podmiot ponoszący ten koszt.

W świetle powyższego, aby wydatek poniesiony przez podatnika stanowił dla niego koszt uzyskania przychodu, muszą być spełnione następujące warunki:

- został poniesiony przez podatnika, tj. w ostatecznym rozrachunku musi on zostać pokryty z zasobów majątkowych podatnika (nie stanowią kosztu uzyskania przychodu podatnika wydatki, które zostały poniesione na działalność podatnika przez osoby inne niż podatnik),

- jest definitywny (rzeczywisty), tj. wartość poniesionego wydatku nie została podatnikowi w jakikolwiek sposób zwrócona,

- pozostaje w związku z prowadzoną przez podatnika działalnością gospodarczą,

- poniesiony został w celu uzyskania, zachowania lub zabezpieczenia przychodów lub może mieć wpływ na wielkość osiągniętych przychodów,

- został właściwie udokumentowany,

- nie może znajdować się w grupie wydatków, których zgodnie z art. 16 ust. 1 updop, nie uważa się za koszty uzyskania przychodów.

W związku z powyższym należy stwierdzić, że kosztami uzyskania przychodów są wszelkie racjonalne i gospodarczo uzasadnione wydatki związane z prowadzoną działalnością gospodarczą, których celem jest osiągnięcie, zabezpieczenie i zachowanie źródła przychodów, które nie są wymienione w art. 16 ust. 1 updop. Koszty ponoszone przez podatnika należy oceniać pod kątem ich celowości, a więc dążenia do uzyskania przychodów. Aby określony wydatek można było uznać za koszt uzyskania przychodów, między tym wydatkiem, a osiągnięciem przychodu musi zachodzić związek przyczynowy tego typu, że poniesienie wydatku musi mieć wpływ na powstanie, zwiększenie lub zabezpieczenie tego przychodu.

Jednocześnie, wydatki te nie mogą znajdować się w katalogu wydatków niestanowiących kosztów uzyskania przychodów, wymienionych w art. 16 ust. 1 updop.

Powyższe oznacza, że wszystkie poniesione wydatki, po wyłączeniu wydatków enumeratywnie wymienionych w przywołanym art. 16 ust. 1 updop, stanowić mogą koszty uzyskania przychodu, o ile pozostają w związku przyczynowo-skutkowym z osiąganymi przychodami, w tym służą zachowaniu albo zabezpieczeniu funkcjonowania źródła przychodów.

Zgodnie z art. 16 ust. 1 pkt 22 updop:

Przepis ten stanowi katalog zamknięty, dotyczący zdarzeń gospodarczych spowodowanych wadliwością towarów lub robót i usług będących przedmiotem działalności gospodarczej. Wada jest w tym przypadku podstawową przyczyną eliminacji poniesionych wydatków z kosztów podatkowych. Ustawodawca wyłączył zatem z kosztów uzyskania przychodów te wydatki, nie chcąc „premiować” przypadków nienależytego wykonania zobowiązania.

Jednocześnie wskazać należy, że kary umowne i odszkodowania z innego tytułu, które nie zostały wymienione w zamkniętym katalog, zawartym w art. 16 ust. 1 pkt 22 updop, mogą stanowić koszty uzyskania przychodów, pod warunkiem istnienia związku przyczynowego pomiędzy karą lub odszkodowaniem a możliwością uzyskania przychodu.

Z przedstawionego opisu stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego wynika, że główny przedmiot działalności Wnioskodawcy związany jest z wynajmem nieruchomości lokalowych. Spółka kupuje nieruchomości (kamienice i inne lokale, w tym lokale mieszkalne) przede wszystkim celem świadczenia usług najmu lokali zlokalizowanych w tych nieruchomościach i osiągania z tego tytułu zysku. Spółka po zakupie remontuje i modernizuje posiadane nieruchomości, wyodrębnia samodzielne oraz wykonuje inne czynności mające na celu wynajem, względnie sprzedaż samodzielnych i wyodrębnionych lokali mieszkalnych. Znaczna część nabywanych nieruchomości w momencie zakupu stanowi przedmiot umowy najmu, a co za tym idzie jest zamieszkiwana przez lokatorów. Najem ten ma najczęściej charakter najmu regulowanego przepisami ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego. Najem ten cechuje się m.in. ograniczoną możliwością kształtowania przez właściciela lokalu wysokości czynszu najmu oraz dokonywania jego podwyżek. W związku z powyższym po zakupie nieruchomości Wnioskodawca podejmuje działania mające na celu skłonienie lokatorów do dobrowolnego opuszczenia zajmowanych lokali i proponuje zawarcie porozumień o opuszczeniu lokalu. Zgodnie z zawieranymi porozumieniami lokatorzy zobowiązują się do opuszczenia lokali na stałe, bez możliwości powrotu po zakończeniu remontu i prac budowlanych oraz z deklaracją braku wnoszenia w przyszłości tytułem przedmiotowej nieruchomości roszczeń zwrotnych. Wnioskodawca zachęca lokatorów do podpisania porozumienia oferując wynagrodzenie, na które składa się zryczałtowana rekompensata pieniężna za dobrowolne rozwiązanie umowy najmu, dobrowolne i niezwłoczne opuszczenie lokalu, rezygnację z potencjalnych roszczeń do lokalu oraz wynagrodzenia za ewentualnie poczynione nakłady.

Państwa wątpliwości dotyczą kwestii ustalenia, czy wypłaty dokonywane przez Wnioskodawcę na rzecz lokatorów na podstawie zawieranych porozumień tytułem rekompensaty za opuszczenie zajmowanych lokali mieszkalnych i w celu pokrycia wszelkich związanych z najmem roszczeń, także tych mogących powstać w przyszłości, jak również tytułem zwrotu nakładów poczynionych przez lokatorów w zajmowanym lokalu, mogą być uznane za koszt uzyskania przychodu w rozumieniu art. 15 updop.

Odnosząc się zatem do Państwa wątpliwości wskazać należy, że wypłaty dokonywane na rzecz lokatorów na podstawie zawieranych porozumień tytułem rekompensaty za opuszczenie zajmowanych lokali mieszkalnych i w celu pokrycia wszelkich związanych z najmem roszczeń, także tych mogących powstać w przyszłości, jak również tytułem zwrotu nakładów poczynionych przez lokatorów w zajmowanym lokalu należy uznać za koszty uzyskania przychodów w rozumieniu art. 15 ust. 1 updop.  Wypłaty te bowiem są ściśle związane z konkretnym źródłem przychodów, stosunkiem najmu, zostały poniesione przez Spółkę i stanowią dla Spółki ciężar ekonomiczny, nie zaliczają się do grupy kosztów wymienionych w art. 16 ust. 1 updop, a ponadto miały na celu osiągniecia przychodów po przez stworzenie możliwości powtórnego wynajmu lokali mieszkalnych na zasadach wolnorynkowych, a co za tym idzie uzyskanie wyższych i bardziej długofalowych przychodów za wynajem w przyszłości, a także uniknięcie strat związanych z brakiem płacenia czynszu przez dotychczasowych najemców. W konsekwencji poniesione wydatki są w pełni racjonalne i ekonomicznie uzasadnione oraz pozostające w związku przyczyno-skutkowym z uzyskaniem nowego, bardziej długofalowego i zyskownego źródła przychodów.

Podsumowując, wypłaty dokonane przez Państwa na rzecz lokatorów na podstawie zawieranych porozumień tytułem rekompensaty za opuszczenie zajmowanych lokali mieszkalnych i w celu pokrycia wszelkich związanych z najmem roszczeń, a także tych mogących powstać w przyszłości, jak również tytułem zwrotu nakładów poczynionych przez lokatorów w zajmowanym lokalu mogą być uznane za koszt uzyskania przychodu w rozumieniu art. 15 ust. 1 updop.

Zatem Państwa stanowisko należało uznać za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Odnosząc się do powołanych we wniosku interpretacji indywidualnych  należy stwierdzić, iż zostały one wydane w indywidualnych sprawach podmiotów, które o ich wydanie wystąpiły, zatem nie są one wiążące dla organu wydającego przedmiotową interpretację.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Państwa i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym, a w części dotyczącej zdarzenia przyszłego – stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy  z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.

- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.; dalej jako „PPSA”).  

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).