Możliwości i momentu zaliczenia odsetek oraz opłat od finansowania dłużnego związanego z realizacją przedsięwzięcia deweloperskiego do kosztów uzyskania przychodów.

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób prawnych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

30 czerwca 2022 r. wpłynął Państwa wniosek z 21 czerwca 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy możliwości i momentu zaliczenia odsetek oraz opłat od finansowania dłużnego związanego z realizacją przedsięwzięcia deweloperskiego do kosztów uzyskania przychodów.

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca jest spółką celową zajmującą się realizacją inwestycji deweloperskich na rynku mieszkaniowym, tzn. nabyciem gruntu pod budowę, wzniesieniem budynków mieszkalnych, a następnie sprzedażą znajdujących się w nich lokali mieszkalnych, a także lokali użytkowych i miejsc parkingowych na poziomach garażowych na rzecz klientów indywidualnych i instytucjonalnych.

Specyfika działalności deweloperskiej polega na tym, że poszczególne inwestycje realizowane są w długim okresie sięgającym nawet kilku lat. Oznacza to, iż w ramach prowadzonego przedsięwzięcia deweloperskiego Spółka ponosi i ponosić będzie szereg kosztów, przychody zaś będą osiągnięte dopiero w momencie przeniesienia prawa własności lokali mieszkalnych oraz lokali użytkowych o ile będą one znajdowały się w budynkach mieszkalnych wraz z udziałem we własności gruntu oraz częściach wspólnych na finalnych klientów, na podstawie aktów notarialnych. Jednym z typów kosztów ponoszonych przez Wnioskodawcę są odsetki od pożyczek udzielonych przez podmiot powiązany na sfinansowanie kosztów realizacji inwestycji deweloperskiej. Co do zasady Wnioskodawca może zaciągnąć jedną lub więcej pożyczek na pokrycie kosztów zakupu gruntów, a kolejne na pokrycie kosztów realizacji. Może się także zdarzyć, że przedmiotowe wydatki będą finansowane tą samą pożyczką. Co do zasady w momencie rozpoczęcia prac, i podpisania pierwszych umów z klientami, realizacja finansowana jest również z rachunku powierniczego.

W umowach pożyczek nie ma wskazanego konkretnego etapu czy budynku, na który jest przeznaczona pożyczka. W umowach jest tylko mowa, że pożyczka jest przeznaczona na bieżącą działalność operacyjną. Podział następuje dopiero przy księgowaniu naliczonych odsetek, w oparciu o poniesione już nakłady.

Realizacja danego przedsięwzięcia deweloperskiego, licząc od dnia podjęcia prac projektowych, obejmuje kilkuletnią perspektywę czasową. Co do zasady, lokale w budynkach wybudowanych w ramach jednego przedsięwzięcia deweloperskiego są i będą sprzedawane przez Spółkę w więcej niż jednym roku podatkowym.

Dla celów rachunkowych przedmiotowe lokale mieszkalne, lokale użytkowe oraz miejsca parkingowe (dalej razem jako: „Obiekty”) są ujmowane przez Spółkę jako towary / wyroby gotowe / zapasy. W polityce rachunkowości Spółki znajduje się zapis, iż w pozycji zapasów ujmuje się: półprodukty i produkty w toku, produkty gotowe, towary oraz zaliczki na poczet dostaw. Ze względu na specyfikę działalności zakupione grunty lub poniesione opłaty z tytułu prawa wieczystego użytkowania gruntów klasyfikuje się na produkcje w toku, jeżeli grunt przeznaczony jest do zabudowy w celu dalszej odsprzedaży lub na towary, jeżeli grunt przeznaczony jest na sprzedaż. Produkcja w toku obejmuje również poniesione nakłady związane z procesem realizacji projektów na sprzedaż (koszty projektowania, roboty budowlane itp ). Wyroby gotowe obejmują głównie zrealizowane i sprzedawane umowami ostatecznymi lokale mieszkalne i użytkowe. Zapasy rzeczowych składników majątku obrotowego wycenia się według wartości odpowiadających cenie nabycia nieruchomości gruntowych oraz kosztów wytworzenia produktów działalności developerskiej powiększonych o aktywowane koszty finansowe.

W związku z powyższym, koszty odsetek od pożyczki, opłat i innych kosztów poniesionych w związku z zaciągnięciem pożyczki (jeżeli dotyczy) finansującej dane przedsięwzięcie deweloperskie powiększają koszt wytworzenia produktu deweloperskiego w ujęciu rachunkowym (tj. koszt wytworzenia zapasów / produkcji w toku). Innymi słowy, dla celów rachunkowych stanowią koszt bezpośredni, kapitalizowany do wartości początkowej aktywa.

W związku z powyższym, w przypadku sprzedaży Obiektów wraz z udziałem ze współwłasności nieruchomości gruntowej dla celów rachunkowych Spółka w momencie rozpoznania przychodu w wysokości ceny sprzedaży, rozpoznaje również koszt w postaci wydatków poniesionych na wytworzenie Obiektu. Do wydatków na wytworzenie Obiektu Spółka zalicza również dla celów rachunkowych koszty odsetek naliczonych od pożyczki zaciągniętej na sfinansowanie realizacji danego przedsięwzięcia deweloperskiego oraz opłat poniesionych w związku z pożyczką (o ile występują) - w części przypadającej na dany Obiekt według następującego wzoru:

Ki=K* Ni-W(i)/N-W

gdzie:

K(i) – koszty finansowania dłużnego przypadające na dany Projekt,

K – koszty finansowania dłużnego przedsięwzięcia deweloperskiego (wszystkich projektów w danej spółce, których dotyczy to finansowanie),

N(i) – wartość zapasu na koniec kwartału na dany Projekt,

N – wartość zapasu na koniec kwartału na wszystkich projektach,

W(i) – saldo z konta 845-03 – wpłaty otrzymane od klienta/zwolnione z rachunku powierniczego dla danego projektu,

W – saldo z konta 845-03 wpłaty otrzymane od klienta/zwolnione z rachunku powierniczego dla wszystkich projektów.

Pytanie

Czy odsetki od pożyczki udzielonej przez podmiot powiązany oraz opłaty związane z udzieleniem tego finansowania dłużnego (o ile występują) zaciągniętego w m.in. celu realizacji danego przedsięwzięcia deweloperskiego stanowią koszty uzyskania przychodów bezpośrednio związane z przychodami ze sprzedaży Obiektów wytworzonych w ramach tego przedsięwzięcia deweloperskiego, które zgodnie z art. 15 ust. 4 ustawy o CIT są potrącane w roku podatkowym, w którym osiągnięte zostały odpowiadające im przychody z zastrzeżeniem ust. 4b i ust. 4c ustawy o CIT, pod warunkiem, że zostały do tego momentu zapłacone, skapitalizowane bądź potrącone?

Państwa stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawcy, koszty odsetek od pożyczki zaciągniętej przez Spółkę na sfinansowanie kosztów realizacji danego przedsięwzięcia deweloperskiego oraz opłat związanych z udzieleniem finansowania dłużnego (o ile występują) stanowią koszty uzyskania przychodów bezpośrednio związane z przychodami ze sprzedaży Obiektów wytworzonych w ramach tego przedsięwzięcia deweloperskiego, które zgodnie z art. 15 ust. 4 ustawy o CIT są potrącane w roku podatkowym, w którym osiągnięte zostały odpowiadające im przychody, z zastrzeżeniem ust. 4b i ust. 4c ustawy o CIT, tj. w roku, w którym uzyskany zostanie przychód z tytułu sprzedaży danego Obiektu, pod warunkiem, że zostały do tego momentu zapłacone, skapitalizowane bądź potrącone.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych (t.j. Dz. U. z 2021 r. poz. 1800 ze zm., dalej: „ustawa o CIT”) kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów ze źródła przychodów, lub w celu zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 16 ust. 1 ustawy o CIT. Definicja sformułowana przez ustawodawcę ma charakter ogólny. Z tego względu każdorazowy wydatek poniesiony przez podatnika powinien podlegać indywidualnej analizie w celu dokonania jego kwalifikacji prawnej. Wyjątkiem jest jedynie sytuacja, gdy ustawa wyraźnie wskazuje jego przynależność do kategorii kosztów uzyskania przychodów, lub wyłącza możliwość zaliczenia go do tego rodzaju kosztów. W pozostałych przypadkach należy natomiast zbadać istnienie związku przyczynowego pomiędzy poniesieniem kosztu a powstaniem przychodu lub realną szansą powstania przychodów podatkowych, bądź też zachowaniem albo zabezpieczeniem źródła ich uzyskiwania.

W oparciu o kryterium stopnia tego powiązania koszty podatkowe można podzielić na:

    - bezpośrednio związane z przychodami, których poniesienie przekłada się wprost na uzyskanie konkretnych przychodów (możliwe jest ustalenie, w jakim okresie i w jakiej wysokości powstał związany z nimi przychód) - art. 15 ust. 4, ust. 4b-4c ustawy o CIT,

    - inne niż bezpośrednio związane z przychodami, których nie można w taki sposób przypisać do określonych przychodów, ale są racjonalnie uzasadnione jako prowadzące do ich osiągnięcia (tzw. koszty pośrednie) - art. 15 ust. 4d-4e ustawy o CIT.

W zależności od grupy, do której zaliczony zostanie dany koszt, inny będzie moment jego ujęcia dla celów podatkowych.

Zgodnie z art. 15 ust. 4 ustawy o CIT, koszty uzyskania przychodów bezpośrednio związane z przychodami, poniesione w latach poprzedzających rok podatkowy oraz w roku podatkowym, są potrącalne w tym roku podatkowym, w którym osiągnięte zostały odpowiadające im przychody, z zastrzeżeniem ust. 4b i 4c. Natomiast koszty inne niż bezpośrednio związane z przychodami, zgodnie z art. 15 ust. 4d ustawy o CIT, są potrącalne w dacie ich poniesienia.

Z powyższego wynika, że w pierwszej kolejności należy weryfikować, czy dany wydatek może być zakwalifikowany jako „koszt bezpośrednio związany z przychodami” - a zakwalifikowanie go do drugiej z opisanych grup kosztów jest zasadne dopiero po wykluczeniu tej możliwości.

Ustawa o CIT nie zawiera definicji kosztu „bezpośredniego” oraz kosztu „pośredniego” - brak takiej definicji związany jest z nieokreślonością tych pojęć i brakiem stałych, niezmiennych kryteriów oceny wystąpienia bezpośredniego lub jedynie pośredniego związku takich kosztów z przychodami osoby prawnej w konkretnym przypadku. W efekcie, te same wydatki mogą być w danych warunkach bezpośrednimi, zaś w innych jedynie pośrednimi kosztami uzyskania przychodu. Ocena tej kwestii musi być więc dokonywana w każdym przypadku na tle określonej sytuacji, przy uwzględnieniu indywidualnych cech działalności podatnika, w warunkach której wydatki te są ponoszone. Przy czym, jeżeli określone wydatki można powiązać z osiąganiem konkretnego przychodu, to bez względu na możliwość jednoczesnego wywiedzenia pośredniego związku tych wydatków z ewentualnymi innymi przychodami, zaliczenie ich do kosztów uzyskania przychodów ocenić należy w kontekście tego przychodu, z którym wydatki te są bezpośrednio związane. Zgodnie z ugruntowanym poglądem, kosztami uzyskania przychodów bezpośrednio związanymi z przychodami są takie wydatki, których poniesienie przekłada się wprost (w sposób bezpośredni) na uzyskanie konkretnych przychodów. Klasycznym przykładem bezpośredniego związku kosztów z przychodami jest relacja, w jakiej pozostają wydatki na nabycie lub wytworzenie jednostki towaru i przychód ze zbycia tej jednostki towaru. Podobnie traktować należy wydatki na zakup materiałów i produktów, które można przypisać do konkretnego przychodu, a tym samym dokonać identyfikacji i konkretyzacji przychodu uzyskanego w następstwie poniesienia tego rodzaju wydatku. Natomiast do kosztów pośrednich zalicza się wydatki, które nie mają bezpośredniego odzwierciedlenia w osiąganych przychodach, a więc takie, którym nie można przypisać konkretnego przychodu, jakkolwiek ich ponoszenie warunkuje ich uzyskanie, np. koszty ogólnego zarządu, koszty administracyjne, wydatki na utrzymanie obiektów. Tego rodzaju koszty, chociaż niewątpliwie związane są z osiąganymi przychodami, nie pozostają w uchwytnym związku z konkretnymi przychodami. Tym samym, nie jest możliwe ustalenie, w którym okresie bądź roku podatkowym wystąpi przychód uzasadniający potrącenie takich kosztów.

Na powyższe zasady ogólne należy nałożyć przepisy szczególne, takie jak art. 16 ust. 1 pkt 11 i pkt 12 ustawy o CIT, zgodnie z którymi do kosztów uzyskania przychodów nie zalicza się naliczonych, lecz niezapłaconych albo umorzonych odsetek od zobowiązań, w tym również od pożyczek (kredytów)” oraz „odsetek, prowizji i różnic kursowych od pożyczek (kredytów) zwiększających koszty inwestycji w okresie realizacji tych inwestycji”.

Analizując w powyższym kontekście odsetki od pożyczki zaciąganej przez Spółkę m.in. w celu sfinansowania kosztów realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego, w pierwszej kolejności należy stwierdzić, że nie ma do nich zastosowania art. 16 ust. 1 pkt 12 ustawy o CIT, dotyczący odsetek od kredytów zwiększających koszty inwestycji. „Inwestycjami” w rozumieniu art. 4a pkt 1 ustawy o CIT są bowiem „środki trwałe w budowie w rozumieniu ustawy z dnia 29 września 1994 r. o rachunkowości”, którymi z kolei są „zaliczane do aktywów trwałych środki trwałe w okresie ich budowy, montażu lub ulepszenia już istniejącego środka trwałego”.

Tymczasem budynki wznoszone przez Spółkę w ramach opisanych przedsięwzięć deweloperskich oraz znajdujące się w nich Obiekty nie stanowią środków trwałych Spółki (ani w ujęciu rachunkowym, ani podatkowym), ze względu na to, że nie są przeznaczone do wykorzystywania na potrzeby Spółki, ani do wynajęcia, lecz stanowią aktywa obrotowe (towary/wyroby gotowe/zapasy), przeznaczone na sprzedaż. Z tego względu w trakcie budowy nie stanowią „inwestycji” w rozumieniu przepisów ustawy o CIT. „Inwestycji” nie stanowią również grunty, na których wznoszone są ww. budynki, ponieważ ze swej istoty nie mogą być przedmiotem „budowy, montażu lub ulepszenia”.

W konsekwencji, odsetki od pożyczki zaciągniętej na sfinansowanie kosztów realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego nie są objęte zakresem zastosowania art. 16 ust. 1 pkt 12 ustawy o CIT. Natomiast ma do nich zastosowanie art. 16 ust. 1 pkt 11 ustawy o CIT, zgodnie z którym do kosztów uzyskania przychodów mogą być zaliczone jedynie odsetki od pożyczek, które zostały faktycznie zapłacone.

Zarazem art. 16 ust. 1 pkt 11 ustawy o CIT nie stanowi samodzielnej podstawy ustalenia momentu zaliczenia odsetek do kosztów uzyskania przychodów - fakt, że wyznacza najwcześniejszy moment, od którego odsetki mogą być zaliczane do kosztów uzyskania przychodów, nie oznacza automatycznie, że powinny być one rozliczane w kosztach podatkowych w tym właśnie momencie. O tym, kiedy następuje zaliczenie danego kosztu do kosztów uzyskania przychodów, decydują bowiem zasady ogólne wyrażone w przepisach art. 15 ust. 4 i następnych ustawy o CIT.

Przenosząc powyższe rozważania na grunt rozpatrywanej sprawy, w ocenie Wnioskodawcy koszty sfinansowania przedsięwzięcia deweloperskiego polegającego na budowie budynków mieszkalnych i sprzedaży znajdujących się w nich Obiektów powinny być traktowane jak koszty uzyskania przychodów bezpośrednio związane z przychodami.

Koszty finansowania dłużnego ponoszone przez Wnioskodawcę są bowiem ściśle związane z określonym przedsięwzięciem deweloperskim, a nie z samym istnieniem Spółki. Koszty opisane we wniosku nie są ogólnymi kosztami działalności Spółki. Umowa pożyczki dotyczy konkretnego przedsięwzięcia deweloperskiego i służy sfinansowaniu konkretnego aktywa (które Spółka rozpoznaje jako zapas). Finansowanie nie byłoby ponoszone przez Spółkę w przypadku, gdyby to przedsięwzięcie nie było realizowane, w szczególności nie zostałoby ono poniesione przez dewelopera w celu uzyskania jakichkolwiek innych przychodów, niezwiązanych z realizowanym konkretnym przedsięwzięciem deweloperskim. Z perspektywy Spółki, jako dewelopera, „wytworzenie” Obiektów w ramach przedsięwzięcia deweloperskiego stanowi działanie analogiczne do produkcji towarów, a zatem koszty poniesione w związku z ich „wytworzeniem” powinny być kwalifikowane, podobnie jak koszty produkcji innych towarów, jako koszty bezpośrednio związane z przychodami z tytułu ich sprzedaży.

Uzyskane przez Spółkę finansowanie dłużne jest zatem wykorzystywane do realizacji konkretnego przedsięwzięcia deweloperskiego w celu sfinansowania produkcji wyrobów (Obiektów) powstających w ramach danego przedsięwzięcia deweloperskiego, a nie w celu finansowania innego przedsięwzięcia deweloperskiego bądź ogólnej działalności Spółki. Dodatkowo, gdyby Spółka nie skorzystała z finansowania zewnętrznego, nie doszłoby do rozpoczęcia realizacji konkretnego przedsięwzięcia deweloperskiego (budowy Obiektów).

Koszty tego finansowania Spółka alokuje do każdego sprzedawanego Obiektu, tzn. jest możliwość przypisania kosztów finansowania do konkretnych przychodów osiąganych przez Spółkę z tytułu sprzedaży Obiektów, i to zarówno na gruncie podatkowym, jak i księgowym. Jak bowiem Spółka zaznaczyła w opisie zdarzenia przyszłego (winno być: stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego), na podstawie przyjętej w Spółce polityki rachunkowości koszty finansowania poszczególnych przedsięwzięć deweloperskich są zaliczane do kosztów wytworzenia produktów (produkcji w toku) na podstawie art. 28 ust. 4 ustawy o rachunkowości (t.j. Dz. U. z 2021 r. poz. 217 ze zm.). Innymi słowy, koszty finansowania dla celów rachunkowych są kosztami bezpośrednimi, rozpoznawanymi w momencie w którym dochodzi do sprzedaży Obiektu. Co prawda ustawa o rachunkowości nie jest podstawą klasyfikacji wydatków na gruncie ustawy podatkowej, niemniej jednak, dana okoliczność jest, według Spółki, dodatkowym argumentem przemawiającym za uznaniem ponoszonych przez Spółkę kosztów finansowania przedsięwzięcia deweloperskiego jako podatkowych kosztów uzyskania przychodu podlegających potrąceniu w dniu sprzedaży przez Spółkę przedmiotu przedsięwzięcia deweloperskiego. Powyższe twierdzenie znajduje swoje poparcie w przytoczonych poniżej interpretacjach indywidualnych wydawanych przez organy podatkowe, które wyrażają stanowisko, że kwalifikacja poszczególnych wydatków na finansowanie (w tym kosztów odsetek od zaciągniętych pożyczek ponoszonych przez przedsiębiorców w ramach przedsięwzięć deweloperskich) do kategorii kosztów wytworzenia towarów w oparciu o przyjętą u danego przedsiębiorcy politykę rachunkowości może przemawiać za kwalifikacją takich kosztów do grupy kosztów bezpośrednich w rozumieniu ustawy o CIT.

W związku z powyższym, koszty odsetek oraz opłat (o ile występują) jako koszty wytworzenia wyników przedsięwzięcia deweloperskiego, powinny stanowić koszty uzyskania przychodu bezpośrednio związane z przychodem ze sprzedaży wyników przedsięwzięcia deweloperskiego (Obiektów), ponieważ wydatki te:

 a) związane są ściśle z realizowanym przedsięwzięciem deweloperskim i przekładają się bezpośrednio na uzyskiwany przychód z tytułu sprzedaży wyników tego przedsięwzięcia;

 b) przyczyniają się do uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży wyników przedsięwzięcia deweloperskiego;

 c) służą finansowaniu jedynie przedsięwzięcia deweloperskiego i swym zakresem nie obejmują ogólnej działalności Spółki.

W świetle zaprezentowanych argumentów, w opinii Wnioskodawcy zachodzi bezpośredni związek pomiędzy kosztami finansowania przedsięwzięcia deweloperskiego (odsetkami i opłatami od pożyczki od podmiotu powiązanego) a przychodami z tytułu sprzedaży Obiektów znajdujących się w budynkach wzniesionych w ramach tego przedsięwzięcia. Uzasadnione jest zatem zakwalifikowanie takich kosztów finansowania zapłaconych przez Spółkę do momentu zakończenia przez nią projektu, jako kosztu uzyskania przychodu ze sprzedaży danego Obiektu, bezpośrednio związanego z tym przychodem, zgodnie z art. 15 ust. 4, 4b oraz 4c ustawy o CIT.

Stanowisko Spółki znajduje swoje potwierdzenie w licznych interpretacjach indywidualnych wydawanych przez organy podatkowe na gruncie podobnych stanów faktycznych.

Przykładowo, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z dnia 24 września 2019 r., sygn. akt 0111-KDIB1-2.4010.311.2019.1.AK, potwierdził stanowisko wnioskodawcy, wskazując, że: „stwierdzić należy, że koszty odsetek od pożyczek i kredytów zaciągniętych przez Spółkę na sfinansowanie kosztów realizacji danego przedsięwzięcia deweloperskiego oraz prowizji i opłat poniesionych w związku z kredytem stanowią koszty uzyskania przychodów bezpośrednio związane z przychodami ze sprzedaży lokali wytworzonych w ramach danego przedsięwzięcia deweloperskiego, które powinny być zaliczane do kosztów uzyskania przychodów w chwili uzyskiwania przychodów z tytułu sprzedaży każdego lokalu.”

W interpretacji indywidualnej z dnia 21 listopada 2018 r., sygn. akt 0114-KDIP2- 2.4010.419.2018.2.AG, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej potwierdził stanowisko wnioskodawcy w zakresie klasyfikacji wydatków na pozyskanie finansowania zewnętrznego projektów deweloperskich, wskazując, że: „rozważając kwestię kwalifikacji wydatków związanych z [...] pozyskaniem zewnętrznego finansowania (w tym w szczególności z odsetkami i różnicami kursowymi w przypadku kredytów i pożyczek walutowych), mając na względzie charakter Spółki oraz prowadzonej działalności należy stwierdzić, że ww. wydatki mają charakter bezpośrednich kosztów uzyskania przychodów. [...] Uwzględniając powyższe, w rozpatrywanej sprawie należy zatem przyjąć, że odsetki od pożyczek i kredytów zaciągniętych w celu realizacji inwestycji deweloperskiej powinny być uznane za koszty uzyskania przychodu w momencie uzyskania przychodów z jej zbycia, nie wcześniej jednak niż z chwilą zapłaty/kapitalizacji odsetek od pożyczek/kredytów.”

W kontekście argumentu wspierającego stanowisko Wnioskodawcy jakim jest ujęcie rachunkowe opisywanych kosztów finansowania dłużnego, przykładowo, w interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej z dnia 7 sierpnia 2018 r., sygn. akt 0111-KDIB1- 3.4010.208.2018.4.MO organ potwierdził stanowisko wnioskodawcy, wskazując, że „ujęcie przez Spółkę, zgodnie z polityką rachunkowości w ramach przepisów ustawy o rachunkowości, [...] odsetek od pożyczek od podmiotów niepowiązanych zaciągniętych wyłącznie na sfinansowanie przedsięwzięcia [...] jako produkcji w toku, tj. „kosztów wytworzenia produktów", powoduje w konsekwencji, iż jest dopuszczalne zaliczenie ich do kosztów uzyskania przychodów w dacie sprzedaży finalnego produktu, tj. mieszkań.”

Podobnie, w interpretacji indywidualnej z dnia 1 września 2017 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. akt 0111-KDIB3-3.4013.131.2017.1.MK organ potwierdził stanowisko wnioskodawcy, wskazując, że „z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że Spółka prowadzi działalność gospodarczą zajmującą się realizacją projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków. Obecnie realizowana jest inwestycja budowy sześciu budynków mieszkalnych wielorodzinnych z wielostanowiskowymi garażami podziemnymi. Źródłem finansowania przedsięwzięcia deweloperskiego jest kredyt obrotowy. Zgodnie z przyjętą w spółce polityką rachunkowości, koszty związane bezpośrednio z realizacją inwestycji, m.in.: prowizje, odsetki od kredytu na finansowanie przedsięwzięcia deweloperskiego stanowią koszty podatkowe rozliczane w dacie osiągnięcia przychodów ze zbycia lokali mieszkalnych w formie aktu notarialnego. Zatem, zdaniem tut. Organu, powyższe argumenty przemawiają za uznaniem, że przedmiotowe wydatki należy zaliczyć do kosztów bezpośrednio związanych z przychodami w rozumieniu art. 15 ust. 4 u.p.d.o.p.”

Podsumowując stanowisko Spółki, z uwagi na ścisły związek zaciąganego finansowania dłużnego i kosztów takiego finansowania (odsetek i innych opłat, o ile wystąpią) z konkretnymi przedsięwzięciami deweloperskimi i osiąganymi w wyniku tych przedsięwzięć przychodami, w ocenie Spółki koszty finansowania dłużnego (odsetki i opłaty) są kosztami bezpośrednio związanymi z przychodami Spółki i podlegają potrąceniu w dacie osiągnięcia odpowiadających im przychodów. Z uwagi jednak na ograniczenie zawarte w art. 16 ust. 1 pkt 11 ustawy o CIT, w przypadku kosztów odsetek zaliczenie do kosztów uzyskania przychodów nie może nastąpić zanim Spółka spłaci, skapitalizuje bądź potrąci takie odsetki. Pogląd Spółki opiera się o przyjętą w Spółce politykę rachunkowości, która klasyfikuje takie koszty jako koszty bezpośrednio związane z przychodami ze sprzedaży przedmiotów przedsięwzięć deweloperskich, oraz o okoliczność, że Spółka przeznacza pozyskane finansowanie dłużne nie na finansowanie ogólnej działalności Spółki, lecz alokuje poszczególne umowy pożyczki do ściśle wyznaczonych przedsięwzięć deweloperskich.

Na marginesie Spółka zaznacza swoją świadomość tego, że przytoczone w niniejszym uzasadnieniu interpretacje indywidualne zostały wydane w innych stanach faktycznych/zdarzeniach przyszłych niż stan faktyczny i zdarzenie przyszłe przedstawione we wniosku i nie mają mocy wiążącej dla tut. organu podatkowego.

Mając na uwadze powyższe, Spółka wnosi o potwierdzenie stanowiska przedstawionego we wniosku.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Odstępuję od uzasadnienia prawnego tej oceny.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym, a w części dotyczącej zdarzenia przyszłego – stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

  - Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawyz dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Aby interpretacja mogła pełnić funkcję ochronną: Państwa sytuacja musi być zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i muszą się Państwo zastosować do interpretacji.

   - Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.; dalej jako „PPSA”).  

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).

Podstawą prawną dla odstąpienia od uzasadnienia interpretacji jest art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej.