Temat interpretacji

Czy możliwa jest zmiana opodatkowania najmu lokalu mieszkalnego z zasad ogólnych (działalność gospodarcza w zakresie najmu krótkoterminowego) na ryczałtowe z najmu prywatnego, gdy podatnik zawiesi swoją działalność gospodarczą i rozpocznie w okresie zawieszenia wynajem tego samego lokalu na cele mieszkaniowe, wynajmując lokal na okresy 6 miesięczne i dłuższe, na podstawie zawartych umów najmu?

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800 z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 2 października 2018 r. (data wpływu 9 października 2018 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne w zakresie formy opodatkowania przychodów z wynajmu lokalu mieszkalnego jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 9 października 2018 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne w zakresie formy opodatkowania przychodów z wynajmu lokalu mieszkalnego.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawczyni w miesiącu lipcu 2018 r. rozpoczynając najem własnego lokalu mieszkalnego w ramach tzw. zakwaterowania krótkoterminowego o symbolu PKD 55.20.Z zarejestrowała własną działalność gospodarczą. Po kilku miesiącach wykonywania tej działalności zawiesiła ją, by kontynuować dalej wynajem tego samego lokalu na innych zasadach, tj. w ramach najmu prywatnego i zmieniając zasady opodatkowania na ryczałtowe.

Wnioskodawczyni wynajmuje swój lokal mieszkalny, nabyty w formie darowizny i przyjęty do majątku osobistego. W okresie prowadzonej działalności gospodarczej lokal ten nie był środkiem trwałym, nie był poddany amortyzacji, stanowi od początku odrębny majątek osobisty podatnika.

Wstępna konsultacja w tutejszym urzędzie skarbowym, wskazuje na niemożność zmiany opodatkowania najmu w ciągu roku mimo zmiany rodzaju najmu i zawieszenia dotychczasowej działalności gospodarczej.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy możliwa jest zmiana opodatkowania najmu lokalu mieszkalnego z zasad ogólnych (działalność gospodarcza w zakresie najmu krótkoterminowego) na ryczałtowe z najmu prywatnego, gdy podatnik zawiesi swoją działalność gospodarczą i rozpocznie w okresie zawieszenia wynajem tego samego lokalu na cele mieszkaniowe, wynajmując lokal na okresy 6 miesięczne i dłuższe, na podstawie zawartych umów najmu?

Zdaniem Wnioskodawcy, zawieszenie działalności gospodarczej, zgodnie z przepisami ustawy o swobodzie działalności gospodarczej oznacza jej faktyczne niewykonywanie (zaprzestanie wykonywania działalności gospodarczej) i jednoczesne czasowe nieobowiązywanie dotychczasowych zasad opodatkowania.

Podatnik w tym okresie, tj. zawieszenia może wykonywać inne czynności nie kwalifikujące się do działalności gospodarczej, a taką czynnością jest najem własnego lokalu na cele mieszkaniowe zakwalifikowany jako odrębne od działalności źródło przychodów (art. 10 ust. 1 pkt 6 ust pdof) i wybrać właściwe dla najmu prywatnego opodatkowanie ryczałtowe.

Nie zmienia tego fakt, że wynajem lokalu na cele mieszkaniowe w okresie zawieszenia dotyczy tego samego lokalu. Wnioskodawczyni podkreśla, że lokal ten nigdy nie stanowił składniku majątku związanego z działalnością gospodarczą.

Wnioskodawczyni ma prawo, po wznowieniu działalności gospodarczej i rozpoczęciu wynajmu w zakresie krótkoterminowego zakwaterowania do stosowania dotychczasowych zasad opodatkowania dochodu z działalności gospodarczej.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2018 r., poz. 1509 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 ww. ustawy, odrębnymi źródłami przychodów są określone w pkt 3 i 6 tego przepisu:

• pozarolnicza działalność gospodarcza,
• najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Stosownie do treści art. 14 ust. 1 ww. ustawy, za przychód z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3, uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług.

Przy czym, przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz z innych umów o podobnym charakterze, składników majątku związanych z działalnością gospodarczą (art. 14 ust. 2 pkt 11 ww. ustawy). Wyżej wymieniony przepis koreluje z brzmieniem art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, dotyczącym źródła przychodu, jakim jest najem, wykluczając z tego katalogu składniki majątku związane z działalnością gospodarczą.

Na tle przedstawionych regulacji prawnych stwierdzić należy, że najem stanowi odrębne od działalności gospodarczej źródło przychodu (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych), choć może także istnieć najem, który prowadzony jest w ramach działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy).

W przypadku, gdy przedmiotem najmu są składniki majątku związane z działalnością gospodarczą, albo najem jest przedmiotem tej działalności, zgodnie z treścią cytowanego wcześniej art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wynajmowanie nieruchomości zaliczane jest do źródła przychodów jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawczyni w miesiącu lipcu 2018 r. rozpoczęła najem własnego lokalu mieszkalnego w ramach zarejestrowanej działalności gospodarczej w zakresie tzw. zakwaterowania krótkoterminowego o symbolu PKD 55.20.Z. Po kilku miesiącach wykonywania tej działalności zawiesiła ją, by kontynuować dalej wynajem tego samego lokalu na innych zasadach, tj. w ramach najmu prywatnego i zmieniając zasady opodatkowania na ryczałtowe.

Wnioskodawczyni wynajmuje lokal mieszkalny, nabyty w formie darowizny i przyjęty do majątku osobistego. W okresie prowadzonej działalności gospodarczej lokal ten nie był amortyzowany.

Biorąc pod uwagę powyższe przepisy prawa i opisane we wniosku zdarzenie przyszłe należy stwierdzić, że skoro lokal mieszkalny będący przedmiotem planowanego wynajmu był wykorzystywany przez Wnioskodawczynię w prowadzonej działalności gospodarczej w zakresie świadczenia usług zakwaterowania krótkoterminowego, to w istocie stanowił on składnik majątku tej działalności. Z tego względu, biorąc pod uwagę brzmienie art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, lokal mieszkalny, o którym mowa we wniosku jako związany z prowadzoną działalnością gospodarczą nie może być przedmiotem najmu prywatnego, nawet w sytuacji zawieszenia prowadzonej działalności gospodarczej. W związku z tym dochody uzyskane z najmu tego lokalu należy zakwalifikować do przychodów z działalności gospodarczej określonych w art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy.

Wskazać bowiem należy, że w przypadku zawieszenia działalności gospodarczej, nie mamy do czynienia z likwidacją tej działalności. W myśl przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych osoba, która nie zlikwidowała działalności gospodarczej, uznawana jest za osobę prowadzącą działalność gospodarczą, do której mają zastosowanie przepisy tej ustawy. Wnioskodawczyni nie wycofała również lokalu z prowadzonej działalności gospodarczej. Powyższe oznacza, że w istocie Wnioskodawczyni wynajęła składnik majątku związany z prowadzoną działalnością gospodarczą, o którym mowa w art. 14 ust. 2 pkt 11 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Powyższego nie zmienia fakt, że wynajmowany lokal mieszkalny, w ocenie Wnioskodawczyni stanowi jej majątek osobisty, jak również to, że nie był on poddany amortyzacji.

W myśl art. 22a ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, amortyzacji podlegają, z zastrzeżeniem art. 22c, stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością, o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy określonej w art. 23a pkt 1, zwane środkami trwałymi.

Zauważyć należy, że w myśl art. 22c pkt 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, amortyzacji nie podlegają budynki mieszkalne wraz ze znajdującymi się w nich dźwigami lub lokale mieszkalne, służące prowadzonej działalności gospodarczej lub wydzierżawiane albo wynajmowane na podstawie umowy, jeżeli podatnik nie podejmie decyzji o ich amortyzowaniu zwane odpowiednio środkami trwałymi lub wartościami niematerialnymi i prawnymi.

Zatem, zgodnie z treścią cytowanych przepisów, lokal mieszkalny stanowiący własność lub współwłasność podatnika, zdatny do użytku w dniu przyjęcia do używania, o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywany przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą stanowi środek trwały w prowadzonej przez podatnika pozarolniczej działalności gospodarczej. Ustawodawca dał podatnikowi jedynie możliwość zadecydowania, czy będzie dokonywał amortyzacji lokalu mieszkalnego przekazanego i wykorzystywanego w prowadzonej działalności gospodarczej. W przedmiotowej sprawie, lokal mieszkalny wykorzystywany w działalności gospodarczej polegającej na jego wynajmowaniu, stanowi zatem - wbrew twierdzeniom Wnioskodawczyni - składnik majątku tej działalności, także w sytuacji zawieszenia prowadzonej działalności gospodarczej. Jak już wskazano, zawieszenie działalności nie jest równoznaczne w jej likwidacją ani z wycofaniem składnika majątku z działalności gospodarczej.

Z tego względu, biorąc pod uwagę brzmienie art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychód z wynajmu lokalu mieszkalnego, o którym mowa we wniosku stanowi przychód z działalności gospodarczej. Natomiast wynajem przedmiotowego lokalu mieszkalnego w okresie zawieszenia działalności należy traktować jako podjęcie tej działalności.

W myśl art. 1 pkt 2 z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz.U. z 2017 r. poz. 2157 ze zm.), ustawa reguluje opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych przychodów (dochodów) osiąganych przez osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej.

Zgodnie z art. 2 ust. 1a ww. ustawy, osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne przewiduje wyłączenia z opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, o czym stanowi art. 8 ust. 1 ustawy.

Jak wynika z art. 8 ust. 1 pkt 3 lit. e) ustawy, z zastrzeżeniem art. 6 ust. 1b, nie stosuje się do podatników osiągających w całości lub części przychody ze świadczenia usług wymienionych w załączniku Nr 2 do ustawy, t.j. Wykaz usług, których świadczenie wyłącza podatnika z opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, oznaczonych według Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług.

W załączniku tym wymieniono w poz. 28 - Wynajem i usługi zarządzania nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi, przy czym wyłączenie nie dotyczy przychodów osiąganych z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, o których mowa w art. 6 ust. 1a. Zgodnie zaś z art. 6 ust. 1a ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają również otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. ().

W związku z tym przychody z najmu lokalu mieszkalnego stanowiącego składnik majątkowy prowadzonej przez Wnioskodawczynię działalności gospodarczej, wykorzystywanego w tej działalności, a więc zawierane ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej, nie mogą być opodatkowane zryczałtowanym podatkiem dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

Stanowisko przedstawione we wniosku należało więc uznać za nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;
2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku Al. Zwycięstwa 16/17, 80-219 Gdańsk, w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Dz. U. z 2018 r., poz. 1302) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.

Stanowisko

nieprawidłowe

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej